토지법은 하노이 주택 시장을 "새로운 주기"로 이끌 것입니다.

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하노이 시장, 아파트 부문에 갑작스러운 주목

2024년 상반기에도 주택 부문은 부동산 시장에서 여전히 인기 있는 부문입니다. 아파트 부문에 대한 관심이 급증하면서 2차 시장에서 제품 가격이 급등했습니다.

세빌리스 베트남의 2024년 2분기 보고서에 따르면 2020년 이후 1차 부동산 가격은 연평균 18%씩 증가했고, 2차 부동산 가격은 연평균 14%씩 증가했습니다.

2024년 중반까지 아파트 부문의 기본 가격은 m²당 6,500만 VND에 도달할 것으로 예상되며, 이는 분기별로 10%, 연간 24% 상승할 것입니다. 주목할 점은 Savills가 2024년 2분기에 4,500만 달러 이하의 신규 공급을 기록하지 않았다는 것입니다.

Savills Vietnam은 공급 부족과 제품 불균형을 아파트 가격이 꾸준히 급등하는 주요 원인으로 보고 있습니다.

Chuyên gia Savills: Luật Đất đai sẽ đưa thị trường nhà ở Hà Nội bước vào — *출처: Savills 시장 개요 보고서 6개월/2024년.*

2024년 2분기 신규 공급은 전분기 대비 34%, 전년 동기 대비 25% 감소하여 2,697대를 기록했습니다. 1차 공급량은 10,317대로 전분기 대비 20%, 전년 동기 대비 49% 감소했습니다.

올해 상반기에 기록된 아파트 거래의 대부분은 B등급 아파트 부문에서 이루어졌습니다. B등급은 전체 판매물량 5,085대 중 96%를 차지했습니다.

이 부문은 일상생활에 필요한 고품질 서비스를 제공하여 구매자가 주택 구매 비용과 삶의 질을 균형 있게 조절할 수 있도록 돕습니다.

Do Thi Thu Hang - Savills Hanoi 컨설팅 및 연구 부서의 상무 이사는 "작년 같은 기간과 비교했을 때, 2차 시장의 아파트 평균 가격이 25% 상승했고, B등급과 C등급 세그먼트도 27%~29% 상승을 기록했습니다."라고 말했습니다.

빌라 부문은 천천히 회복

빌라/타운하우스 부문과 관련하여 Savills 보고서는 회복이 더딘 조짐을 보이고 있습니다.

올해 상반기 빌라/타운하우스 부문의 거래 건수는 전 분기 대비 40% 감소했지만, 전년 동기 대비 5% 증가해 111채에 그쳤으며, 분기 흡수율은 18%에 그쳤습니다. 신규 공급의 흡수율은 48%로 전 분기 대비 15%포인트, 전년 대비 3%포인트 감소했습니다.

대부분의 기본 거래는 하동 지구에서 61%로 기록되었는데, 이는 2024년 4분기에 가동이 시작될 예정인 레꽝다오 거리와 같은 완료에 가까운 인프라 프로젝트 덕분입니다. 황마이 지구와 투옹틴 지구가 각각 14%와 9%로 뒤를 이었습니다.

Ms. Hang은 "프로젝트의 빌라/타운하우스 부문은 회복의 조짐을 보이지 않고, 가격은 높은 수준으로 상승했지만 유동성은 좋지 않습니다. 한편, 주변 시장은 여전히 경쟁력 있는 가격의 새로운 공급이 있고, 매수 수요가 더 높습니다."라고 설명했습니다.

구체적으로 신규사업에 따른 빌라 공급은 여전히 풍부하다. 세빌리스 보고서에 따르면, 신규 공급은 128채로 전 분기 대비 38% 증가했지만, 전년 대비 2% 감소했습니다.

하동의 두 기존 프로젝트에서 새로운 공급이 이루어졌습니다. 54채의 안퀴 빌라, 호아이덕의 안락 그린 심포니에는 12채의 새로운 타운하우스, 그리고 힘람 트엉틴에는 11채의 새로운 상가가 있습니다.

