11월 13일 오전, 국회는 토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 각 그룹에서 논의했습니다.
15그룹에는 꽝찌성, 옌바이성, 빈프억성 및 빈투언성의 국회 대표단이 포함됩니다. 빈투언성 국회대표단 부단장인 응우옌 후 통이 토론 세션을 주재했습니다.
토지 접근의 병목 현상 해소
토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 국회 의원들의 논의와 의견 제시를 거쳐 완성했습니다. 천연자원환경부 장관 도 덕 주이는 대표단의 관심사인 몇 가지 사안을 설명하고 명확히 했습니다.
Do Duc Duy 장관은 이 초안 파일럿 결의안의 발행이 매우 필요하다고 강조했습니다. 이 초안 결의안의 본질은 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 데 있어 토지 접근 방법을 보완하는 것입니다. 기존에는 2003년 토지법과 2005년 주택법의 규정에 따라 상업용 주택 사업 시행을 위해 토지이용권 양도 제도를 두 가지로 운영했습니다. 강제양도 제도와 임의양도 제도입니다.
구체적으로 강제양도 제도는 국가가 토지를 회수하여 토지이용료 경매나 입찰을 통해 투자자를 선정하고 토지를 이용한 투자사업을 시행하도록 하는 방식입니다. 자발적 전환 메커니즘은 투자자가 토지 사용권이 있는 사람과 협상하여 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 기금을 확보하거나, 토지 사용권이 있는 투자자가 관할 국가 기관에 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 용도 변경을 허용해 달라고 요청하는 것입니다. 따라서 네 가지 형태의 토지 접근을 통한 두 가지 대체 메커니즘이 존재합니다.
다음으로, 2010년 주택법과 2013년 토지법은 2003년 토지법과 2005년 주택법에서와 같이 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 4가지 형태의 토지 접근을 계속 허용했습니다. 그러나 국회가 2014년 주택법을 통과시켰을 때 토지 사용권 이전을 받거나 토지 사용 목적을 변경하는 형태를 제한했습니다. 2014년 주택법에서는 양도를 받는 경우 주거용 토지만 양도할 수 있다고 규정하고 있습니다. 토지이용권을 가지고 국가에 토지이용목적의 변경을 요청하는 경우, 해당 지역은 주거용 토지의 일부를 포함해야 합니다.
장관은 “이는 2003년 토지법과 2005년 주택법에 비해 토지이용권 이전을 받는 형태와 토지이용권을 가지는 형태로 토지에 접근할 수 있는 사례를 제한한다”고 강조하면서 동시에 2013년 토지법은 국가가 투자자를 선정하기 위한 입찰과 토지이용권 경매의 형태로 토지를 회수하여 투자자에게 인도하는 사례를 규제하거나 통제하지 않는다고 말했다. 즉, 이전 단계에 비해 투자자가 토지이용권을 받는 방향이나 투자자가 토지이용권을 가지는 방향으로 접근하지 않고, 국가가 면적 규모에 대한 제한 없이 토지를 개간하여 사업을 추진할 수 있으나, 사업의 규모는 크거나 작을 수 있다.
하지만 도 덕 주이(Do Duc Duy) 장관에 따르면 2024년 토지법 제79조와 제127조는 국가가 동기적 기술 인프라, 사회 인프라 및 주택이 있는 도시 개발 프로젝트에만 토지를 회수할 것이라고 규정하고 있습니다. 따라서 현행 도시법에 따르면 규모는 일반적으로 20헥타르 이상이며, 면적이 이보다 작거나 도시적 요소가 동시에 보장되지 않는 경우 국가는 토지를 회수하지 않습니다. 따라서 국가가 토지를 개간하여 투자자에게 인도하는 방식은 실행되지 않을 것이다. 동시에 국가가 투자자에게 토지이용권을 수여하도록 허용하거나 현재 토지이용권을 보유하고 있는 투자자에게 수여하는 경우의 규정도 2014년 주택법과 같이 통제되고 좁혀진다. 즉, 토지이용권을 수여하는 경우 수여권 면적의 100%가 주거용 토지여야 하고, 현재 토지이용권을 보유하고 있는 경우 일부 주거용 토지가 있어야 하는 경우에만 적용된다.
“이것은 교외 규모의 프로젝트로 이어지고, 해당 토지가 주거용 토지가 아니면 토지에 접근할 방법이 없습니다. 이는 국가가 토지를 회수하는 경우도 아니고, 국가가 토지 이용권 수령을 허용하는 경우도 아니고, 토지 이용권이 있지만 토지 이용 목적을 변경하는 경우도 아니기 때문입니다. 대규모 프로젝트가 거의 없는 지역 주민들에게 어려움을 초래합니다. 따라서 이 시범 결의안은 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 접근 방법의 어려움을 제거하고 병목 현상을 해결하는 것을 목표로 합니다."라고 장관이 말했습니다.
