토지이용권 협정을 통한 상업용 주택사업

11월 13일 오전, 국회는 토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 논의했습니다.

15그룹에는 광찌성, 옌바이성, 빈푹성, 빈투언성에서 온 국회 대표단이 포함됩니다. 빈투언성 국회대표단 부단장 응우옌 후 통이 토론 세션을 주재했습니다.

토지 접근의 병목 현상 해소

토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 완성하기 위해 국회의원들의 논의와 의견 제시를 청취한 후. 천연자원환경부 장관인 도 둑 주이는 대표단의 관심사에 대한 몇 가지 사항을 설명하고 명확히 하기 위해 연설했습니다.

Do Duc Duy 장관이 그룹 15에서 연설하고 있습니다. 사진: Khuong Trung

도 득 주이 장관은 이 시범 결의안 초안의 발행이 매우 필요하다고 강조했습니다. 이 결의안 초안의 핵심은 상업용 주택 프로젝트를 시행할 때 토지 접근 방법을 보완하는 것입니다. 이전에는 2003년 토지법과 2005년 주택법의 규정에 따라 상업용 주택 사업 시행을 위해 토지이용권 양도 메커니즘이 두 가지가 있었습니다. 강제 양도 메커니즘과 임의 양도 메커니즘입니다.

구체적으로 강제양도 제도는 국가가 토지를 회수하여 토지이용료 경매나 입찰을 통해 투자자를 선정하고 토지를 이용한 투자사업을 시행하는 방식입니다. 자발적 전환 메커니즘은 투자자가 토지 사용권이 있는 사람과 협상하여 토지 기금을 확보하여 상업용 주택 프로젝트를 시행하거나, 토지 사용권이 있는 투자자가 관할 국가 기관에 토지 용도 변경을 요청하여 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 것입니다. 따라서 토지 접근의 네 가지 형태를 통한 두 가지 대체 메커니즘이 존재합니다.

다음으로, 2010년 주택법과 2013년 토지법은 2003년 토지법과 2005년 주택법과 마찬가지로 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 4가지 유형의 토지 접근을 모두 허용했습니다. 그러나 국회는 2014년 주택법을 통과시키면서 토지이용권 양도나 토지이용목적 변경의 형태를 제한했습니다. 특히, 2014년 주택법은 양도를 받는 경우 주거용 토지만 양도할 수 있다고 규정하고 있습니다. 토지이용권을 가지고 국가에 토지이용목적변경을 요청하는 경우, 해당 지역에는 주거용 토지의 일부가 포함되어야 합니다.

장관은 “이는 2003년 토지법과 2005년 주택법에 비해 토지이용권 이전을 받거나 토지이용권을 가지는 형태로 토지에 접근할 수 있는 사례를 제한한다”고 강조하며, 2013년 토지법은 국가가 투자자를 선정하기 위한 입찰이나 토지이용권 경매 등의 형태로 토지를 회수하여 투자자에게 인도하는 사례를 규제하거나 통제하지 않는다고 밝혔다. 즉, 이전 단계에 비해 투자자가 토지이용권을 받거나 투자자가 토지이용권을 가지는 방향으로 접근하지 않고, 국가가 면적 규모에 대한 제한 없이 토지를 회수하여 사업을 추진할 수 있지만, 사업의 규모는 크거나 작을 수 있다.

하 시 동(Ha Sy Dong) 대표 - 광트리성 국회 대표단이 토론 그룹에서 연설했습니다. 사진: Khuong Trung

그러나 도 득 주이 장관에 따르면, 2024년 토지법 제79조와 제127조는 국가가 기술 인프라, 사회 인프라 및 주택이 동시에 갖춰진 도시 개발 프로젝트에만 토지를 회수할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 현행 도시법에 따르면 규모는 일반적으로 20헥타르 이상이며, 면적이 이보다 작거나 동시적인 도시적 요소가 보장되지 않는 경우 국가는 토지를 회수하지 않습니다. 따라서 국가가 토지를 회수하여 투자자에게 인도하는 방식은 실행되지 않을 것이다. 동시에 국가가 투자자에게 토지이용권을 부여하는 경우나 현재 토지이용권을 보유하고 있는 투자자에게 부여하는 경우에 대한 규정도 2014년 주택법과 같이 통제되고 축소되었습니다. 즉, 토지이용권을 받는 경우, 권리를 받는 면적의 100%가 주거용지여야 하며, 현재 토지이용권을 보유하고 있는 경우, 일부 주거용지가 있어야 하는 경우에만 적용됩니다.

