이자율이 높은 상태로 유지되어 투자자들은 "물건을 내놓고" 아파트를 매각할 수밖에 없게 되었습니다.
세빌스 베트남의 보고서에 따르면, 2023년 1분기에 하노이와 호치민시의 아파트 공급은 계속해서 급격히 감소했습니다. 구체적으로 호치민시의 경우, 이 분기 전체 아파트 공급량은 1,600호를 넘어 작년 같은 기간에 비해 25% 감소했습니다. 한편, 하노이에서는 이번 분기에 아파트 공급량이 2,000호를 넘어 작년 같은 기간에 비해 27% 감소했습니다.
2차 아파트 시장이 호황을 누리고 있습니다. 새 아파트보다 가격이 훨씬 저렴하기 때문입니다. (사진: VV)
하노이 시장에서만 신규 아파트 공급이 감소함에 따라 이 부문의 매매 가격은 계속해서 상승했습니다. 2018년~2022년 동안 새로 오픈한 아파트 가격은 연평균 13%씩 상승했습니다. 따라서 4년 동안 아파트 가격은 평균 52% 상승했습니다.
공급이 부족하고 가격이 오르는 1차 시장과는 대조적으로, 2차 시장(매매 시장)에서 적어도 한 명 이상의 소유자가 살았던 아파트는 같은 프로젝트의 새 아파트보다 48%나 낮은 매력적인 가격을 책정하고 있습니다. 이로 인해 2차 시장이 더욱 활성화되었습니다.
세빌스 호치민시 주거 비즈니스 서비스의 수석 매니저인 응우옌 홍 둥(Nguyen Hong Dung) 여사는 다음과 같이 말했습니다. 금리가 상승하는 상황에서 개인 투자자 그룹이 현금 흐름의 균형을 맞추는 데 어려움을 겪으면서 시장의 2차 공급도 약간 증가하는 경향이 있습니다.
아파트를 매수하고 금융 레버리지를 활용하는 개인 투자자들은 은행 금리가 급등하면서 투자 포트폴리오를 매각하는 것을 고려할 수밖에 없는 압박을 받고 있습니다. 이로 인해 최근 대도시의 2차 아파트 공급이 약간 증가했습니다."라고 Dung 씨가 말했습니다.
2차 아파트 가격은 오를까요?
세빌스 베트남 부사장 트로이 그리피스 씨는 현재 아파트 시장은 기본 공급이 거의 없다는 특징이 있어 실제 주택 수요가 있는 주택 구매자를 위한 새로운 주택 공급이 없다고 평가했습니다.
"이로 인해 그들은 공급을 위해 2차 시장을 찾게 됩니다. 세빌리스 전문가들은 "올해 초부터 호치민시와 하노이에서 2차 아파트 시장이 활성화되고 있다"고 강조했다.
Savills 전문가들은 현재 호치민시 전역에 2차 가격 상승의 "물결"이 일고 있으며, 특히 탄빈과 11구와 같은 구에서 5% 이상 상승하고 있다고 생각합니다. 나머지 9개 구의 2차 아파트 가격만 감소하는 경향이 있습니다.
세빌리스 전문가들은 현재 호치민시 전역에 2차 가격 상승의 "물결"이 일고 있다고 믿고 있습니다. (사진: MP)
트로이 그리피스 씨는 또한 2차 시장에 대해 주목할 만한 점을 지적했는데, 그것은 바로 제품의 법적 확실성입니다. 대부분의 프로젝트에는 토지 사용권 인증서가 부여되었습니다. 기본 시장에서는 이 문제로 어려움을 겪는 프로젝트가 꽤 많습니다.
하지만 세빌리스 전문가들은 반면, 2차 시장 역시 앞으로의 이자율 조정에 크게 좌우될 것이라고 말합니다.
“은행 대출 이자율이 14-15%에 달하는 상황에서 이는 상당히 높은 수준이어서 주택 구매자는 신중하게 고려해야 합니다. 그러나 이자율이 약 10-12%의 COVID-19 이전 수준으로 돌아갈 수 있다면 이 시장은 더 매력적이 되고 유동성이 증가할 것입니다."라고 분석가는 말했습니다.
트로이 씨는 앞으로 12개월 동안 2차 시장이 매우 흥미로울 것이라고 예측합니다. 이 기간이 지나면 더 많은 새로운 프로젝트가 시작되면서 제한적이었던 신규 공급 상황이 바뀔 것입니다. 그러면 2차 가격은 더 안정적인 상태로 돌아올 수 있다.
세빌리스 리서치 부서에 따르면, 호치민시에는 올해 말까지 9,000호의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상되며, 이 중 B등급이 71%, C등급이 23%, A등급이 6%의 시장 점유율을 차지할 것으로 예상됩니다.
2026년까지 186개 프로젝트의 137,540개 아파트가 판매될 예정입니다. 일부 프로젝트는 순위에 포함되지 않았지만, 투자자들은 수요를 충족하기 위해 저렴한 상품에 관심을 보이고 있습니다.
하노이의 경우 2023년에 아파트 9,400호가 공급되고, 7,000호의 신규 아파트가 분양될 예정이며, B등급 공급이 83%를 차지할 것으로 예상됩니다. 2024년부터는 98개 프로젝트를 통해 약 86,500개의 신규 아파트가 시장에 공급될 것으로 예상되며, 그 중 B등급이 60%의 시장 점유율로 대부분을 차지할 것입니다.
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