부동산 시장이 회복되려면 대출 금리를 얼마나 조정해야 할까?

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8월 3일 오후 부동산 시장 상황을 평가하고 어려움을 해소하기 위한 회의에서 베트남 국립은행(SBV) 부총재인 다오 민 투(Dao Minh Tu)는 올해 상반기 동안 SBV가 모든 유형의 부동산에 대해 연 0.5~2.0%씩 금리를 인하해 4차례 금리를 조정했다고 밝혔습니다. 시중은행의 평균 이자율도 종류에 따라 1.5~2%포인트 하락했다. 많은 은행이 우대 대출 상품을 제공합니다.

대출 이자율은 연 10% 미만이어야 합니다.

하지만 전문가와 기업에 따르면, 현재의 대출금리 인하만으로는 충분하지 않다는 의견이 나온다.

사업적인 관점에서 볼 때, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 사장인 Pham Duc Toan 씨는 현재 대출 금리 인하가 심리적인 부분에만 영향을 미쳤을 뿐, 부동산 시장을 되살리는 실질적인 지렛대가 되지 못했다고 말했습니다.

" 현재의 금리 인하는 기존 부채가 있는 주택에만 긍정적입니다. 이들은 부채 구조조정을 위해 차입하지만, 신규 투자자들에게는 거의 의미가 없습니다. 시장의 대부분의 투자 그룹은 여전히 금리가 하락하기를 기다리고 있습니다. 이 기간 동안 많은 주택들이 법적 서류 작성에 시간을 할애할 것입니다 ."라고 토안 씨는 말했습니다.

대출금리가 10% 이하로 낮아져야만 부동산 시장에 긍정적인 변화가 나타날 것입니다. (삽화)

베트남 부동산 협회(VARS) 시장 조사 실무 그룹 회원인 Pham Anh Khoi 씨에 따르면, 이자율 차트는 부동산 시장으로 현금 흐름이 돌아올지 여부를 결정하는 요소입니다. 이 수치가 계속 높으면 시장에 해로울 것입니다.

대출 금리가 연 12~13% 정도로만 유지된다면 현금 흐름은 정체될 가능성이 높습니다. 현금 보유자들은 시중에 돈을 풀기보다는 일시적으로 보유하며 상황을 지켜보고 기다릴 것입니다. 대출 금리가 8~9% 수준으로 돌아오면 부동산 시장은 긍정적으로 반응할 것입니다. 이는 투자자들이 대출을 받을 때 감당할 수 있는 한계선이기 때문입니다 ."라고 코이 씨는 말했습니다.

같은 견해를 가진 IMG 투자 주식회사 회장인 레 투 민(Le Tu Minh) 씨도 중기 금리를 2년 전 수준인 8.5% 정도(±)로 낮출 것을 건의했습니다.

민 씨에 따르면, 베트남의 중기 금리는 여전히 상당히 높습니다. 5~6개월 전만 해도 12~14% 정도였는데, 기업들은 돈을 빌리고 싶어하지 않고, 감히 빌리지도 못하며, 많은 고객이 부동산을 선택하기보다는 다른 분야에 돈을 투자하고 있습니다.

Dat Xanh Mien Bac 부동산 및 서비스 JSC의 사장인 Vu Cuong Quyet 씨는 입력 이자율이 많이 낮아졌지만 출력 이자율과 대출 이자율은 크게 낮아지지 않았다고 언급했습니다. 주택 구매자는 여전히 11~12%의 이자율을 지불하고 있어 부동산 유동성을 늘리는 것이 매우 어렵습니다. 시장에 더 뚜렷한 영향을 미치려면 대출 금리가 10% 미만으로 떨어져야 합니다.

" 부동산 사업의 경우, 고금리 문제는 비용에 영향을 미칩니다. 사업을 진행 중인 사업체들은 합리적이고 저렴한 가격에 매도하고 싶어 하지만, 투입 비용, 특히 이자 비용이 여전히 높고, 건축 자재비와 인건비 등의 비용이 줄어들지 않아 주택 가격이 상승할 수밖에 없습니다. 매매가가 높으면 유동성이 좋지 않습니다. "라고 쿠옛 씨는 분석했습니다.