"이로 인해 도시 지역 내 사업이 진행되고, 해당 토지가 주거용 토지가 아닌 경우, 국가가 토지를 회수하거나, 국가가 토지 사용권을 허가하거나, 토지 사용권을 가지고 있지만 용도를 변경하는 경우와 같이 토지에 접근할 방법이 없습니다. 이는 대규모 사업이 많지 않은 지방 자치 단체에 어려움을 초래합니다. 따라서 국회에 공포를 위해 제출된 이 시범 결의안은 이러한 어려움을 해소하고 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 접근 방식의 병목 현상을 해결하는 것을 목표로 합니다."라고 장관은 말했습니다.

파일럿의 이름과 기간이 적절합니다.

또 다른 내용은 명칭에 관한 것입니다. 황시동 의원은 경제위원회 검사 보고서에 나온 일부 국회 의원의 의견을 받아들여야 한다고 말했습니다. "토지 사용권 양도를 받거나 토지 사용권을 가지고 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하고 있지만 그 토지는 주거용 토지가 아닙니다." 도 득 주이 장관은 정부가 국회에 등록했을 당시의 원래 이름이 정확하다고 말했습니다. 그러나 해당 결의안을 초안하는 과정에서 그러한 조항이 모든 사례를 포괄하지 못한다는 점이 발견되었습니다. 투자자가 토지 이용권을 양도받는 상황이 있는데, 양도되는 토지에는 주거용 토지와 비주거용 토지가 모두 포함됩니다. 주거용 토지 이외의 경우에만 권리 이전이 가능하다는 내용을 결의안의 명칭에 바로 포함시킨다면 문제가 될 것입니다.

Huynh Thanh Chung 대표 - 빈프억성 국회 대표단이 그룹에서 연설했습니다. 사진: Khuong Trung

장관에 따르면, 초안된 명칭이 토지법과 중복될 수 있다는 의견도 있다고 합니다. 토지법 역시 권리의 양도가 허용되는 경우를 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 정부는 결의안 초안에서 토지법, 특히 2024년 토지법에 따라 토지 이용권 이전을 허용받은 프로젝트나 현재 토지 이용권을 보유하고 있는 프로젝트를 제외하기 위해 제1조 제5항을 추가하도록 설계했습니다. 토지법에 의해 규제되는 사건은 이 결의안의 규제 범위에서 제외됩니다. 따라서 이 명칭은 여전히 ​​포괄적이며, 시행을 허용한 2024년 토지법과 중복되지 않습니다.

시범사업 시행 기준과 관련하여, 도 득 주이 장관은 결의안 초안에는 계획 기간 동안 추가되는 주거용 토지 면적이 기존 주거용 토지 면적에 비해 30%를 넘지 않아야 한다고 규정되어 있다고 밝혔습니다. 이 규정의 이유는 중앙위원회 제18호 결의에서 토지 할당 및 임대는 주로 토지 사용권 경매와 토지를 사용하는 사업에 대한 입찰을 통해 이루어진다고 규정했기 때문입니다. 따라서 중앙결의안에서는 경매 또는 입찰에는 크게 두 가지 형태가 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 세 번째 형태는 권리의 이전을 받는 것이고, 네 번째 형태는 사용할 권리가 있는 토지로 토지의 이용 목적을 변경하는 것입니다. 우리가 그것을 한다면, 그것은 중요한 것이 아닙니다. 따라서 정부는 최대 30%를 제안합니다. 따라서 나머지 70%는 결의안 18의 정신에 따라 입찰이나 경매를 통해 시행될 것입니다.

일부 대의원은 이를 도시 지역에만 국한하지 않고 농촌 지역으로 확대해야 한다고 제안했습니다. 도 득 주이 장관은 현재 토지법 제79조 27항에 따라 국가는 동시 도시 규모 프로젝트를 위해 토지를 회수할 수 있으며, 농촌 주거 지역을 개발하는 프로젝트를 위해 토지를 회수할 수 있다고 밝혔습니다. 따라서 농촌 거주 지역에서는 국가가 토지를 개간하는 방법이 있으며, 지방자치단체에서는 여전히 정상적으로 실시하고 있습니다. 그러니 농촌지역에서는 또 다른 형태의 협정을 추가할 필요가 없습니다. 2024년 토지법에 따라 시행될 수 있는 사례와 중복이 발생하지 않도록 주의하세요.

대표단의 의견에 따르면, 기준에 따르면 모든 토지 유형에 대해 모두 시행하고 있으므로 식량 안보를 보장하고 350만 헥타르의 논을 안정적으로 유지하며 평균 국가 산림 피복률 42%를 보장하기 위해 어떤 메커니즘과 제재를 설계 또는 수립해야 하는가? 장관은 이 문제가 토지 이용 계획, 도시 계획, 건설 계획 단계부터 시행되고 엄격하게 관리되고 있다고 말했습니다. 계획 시, 우리는 350만 헥타르의 벼농사 면적을 안정적으로 유지하고 42%의 산림 피복률을 안정적으로 유지하기 위해 계획 기간 동안 농경지를 비농업 목적으로 얼마나 전환하고, 주거용 토지를 얼마나 투입할 것인지를 결정해야 했습니다. 이 단계는 계획을 수립하고, 어느 지역에 상업용 주택 개발을 계획하고, 어느 지역에 국가가 토지를 회수하기 위해 시행하고, 어느 지역에 토지 사용권 이전을 받는 투자자가 시행할 것인지를 결정하는 단계입니다. 하지만 승인된 계획 구역 내에서만 가능합니다.

15그룹 토론 세션 장면. 사진: Khuong Trung

또 다른 내용으로, 국회의원들은 시범 실시 기간은 5년이지만, 투자자가 권리이전 수령에 어려움을 겪거나 권리이전 수령 기간이 길어질 경우 제재에 대한 규정도 마련해야 한다고 언급했습니다. 도 득 주이 장관은 현행 토지법 2024에는 투자자가 토지 사용권 양도를 받는 경우를 처리하는 방법과 연장 기간을 연장하는 방법에 대한 매우 구체적인 규정이 있다고 설명했습니다. 전체 지역에 대한 협상이 성공적으로 이루어지지 않고 연장 기간이 만료되는 경우에도 처리 메커니즘이 있습니다. 따라서 결의안 초안에서는 토지이용권 수령에 관한 합의 이행이 2024년 토지법에 따라 이행되는 것으로 언급하고 있으며, 여기에는 장기적으로 발생하는 모든 사건 처리가 포함됩니다. 많은 사례가 성공적으로 이행되지 않았기 때문에 이 결의안에는 추가 규정이 없습니다.

절차와 관련하여 장관은 토지법이 주택사업을 포함한 투자사업 전반을 시행하기 위해 토지이용권을 수령하기로 합의하는 절차를 규정하고 있지만, 일부 국회의원들은 이 방법으로 토지접근을 시행하는 사업 유형에 대해 구체적이고 세부적인 규정이 있어야 한다고 말했다. 정부는 이를 수용하였으며, 결의안 초안에는 국회가 정부에 시범 메커니즘을 시행하는 사업 및 국가 방위와 안보를 목적으로 하는 토지와 관련된 시범 메커니즘을 시행하는 사업에 대한 절차를 자세히 지정하도록 하는 조항이 있습니다.

출처: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html