채권·부동산 어려움 해결

건설부는 최근 발표한 부동산 및 주택 시장 보고서에서 부동산 사업이 많은 어려움에 직면해 있다고 밝혔습니다. 특히 2022년 부동산 기업의 파산 및 해산 신고 건수는 2021년 대비 38.7% 증가했습니다.

어려움 위의 어려움

이 기관은 2022년은 부동산 부문에서 운영되는 기업들이 많은 어려움에 직면할 한 해가 될 것으로 평가했으며, 일부 기업은 어려움에 대처하기 위해 최대 50%의 인력을 감축할 것이라고 밝혔습니다. 가장 큰 이유는 신용대출, 채권발행, 고객으로부터 자본조달이 어려워 많은 기업이 자본이 부족해 프로젝트 실행을 지연하거나 일시적으로 중단해야 하기 때문입니다.

또한 대출금리, 환율, 휘발유 가격, 건설자재 가격 등이 상승하여 사업 비용이 늘어나 사업 운영에 영향을 미치고 있습니다. 부동산 구매자가 은행 대출을 받는 데 어려움을 겪는다는 사실은 부동산 상품과 프로젝트의 유동성에 간접적으로 영향을 미칩니다. 기업은 자본을 회수하고 재투자하기 위해 제품을 판매할 수 없습니다.

또한, 2022년 말부터 현재까지도 일부 기업은 기업 채권 발행을 통제하는 정책 변화 등 여러 가지 이유로 투자자들에게 채권을 조기 상환하라는 압박을 받고 있습니다.

베트남채권시장협회(VBMA)가 발표한 베트남 채권시장 보고서에 따르면, 작년 기업채 발행 총액은 255조1,630억 동으로 전년 대비 66% 감소했습니다. 2022년 대부분 산업군의 채권 발행액은 전년 대비 감소하였고, 특히 부동산 기업의 채권 발행액은 여러 불리한 거시경제적 요인으로 인해 같은 기간 대비 80.8% 감소하였습니다.

자본 조달의 어려움은 부동산 시장의 매매 활동에 큰 영향을 미칩니다. 사진: 탄 탄

한편, 기업들은 2021년 대비 46% 증가한 최대 210조 8,300억 동 규모의 채권을 선매입해야 했습니다. 이 중 부동산 그룹은 약 35조 4,000억 동을 선매입했습니다. 이는 부동산에 대한 자본이 예전에 비해 긴축될 뿐만 아니라 상당히 줄어들었다는 것을 의미하며, 이로 인해 해당 산업의 많은 기업이 어려운 상황에 빠지게 되었습니다. 최근 일련의 기업이 손실을 발표한 것은 이러한 어려움을 보여줍니다. 예를 들어, Phat Dat Real Estate는 2022년 4분기에 약 2,300억 VND의 손실을 보고했고, Cen Land도 2022년 4분기에 최대 586억 VND의 세후 손실을 보고했으며, Dat Xanh Group은 4,000억 VND 이상의 순손실을 기록했습니다. 그 외에도 많은 다른 대기업도 매출과 이익이 급격히 감소했습니다.

채권 부채가 2,000억 VND가 넘는 부동산 회사의 이사회 회장은 회사가 투자 포트폴리오를 재편하고 프로젝트를 매각하여 부채와 이자 상황에서 벗어나기 위해 "손실과 고통"을 감수했다고 말했습니다. 하지만 이 기간 동안 매각 파트너를 찾는 것은 매우 어렵습니다. 대부분 부동산 회사가 자본원을 고갈시켰고 부동산뿐만 아니라 모든 자산을 매각하기 어렵기 때문입니다.

"기업채 시장이 너무 빠르고 갑작스럽게 경색되어 적시에 대응할 수 없게 되었습니다. 지금 우리가 걱정하는 것은 사업 추진을 위한 자본을 어떻게 조달해야 할지 모르는 것인데, 절차와 관련된 많은 정책들이 아직 해결되지 않았습니다. 따라서 정부가 기업의 사업 추진을 지원하는 정책을 조속히 폐지할 방안을 마련해야 합니다."라고 그는 말했습니다.

다양한 솔루션

호치민시 경제대학교의 응우옌 후 후안 박사는 라오동 신문 기자들과의 인터뷰에서 부동산 시장이 투입과 산출 모두에서 어려움을 겪고 있으며, 특히 자본 조달이 엄격하게 통제되고 있다고 말했습니다. 따라서 이 시장의 자본난을 해소하기 위해서는 국가은행의 정책이 구체적인 메시지를 전달하고 부동산 기업의 유동성을 확보하기 위한 단기 신용자본을 어느 정도 지원하는 방식으로 실천되어야 합니다.

"기업채 문제는 하루아침에 해결될 수 없는 반면, 부동산 기업들은 미완성 프로젝트를 계속 진행하기 위해 운전자본이 절실히 필요합니다. 기업들은 해외 차입 등 다른 자금 조달처를 모색할 수 있지만, 달러로 차입해야 하고 모든 기업이 국제 자본 조달 조건을 충족하는 것은 아니기 때문에 환율 위험에 직면하게 됩니다. 따라서 단기적인 문제는 여전히 부동산 기업의 회복을 돕기 위한 '지원'을 위한 신용 자본이 필요하다는 것입니다."라고 응우옌 후 후안 박사는 말했습니다.

응우옌 후 후안 박사에 따르면 부동산 기업의 신용 자본이 어려움을 겪고 있을 뿐만 아니라, 생활이나 투자를 위해 집을 구매하기 위해 대출을 받는 개인 고객도 자본 접근이 제한되거나 연 15~16% 정도의 높은 이자율을 받고 있다고 합니다. 따라서 대출금리를 안정화하거나 인하할 수 있는 방안이 조속히 마련돼야 합니다.

