부동산은 우선이지만 은행대출에 너무 의존해서는 안 된다

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베트남 부동산 협회(VNRea)는 "재정 정책과 통화 정책 간의 조정 메커니즘 혁신"이라는 연구 보고서에서 부동산 사업이 은행 대출에 의존해서는 안 된다고 권고하고 있습니다.

부동산은 높은 신용우선순위를 갖습니다.

국가은행 통계에 따르면, 9월 30일 현재 신용기관의 부동산 부문 총 미결제 신용 잔액은 274억 VND에 달해 2022년 12월 31일 대비 6.04% 증가했으며, 이는 경제 전체 미결제 부채의 21.46%를 차지합니다.

소비/자체 사용 목적의 부동산 신용이 64%를 차지하고, 부동산 사업 활동을 위한 미상환 대출이 미상환 부동산 신용의 36%를 차지합니다. 올해 첫 9개월 동안 부동산 사업 신용은 일반 신용 성장률과 작년 같은 기간보다 높은 성장률을 기록했습니다.

20개의 다른 경제 부문에 있는 기업과 단위가 남아 있는 신용 잔액의 약 80%를 "공유"해야 하는 것을 볼 수 있습니다. 부동산 부문은 경제의 다른 부문과 비교했을 때 미상환 신용 할당 비율 측면에서 상당히 높은 우선순위를 받았습니다.

따라서 은행업계 역시 경제부문 간의 신용 배분을 균형 있게 조절해야 합니다.

은행 대출은 본질적으로 수백만의 예금자와 수십만 개의 기업이 시스템에 대한 신뢰를 바탕으로 은행에 위탁한 돈입니다. 은행은 그 자본을 신중하고, 안전하고, 효과적으로 사용할 책임이 있습니다.

불분명한 법적 지위, 실현 불가능한 자본 회수 계획 또는 높은 위험 수준을 지닌 열악한 프로젝트에 대출을 하는 것은 은행 자체뿐만 아니라 예금자와 전체 시스템에도 위험을 초래합니다.

경제적 어려움과 사업상의 어려움으로 인해 은행업계는 예금자 및 기타 기업으로부터 위탁받은 저축이나 예금을 투자할 수 있는 실행 가능하고 안전한 프로젝트를 찾는 데 더욱 어려움을 겪습니다.

부동산 프로젝트 대출과 주택 및 부동산 상품 구매 대출의 기간은 일반적으로 10~20년입니다. 한편, 은행 동원은 보통 12~24개월에 불과하고, 가장 긴 경우는 36개월이다. 3년 동안 자금을 조달하고 10년이나 20년 동안 대출하는 것은 엄청난 위험입니다.

따라서 은행 시스템의 예금을 통해 조달한 자금을 활용하는 장기 부동산 프로젝트의 대출 금리도 시스템 안전을 위해 통제할 필요가 있습니다.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — 9월 30일 현재 부동산 대출은 경제 전체 미지급 부채의 21.46%를 차지했습니다(사진: Tran Khang).

은행 대출에 너무 의존하지 마세요.

VNRea는 부동산 사업체가 은행 대출에 지나치게 의존하지 말고, 객실 확장이나 객실 증가를 기다려서는 안 된다고 권고합니다. 부동산에 투자되는 대출 규모가 매우 높고 여전히 상승 추세이기 때문입니다. 현재 상황으로는 부동산을 위한 별도 공간이 있더라도 은행의 대출 조건을 충족하지 못해 사업체들이 이를 활용하지 못할 수도 있습니다.

반면, 부동산이 계속해서 신용 지원에 의존하게 되면 엄청난 체계적 위험이 발생할 것입니다. 부동산이 파산하면 그 돈이 은행으로 퍼지기 때문이죠.

"부동산 시장에서 가장 중요한 자본원은 채권이어야 합니다. 시장은 중장기 자본이 필요하므로 은행 자본이 아닌 채권에 의존해야 합니다. 부동산 산업의 은행 의존도를 줄이는 것 외에는 다른 방법이 없으며, 그렇게 해야만 위험을 분산할 수 있습니다." VNRea가 분석했습니다.

협회는 장기적으로 건전하고 투명하며 지속 가능한 채권 시장을 개발하기 위해 법률 제도를 지속적으로 개선해 나가야 하며, 이를 통해 기업이 자본을 조달할 수 있는 여지를 더 많이 확보할 수 있다고 믿습니다.

법적 정책 관리에서는 때로는 너무 느슨해서 기업이 경쟁할 수 있는 허점이 가득한 시장을 만든 다음, 위험이 발생하면 갑자기 "브레이크"가 걸려 기업이 대응할 수 없게 되는 상황을 피해야 합니다. 2022년에 그런 일이 있었습니다.

기업채 시장은 조만간 규제되어야 하며, 법적 지침에 따라 운영되고 엄격한 감독을 받아야 합니다.

또한, 특히 현재의 어려운 상황에서는 부동산 사업에 있어서 미래 부동산 사업으로부터 자본을 조달하는 것이 매우 시급합니다. 그렇게 하려면 창업자금 조달부터 프로젝트의 법적 장애물 제거까지 솔루션을 동시에 결합해야 합니다.

모든 고객은 완전한 법적 문서가 없고 잠재적 위험이 많은 프로젝트를 사고 싶어하지 않습니다. 오히려 사업은 합법적으로 중단되지만 소진되고, 창업자금 없이는 프로젝트를 실행할 수 없으며, 프로젝트 없이는 고객에게서 현금 흐름을 창출할 수 없습니다.

반면, 초기 자본은 있으나 시장 유동성이 부족하고 판매할 제품이 없다면 프로젝트는 일정에 뒤처지고 자본은 늘어나고 기업은 부채의 악순환에 빠질 가능성이 높습니다.

부동산 사업의 경우 지속 가능한 성장과 개발로 나아가기 위해서는 기업 부채를 구조 조정하기 위한 자산 매각, 신용 및 채권 자본과 고객 예치금 자본 접근 기록 '정리' 등 구조 조정 단계를 어떻게든 견뎌내야 합니다.

또한 프로젝트 개발자는 투자 상품을 재구성해야 하며, 고가 세그먼트와 '비현실적인 번영'만을 계속 쫓아서는 안 되며, 다수의 실제 수요를 활용하면서 사용자 소득에 적합한 가격 세그먼트를 추구해야 하며, 소수의 투기적 목적을 추구하여 시장을 교란해서는 안 됩니다.

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