따라서 쿠엣 씨는 기업들이 더 편안하게 "숨을 쉴" 수 있도록 사업자금 대출 이자율을 9~10%로 낮춰야 한다고 말했습니다. 그때가 되면 더 좋은 가격으로 시장에 상품을 공급할 수 있는 곳이 생길 것입니다.

주택 구매자의 경우, 그들이 빌리고 싶어하는 바람직한 이자율은 연 8% 미만입니다.

특히, Batdongsan.com.vn에서 실시한 최근 조사에 따르면 2023~2024년 주택 담보 대출 금리에 대한 기대치를 논의할 때 응답자의 약 44%가 재정을 관리하기 위해 주택 담보 대출 금리가 8% 미만이면 합리적이라고 답했으며, 2024년에는 금리가 이 수준으로 떨어질 것으로 예상합니다.

또한, 주택 구매자의 33%는 이자율이 8~10%일 경우 대출을 수락하고, 약 14%만이 이자율이 10~13%에 동의합니다.

Batdongsan.com.vn의 전략 이사인 레 바오 롱 씨에 따르면, 많은 주택 구매자가 재정적 레버리지를 과감하게 활용하지 못하는 이유는 경제적 어려움, 불안정한 직업, 불확실한 수입에 대한 걱정으로 인해 압박을 받고 이자 지불을 감당할 수 없기 때문입니다.

" 월 소득이 4천만 동 미만인 대부분의 가구는 매달 최대 2천만 동 이하만 부동산 구매 비용을 감당할 수 있습니다. 월 소득이 4천만 동을 초과하는 가구는 3천만 동을 초과하지 않는 고정 월 주택 담보 대출 상환 비용만 감당할 수 있습니다. 월 소득이 2천만 동 미만인 저소득층의 경우, 이 금액은 최대 800만~1천만 동 정도입니다 ."라고 롱 씨는 말했습니다.

총리는 기업과 국민이 신용 자본에 접근할 수 있도록 중앙은행을 검토하라고 지시했습니다.

8월 3일 저녁 부동산 시장의 상황을 평가하고 어려움을 해소하기 위한 회의를 마친 후, 팜 민 찐 총리는 베트남 중앙은행에 부동산 기업에 대한 신용대출을 검토하고 기업과 주택 구매자가 신용 자본에 접근할 수 있도록 적절하고 효과적인 솔루션을 찾도록 지시했습니다. 부동산 시장이 안정적이고, 안전하고, 건강하고, 효과적이고, 지속 가능하게 발전할 수 있도록 어려움과 장애물을 제거하기 위해 우리는 힘을 합쳐야 합니다.

팜민친 총리가 회의에서 마무리 연설을 했습니다. (사진: VGP/Nhat Bac).

총리는 사회주택, 근로자주택, 중산층 주택 등에 주목해 부동산 부문을 적절히 재구조화할 필요가 있다고 강조했습니다. 사회주택, 노동자주택, 노후아파트 리모델링을 촉진하기 위해서는 각 도·시의 수장들이 이 사업에 집중하여 형식적으로가 아닌 실질적으로, 효과적으로 추진해야 합니다.

" 국립은행은 부동산 기업에 대한 신용대출을 지속적으로 검토하고 있습니다. 기업, 부동산 프로젝트 및 주택 구매자가 신용 자본에 더 편리하게 접근할 수 있도록 적절하고 효과적인 솔루션을 갖추고 있습니다. 이를 통해 편의성을 창출하고 기업을 지원하며 위험을 통제하고 어려움을 해소하며 안전하고 건강하며 효과적이고 지속 가능한 부동산 시장의 개발을 촉진합니다. 특히 완공을 앞둔 프로젝트에 대한 대출을 매우 구체적으로 고려하고 있습니다. "라고 총리가 말했습니다.

응옥 비

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