부동산 시장이 회복되려면 대출 금리를 얼마나 조정해야 할까?

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8월 3일 오후 부동산 시장 상황을 평가하고 어려움을 해소하기 위한 회의에서 베트남 국립은행(SBV) 부총재인 다오 민 투(Dao Minh Tu)는 올해 상반기 동안 SBV가 모든 유형의 부동산에 대해 연 0.5~2.0%씩 인하하여 4차례 금리를 조정했다고 말했습니다. 일반은행들의 평균 이자율도 종류에 따라 1.5~2%포인트씩 낮아졌습니다. 많은 은행에서 우대 대출 혜택을 제공합니다.

대출 이자율은 연 10% 미만이어야 합니다.

하지만 전문가와 기업에 따르면, 현재의 대출 금리 인하가 여전히 충분하지는 않다는 의견이 많습니다.

사업적인 관점에서, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 현재 대출 금리 인하가 심리적인 부분에만 영향을 미쳤을 뿐, 부동산 시장을 되살리는 실질적인 레버리지가 되지 못했다고 말했습니다.

“ 현재 감소는 기존 부채가 있는 단위에만 긍정적인 의미를 갖습니다. 이들은 부채 구조 조정을 위해 대출을 받지만, 새로운 투자 대출자에게는 거의 의미가 없습니다. 시장의 대부분 투자 그룹은 아직도 금리가 하락할 때까지 기다리고 있습니다. " 이 기간 동안 많은 부서에서는 법률 문서 작성에 시간을 우선적으로 투자할 것입니다 ."라고 Toan 씨는 말했습니다.

대출금리가 10% 이하로 낮아져야만 부동산 시장에 긍정적인 변화가 나타날 것입니다. (삽화)

베트남 부동산 협회(VARS) 시장 조사 워킹그룹 멤버인 Pham Anh Khoi 씨에 따르면, 이자율 차트는 부동산 시장으로 현금 흐름이 돌아올지 여부를 결정하는 요소입니다. 이 수치가 계속 높게 유지된다면 시장에 해로울 것입니다.

" 대출 금리가 연 12-13%에 불과 '유지'된다면 현금 흐름은 정체될 가능성이 큽니다. 현금 보유자는 돈을 시장으로 옮기는 대신 일시적으로 돈을 보관해 관찰하고 기다릴 것입니다. 대출 금리가 8-9%로 돌아오면 부동산 시장은 긍정적으로 반응할 것입니다. 이는 투자자가 대출할 때 허용할 수 있는 한계이기 때문입니다 ."라고 Khoi 씨는 말했습니다.

같은 견해를 가진 IMG 투자 주식회사의 레 투 민 회장도 중기 금리를 2년 전 수준인 8.5%±로 낮출 것을 건의했습니다.

민 씨에 따르면 베트남의 중기 금리는 여전히 상당히 높습니다. 5~6개월 전에는 12~14% 정도였는데, 기업들은 빌리고 싶어하지 않고, 감히 빌리지도 못하며, 많은 고객이 부동산을 선택하기보다는 다른 분야에 돈을 투자하고 있습니다.

Dat Xanh Mien Bac 부동산 및 서비스 JSC의 총책임자인 Vu Cuong Quyet 씨는 입력 이자율이 크게 감소했지만 출력 이자율과 대출 이자율은 크게 감소하지 않았다고 언급했습니다. 주택 구매자는 여전히 11~12%의 이자율을 지불하고 있어 부동산 유동성을 늘리는 것이 실제로 어렵습니다. 시장에 더 현저한 영향을 미치려면 대출 금리가 10% 미만으로 떨어져야 합니다.

“ 부동산 사업의 경우 높은 이자율은 비용에 영향을 미칩니다. 프로젝트를 진행하는 기업은 합리적이고 저렴한 가격에 판매하고 싶어하지만, 투입 비용, 특히 이자 비용이 여전히 높고, 건축 자재, 인건비 등의 비용이 감소하지 않아 주택 가격이 높아질 수밖에 없습니다. 판매 가격이 높으면 유동성이 좋지 않습니다 ."라고 Quyet 씨는 분석했습니다.

따라서 콰예트 씨에 따르면, 기업 대출 이자율은 9-10%로 낮아져야 기업이 더 쉽게 "숨쉴" 수 있습니다. 그때가 되면 더 좋은 가격으로 상품이 시장에 나올 수 있을 것입니다.

주택 구매자의 경우, 대출을 원하는 희망 이자율은 연 8% 미만입니다.

특히, Batdongsan.com.vn에서 실시한 최근 조사에 따르면 2023~2024년 주택 담보 대출 이자율에 대한 기대치를 논의할 때, 응답자의 약 44%가 재정을 관리하기에 주택 담보 대출 이자율이 8% 미만이면 합리적이라고 답했으며, 2024년에는 이자율이 이 수준으로 떨어질 것으로 예상합니다.

또한, 주택 구매자의 33%는 이자율이 8~10% 범위라면 대출을 수락하고, 약 14%만이 이자율이 10~13% 범위에 동의합니다.

Batdongsan.com.vn의 전략 이사인 레 바오 롱 씨에 따르면, 많은 주택 구매자가 재정적 레버리지를 과감하게 활용하지 못하는 이유는 경제적 어려움, 불안정한 일자리, 불확실한 수입에 대한 걱정으로 인해 압박을 받고 이자 지불을 감당할 수 없기 때문입니다.

“ 월 소득이 4,000만 VND 미만인 대부분 가구는 매달 부동산 구매 비용으로 최대 2,000만 VND 이하만 쓸 수 있습니다. 월 소득이 4,000만 VND 이상인 사람들은 월 고정 주택담보대출 상환비용이 3,000만 VND를 초과하지 않는 범위 내에서만 허용됩니다. 저소득 고객의 경우, 월 2,000만 VND 미만인 경우 이 금액은 최대 800만 VND~1,000만 VND 정도입니다 ." 롱 씨가 공유했습니다.

총리는 중앙은행에 기업과 국민이 신용자본에 접근할 수 있도록 검토하라고 지시했습니다.

8월 3일 저녁, 부동산 시장의 상황을 평가하고 어려움을 제거하기 위한 회의를 마무리한 후, Pham Minh Chinh 총리는 베트남 국립은행에 부동산 기업에 대한 신용대출을 검토하고 기업과 주택 구매자가 신용 자본을 이용할 수 있도록 적절하고 효과적인 솔루션을 찾으라고 지시했습니다. 부동산 시장이 안정적이고, 안전하고, 건강하고, 효과적이고, 지속 가능하게 발전할 수 있도록 어려움과 장애물을 제거하기 위해 우리는 힘을 합쳐야 합니다.

팜민친 총리가 회의에서 마무리 연설을 했습니다. (사진: VGP/Nhat Bac).

총리는 사회주택, 근로자 주택, 중산층 주택에 주목하면서 부동산 부문을 적절히 재구조화할 필요가 있다고 강조했습니다. 사회주택, 근로자주택, 노후아파트 리노베이션을 촉진하기 위해서는 지방 및 도시의 수장들이 이 사업에 주력하고, 형식적으로가 아니라 실질적으로, 효과적으로 수행해야 합니다.

" 국립은행은 부동산 기업에 대한 신용대출을 계속 검토하고 있습니다. 기업, 부동산 프로젝트 및 주택 구매자가 신용 자본에 더 편리하게 접근할 수 있도록 적절하고 효과적인 솔루션을 제공하여 편의성을 창출하고 기업을 지원하며 위험을 통제하고 어려움을 제거하고 안전하고 건강하며 효과적이고 지속 가능한 부동산 시장의 개발을 촉진합니다. 특히 완공을 앞둔 프로젝트에 대한 대출을 매우 구체적으로 고려하고 있습니다 ." 총리가 말했습니다.

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