기업채권 문제에 대한 해결책과 관련하여 호치민시 경제대학교 기업금융학부 부학장인 레 닷 치 박사는 기업채권을 은행 대출과 더불어 기업의 중요한 자본 조달 채널로 인식해야 하며, 예금자를 보호하기 위해 은행이 대출 규정을 준수해야 하는 것과 마찬가지로 기업채권 시장을 조직하고 관리할 수 있는 대책을 마련해야 한다고 말했습니다.

한편, 금융 및 증권 전문가인 람 민 찬(Lam Minh Chanh)은 최근 기업채 시장으로 인해 많은 투자자가 신뢰를 잃었으며 다시 참여할 의향이 없다고 말했습니다. 기업채권의 중요한 역할을 회복하기 위해서는 다음과 같은 조건이 보장되어야 합니다.

첫째이자 가장 중요한 점은 모든 기업채권은 평판이 좋은 평가 기관으로부터 신용 평가를 받아야 한다는 것입니다. 그때가 되면 투자자들은 각 기업채권의 위험 수준을 알게 될 것입니다. 둘째, 규제 기관은 채권 유통을 엄격하게 통제해야 합니다. 법을 우회하여 민간에서 발행한 채권을 대중에게 배포하는 일은 절대 피하세요. 셋째, 증권중개업 면허를 소지한 자만이 투자자에게 채권을 조언하고 판매할 수 있습니다. 은행 직원 등 비전문가의 채권 판매 조언은 피하세요.

넷째, 채권 컨설턴트와 판매자는 투자자들이 자신이 투자하는 기업 채권이 무엇인지, 그리고 해당 기업 채권의 잠재적 위험이 무엇인지 명확하게 이해할 수 있도록 세부적이고 엄격한 컨설팅 과정을 따라야 합니다. 람 민 찬 전문가는 "우리가 그렇게 할 수 있다면 기업채는 점차 회복되고 강력하게 발전하여 기업, 특히 부동산 사업에 대한 자본 공급 채널이 될 것"이라고 강조했습니다.

관리 기관의 관점에서, 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 황 하이(Hoang Hai) 국장은 건설부가 재무부에 국내 시장에서 개별 회사채의 제공 및 거래와 국제 시장에서의 회사채 제공을 규제하는 법령 65/2022/ND-CP를 수정 및 보완하여 정부에 제출할 것을 제안했다고 말했습니다. 국내시장의 기업채 발행 및 거래와 국제시장의 기업채 발행에 대한 법률 규정에 따른 지도 및 지침을 강화합니다. 주식시장에서 부동산 사업의 자본 동원 활동을 통제하고, 투기, 조작, 가격 인플레이션을 방지합니다.

건설부는 국가은행과 협력하여 경제를 뒷받침할 적절한 신용 한도 관리 방안을 검토하고 제안하기로 했습니다. 기업, 주택 구매자, 투자자가 신용원에 접근할 수 있는 환경을 조성하기 위해 신용 기관을 직접 지도하고 안내합니다. 법률의 규정에 따라 자격을 갖춘 기업 및 부동산 프로젝트에 대해 신용 기관이 신속하게 대출 및 지급하도록 안내하고 지시합니다. 높은 효율성과 부채 상환 능력을 갖춘 생산 및 사회 보장 목적에 부합하는 사회적 주택 프로젝트, 근로자 주택, 저렴한 상업용 주택 및 기타 유형의 부동산에 대한 대출을 우선적으로 처리합니다.

지방자치단체의 경우 해당 지역의 주택 및 부동산 프로젝트를 검토하고 목록을 작성해야 합니다. 투자 승인 후 실행되지 않았거나 실행이 느린 프로젝트의 이유와 원인을 구체적으로 평가합니다. 이를 바탕으로 주택사업에 대한 투자 준비 과정에서 발생하는 어려움과 법적 문제, 절차를 해소하여 시장에 공급을 확대하는 데 주력합니다. 행정절차 개혁을 가속화하고, 지역 내 부동산 사업 시행에 따른 절차 처리에서 책임을 회피하거나 지연하는 일이 없도록 하겠습니다.

국제적 경험을 연구하다

국가금융통화정책자문위원회 위원인 칸 반 루크 박사는 중국의 부동산 시장을 구제하기 위한 16가지 해결책을 신중하게 연구했으며, 베트남이 그 중 10가지를 연구하여 적용할 수 있다고 밝혔습니다.

"사실, 우리는 세금 연기/유예, 부채 연기/유예와 같은 일부 솔루션을 시행해 왔습니다. 또한, 우리는 건설부, 재무부, 정부와 협의하여 다른 솔루션도 연구하고 국가의 실제 상황에 적합한 방향을 찾았습니다.

예를 들어, 기업은 부채를 제때 갚기 위해 일부 자산을 매각할 때 할인을 받아야 합니다. 어려운 상황에서 채권자와 협상하여 부채를 연장하는 것은 법령 65에 의해 허용됩니다. 돈을 물건으로 교환하거나 채권을 부동산으로 교환하는 것은 법적 문제가 발생할 가능성을 피하기 위해 국가가 주도하여 해결해야 합니다. 기업은 부채를 연장할 수 있는데, 이는 기업이 기존 부채를 ​​갚기 위해 새로운 채권을 발행할 수 있다는 것을 의미합니다..." - 루크 씨가 말했습니다.

(*) 1월 30일자 노동신문 참조

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm