07:44, 2023년 4월 10일
최근 부동산 시장은 급속히 발전하여 많은 산업에 영향을 미치고 국가 전체와 특히 다크락 지역의 사회 경제적 발전에 긍정적인 기여를 하고 있습니다. 그러나 이 시장은 다소 불안정한 조짐을 보이고 있습니다. 따라서 부동산 시장의 안정적인 '리듬'을 균형 있게 유지하고 유지하는 것은 특별한 관심의 대상입니다.
1부: 내부 "불안정성"
다크 락은 면적 기준으로 전국 4위, 인구 기준으로는 10위이며, 부동산 산업을 발전시킬 수 있는 큰 잠재력을 가진 지역으로 여겨진다. 그러나 최근 이 지방의 부동산 시장은 많은 문제에 직면했습니다.
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| 수오이 싼 커피 문화 생태 도시 프로젝트(부온마투옷 시)의 파노라마입니다. |
많은 "뒤틀린" 점
다크락주 부동산협회에 따르면, 최근 이 주와 전국의 부동산 시장에서 수요와 공급 사이에 상당한 "단계적 차이"가 나타났습니다. 구체적으로, 고급 부동산 부문은 공급이 풍부한 반면, 중간 가격대 부동산, 특히 중산층과 저소득층을 위한 주택에 대한 수요는 매우 높고, 이를 충족시킬 공급이 없습니다. 이를 증명하는 것이 최근 건설부의 부동산 시장 통계입니다. 1m2 당 5,000만 VND 이상인 부동산 부문이 37%를 차지합니다. m2 당 2500만~5000만 VND의 가격이 15%를 차지합니다. 2,500만 VND/ m2 미만의 부동산 프로젝트는 없습니다. 부동산 상품의 구조가 불균형 상태에 있으며, 시장 수요에 적합하지 않습니다. 위와 같은 상황으로 인해 주택 가격이 높은 수준에서 '고정'되어 사람들이 접근하기 어려워지고 유동성이 영향을 받으며 거래량이 감소합니다. 특히 2022년 4분기에 그렇습니다.
수요와 공급의 차이 외에도 가격 차이도 부동산 시장의 불안정성을 조성하는 요인입니다. 이 분야의 많은 전문가에 따르면, 최근의 시장 변동은 부동산 가격이 너무 높아져 사람들의 요구를 충족시키지 못하고 있다는 것을 보여줍니다. 더욱이 부동산 시장에서는 오랫동안 공증된 계약서에 명시된 가격과 매매 계약서에 명시된 가격이라는 두 가지 토지 가격이 존재해 왔습니다. 두 가격은 종종 크게 다릅니다. 예를 들어: 도시에 적용되는 토지 유형의 가격 목록에 따라. 영어: 2020년~2024년 기간 동안 부온마투옷 지역의 도시 주거용 토지 최고 가격은 5,760만 VND/ m2 입니다(예: 응우옌콩쭈에서 판보이쩌우까지의 이쥐트 거리, 판추찐에서 레홍퐁까지의 광중 거리)... 하지만 실제 조사에 따르면 이 지역의 주거용 토지 가격은 1억 5,000만~1억 9,000만 VND/ m2 에 달할 정도로 훨씬 높습니다.
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| 푸 도시 지역 프로젝트는 투자 및 건설 완료 단계에 있습니다. |
국가가 공표한 토지 가격과 실제 매수 가격 사이에 큰 차이가 발생하여 세금 탈루가 발생하고 예산에 큰 손실이 발생하고 있습니다. 한편, 지가조정기간은 부동산 중개업자들이 지가를 부풀려 '가상열풍'을 조성해 이익을 챙기는 조건도 마련한다. 토지법은 토지 가격이 일반 시장 가격과 일치해야 한다고 규정하고 있지만, 토지 가격이 끊임없이 변동하면서 지방 자치 단체는 토지 가격 틀에 '갇혀' 토지 가격을 조정할 수 없습니다.
“최근 부동산 시장 활동은 특이한 징후를 보였습니다. 예를 들어 2022년 초 부동산 시장은 '폭발'했지만 2022년 말부터 2023년 초까지는 '침체'되었습니다. "투자용 제품, 희소한 저비용 제품, 건설에 투자되지 않은 프로젝트의 사회 주택" - 건설부 부국장 Le Hung 씨 . |
또 다른 문제는 계획 수립, 부지 정리에 따른 보상, 도시 건설 등에서 사람들이 시장 가격보다 훨씬 낮은 보상 가격을 받고 있다는 것입니다. 하지만 토지가 투자자들에게 넘겨져 도시 지역을 건설하게 되자 주택과 토지 가격이 다시 상승했습니다. 이로 인해 많은 곳에서 불만과 소송이 제기되었는데, 사람들이 토지를 몰수당했지만 보상이 만족스럽지 않았기 때문입니다.
메커니즘의 "병목"
'춤추는' 가격 문제와 수요와 공급의 격차 외에도 자본과 법률의 '병목 현상'도 부동산 업계가 겪는 전형적인 어려움입니다.
건설부 부국장인 레훙은 2022년 하반기 자본 흐름에 대한 엄격한 통제로 인해 현금 흐름이 "막혀" 부동산 시장의 유동성이 약화되었다고 말했습니다. 동시에 2022년말 대출금리가 급등하면서 부동산 프로젝트를 시행하기 위한 신용자본을 동원하는 데 많은 어려움이 발생했습니다. 또한, 최근 들어 이 지방의 많은 부동산 프로젝트가 토지 사용권 이전에 어려움과 문제에 직면했으며, 148/2020/ND-CP 법령이 발효되기 전에 투자 정책이 승인되어 사람들이 직접 건설할 수 있는 인프라에 투자했습니다. 또한, 토지 정리 보상과 시장 가격에 따른 지가 결정이 느리게 이루어지는 것도 부동산 업계에 어려움을 주고 있습니다. 많은 경우 토지 이용 계획은 발표되었지만 지구 단위에서는 연간 토지 이용 계획이 없습니다. 1/500 세부 계획이 승인되었지만 상위 계획과 일치하지 않는 경우가 있습니다.
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| 에코 시티 프레미아 부온마투옷 도시 지역은 빌라, 타운하우스, 상업용 타운하우스, 사회주택으로 구성된 프로젝트입니다. |
주택 및 도시지역 개발사업을 시행하기 위한 투자자를 선정하기 위한 입찰 절차와 관련하여, 현재로서는 투자법의 규정에 따라 투자자가 1인만 등록되어 있고 능력 및 경험에 대한 예비요건을 충족하는 경우, 투자정책이 승인됨과 동시에 투자자가 승인되는 경우에 대한 구체적인 지침이 없습니다. 예를 들어, 탄로이 북서부 신도시 지역 프로젝트, 도시. 2021년 4월부터 현재까지의 부온마투옷은 승인되지 않았습니다.
사회주택 사업과 관련하여, 건설부는 사회주택 건설 투자사업에 대한 투자자 선정 규정이 여전히 중복되고 투자, 입찰, 토지에 대한 법적 규정과 일치하지 않아 투자 수행 및 사업 시공 절차에 시간이 오래 걸려 시행 진척이 늦어지고 있다고 밝혔습니다. 현행 규정에 따르면, 국가 예산을 사용하지 않는 사회주택 프로젝트 투자자는 사회주택 건설에 투자하기 위해 할당되거나 임대된 토지 이용료와 토지 임대료가 면제됩니다. 하지만 토지이용료 면제를 받는 사회주택 사업의 투자자들은 여전히 면제 절차를 진행하기 전에 토지이용료를 결정해야 하며, 이로 인해 행정 절차가 발생합니다. 또한, 현행 주택법은 기업 및 협동조합이 사회주택을 매수, 임대, 할부구매하는 것을 허용하는 규정을 두고 있지 않은데, 실제로 기업 및 협동조합이 직원들에게 제공하기 위해 사회주택을 매수하거나 임대하려는 수요가 매우 많습니다.
(계속)
2부 : 부동산 사업을 둘러싼 어려움
카 레
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