1차 공급은 16개 프로젝트에서 608유닛으로 전분기 대비 9%, 전년 동기 대비 24% 감소했습니다. 이번 분기에는 신규 공급으로 인해 빌라가 39%로 주요 공급 유형이었습니다.

올해 상반기에 해당 프로젝트에 포함된 빌라의 기본 가격은 9% 상승해, 토지 1m2당 1억 7,800만 VND에 달했습니다.

타운하우스 가격은 전 분기 대비 2% 하락해 제곱미터당 1억 8,800만 VND를 기록했습니다. 이는 주로 고가 주택이 매진되고 저렴한 주택만 남았기 때문입니다.

상가 가격도 분기별로 3%씩 상승해 토지 1m²당 2억 8,800만 VND에 달했습니다.

토지법은 부동산 시장을 지원합니다

Ms. Hang에 따르면, 하노이 주택 시장은 토지법, 주택법, 부동산 사업법이 8월 1일부터 공식적으로 조기에 발효되어 "새로운 주기"에 진입할 것으로 예상됩니다.

"법이 일찍 시행되면 많은 시장 문제가 해결될 것이고, 그 영향도 더 빨리 나타날 것입니다.

예를 들어, 많은 지역에서 공급이 제한되는 문제가 있습니다. 공급이 제한되면 사람들의 선택권이 줄어들고, 이는 불안정하고 가격이 상승하는 결과로 이어집니다. 공급 부족을 해소하면 전체 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

하지만 법이 곧 발효되더라도 프로젝트가 현재 지침 문서를 기다리고 있기 때문에 공급 부족 문제를 해결하는 데는 시간이 걸릴 것이라는 점에 유의해야 합니다."라고 Hang 씨는 말했습니다.

항 여사는 현재 주택 부문의 가격이 높아 투자 결정과 시장 유동성에 큰 영향을 미친다고 지적했습니다.

가이드라인이 점진적으로 전면적으로 발표되면서 가격은 좀 더 안정될 것으로 예상되며, 앞으로는 제품 판매에 대한 조건이나 규정 등도 구체화될 것으로 보인다.

이전에 승인되지 않은 프로젝트는 해결 근거가 있으며, 토지 사용료 계산, 토지 임대, 사회 주택 개발을 포함한 여러 다른 문제를 해결할 수 있습니다.

전문가들은 법안이 조기에 통과되면 시장에 조기 지원이 제공되고, 구매자와 투자자의 심리에 긍정적인 영향을 미쳐 가까운 미래에 자신의 결정과 사업 및 개발 계획에 더 자신감을 가질 수 있도록 도울 것으로 기대합니다.

일반적으로 부동산 사업법에서는 투자자가 부동산 가치의 5%를 넘지 않는 금액만 보증금으로 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 보증금은 주택 및 건설 공사가 2023년 부동산 사업법 규정에 따라 사업 시행을 위한 모든 조건을 충족하는 경우에만 징수할 수 있습니다.

이를 통해 구매자는 필요한 법적 절차를 완료하기 전에 자본이 유출될 위험으로부터 보호받을 수 있고, 자금을 준비할 시간을 더 벌 수 있습니다.

동시에 이 규정은 시장 거래에 대한 신뢰를 높이는 데 기여합니다.

또한, 앞으로도 도심의 토지 자금과 프로젝트, 공급이 제한적이기 때문에 교외로의 이전 추세가 계속해서 강하게 나타날 것이며, 이는 아파트와 빌라/타운하우스 부문 모두에 영향을 미칠 것입니다.

아파트의 경우 수요는 주로 중산층에서 발생합니다. 이 그룹은 30억 이하의 제품을 저렴하게 구매할 수 있는 반면, 하노이 시장에서는 이 가격대에 대한 옵션이 많지 않습니다.

따라서 구매자들은 남투리엠, 하동, 자람과 같은 교외에 위치한 프로젝트를 고려했습니다. 이 지역은 이 부문 공급의 최대 93%를 제공합니다.