파일럿의 이름과 기간이 적절합니다.
또 다른 내용은 명칭에 관한 것입니다. 황스동 의원은 경제위원회 검사 보고서에 나온 일부 국회 의원의 의견을 받아들여야 한다고 말했습니다. 이는 "토지 사용권 이전을 받거나 토지 사용권을 가지고 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하고 있지만 그 토지는 주거용 토지가 아닙니다". 도 덕 주이 장관은 정부가 국회에 등록할 때의 원래 이름이 정확하다고 말했습니다. 하지만 해당 결의안을 초안하는 과정에서 해당 조항이 모든 사례를 포괄하는 데 적합하지 않다는 점이 발견되었습니다. 투자자가 토지 이용권을 양도받는 상황이 있는데, 양도되는 토지에는 주거용 토지와 비주거용 토지가 모두 포함됩니다. 주거용 토지가 아닌 경우에만 권리양도의 권리를 받을 수 있다는 내용을 결의안의 명칭에 바로 포함시킨다면 문제가 될 것입니다.
장관에 따르면, 초안된 명칭이 토지법과 겹칠 수 있다는 의견도 있다고 합니다. 토지법 역시 권리의 양도가 허용되는 경우를 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 정부는 결의안 초안에서 토지법, 특히 2024년 토지법에 따라 토지 이용권 이전을 허용받은 프로젝트 또는 현재 토지 이용권을 보유하고 있는 프로젝트를 제외하기 위해 제1조 제5항을 추가하도록 설계했습니다. 토지법에 의해 규제되는 사건이 있을 경우, 그것은 이 결의안의 규제 범위에서 제외됩니다. 따라서 이 명칭은 여전히 포괄적이며, 시행을 허용한 2024년 토지법과 중복되지 않습니다.
시범사업 시행 기준과 관련하여, 도 덕 주이 장관은 결의안 초안에는 계획 기간 동안 추가되는 주거용 토지 면적이 기존 주거용 토지 면적에 비해 30%를 넘지 않아야 한다고 규정되어 있다고 밝혔습니다. 이러한 규정이 있는 이유는 중앙위원회 제18호 결의에 토지 할당 및 임대는 주로 토지이용권 경매와 토지를 이용한 사업에 대한 입찰을 통해 이루어진다고 규정되어 있기 때문입니다. 따라서 중앙결의안에서는 경매 또는 입찰에는 주로 두 가지 형태가 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 세 번째 형태는 권리의 이전을 받는 것이고, 네 번째 형태는 사용할 권리가 있는 토지로 토지의 이용 목적을 변경하는 것입니다. 만약 우리가 그것을 한다면, 그것은 중요한 것이 아닙니다. 따라서 정부는 최대 30%를 제안한다. 따라서 나머지 70%는 결의안 18의 정신에 따라 입찰 또는 경매를 통해 시행될 것입니다.
일부 대표들은 도시 지역에만 국한되지 않고 농촌 지역으로 확대해야 한다고 제안했습니다. Do Duc Duy 장관은 현재 토지법 제79조 27항의 규정에 따라 국가는 동기적 도시 규모를 가진 프로젝트를 위해 토지를 매립할 수 있으며 농촌 주거 지역을 개발하는 프로젝트를 위해 토지를 매립할 수 있다고 말했습니다. 따라서 농촌 거주 지역에서는 국가가 토지를 개간하는 방법이 있으며, 지방 자치 단체에서는 여전히 정상적으로 실시하고 있습니다. 그러니 농촌지역에서는 또 다른 형태의 협정을 추가할 필요가 없습니다. 2024년 토지법에 따라 시행될 수 있는 사례와 중복이 발생하지 않도록 주의하세요.
대표단의 의견에 따르면, 다양한 유형의 토지를 시행할 수 있다는 기준에 따라 식량 안보를 보장하고 350만 헥타르의 논을 안정적으로 유지하며 평균 국가 산림 면적 42%를 보장하기 위해 어떤 메커니즘과 제재를 설계 또는 수립해야 하는가에 대한 의견이 제시되었습니다. 장관님은 이 문제가 토지 이용 계획, 도시 계획, 건설 계획 단계부터 이행되고 엄격하게 통제되고 있다고 말씀하셨습니다. 계획 시, 350만ha의 벼농사 면적과 42%의 산림 피복률을 안정적으로 유지하기 위해 계획 기간 동안 농경지를 비농업 목적으로 얼마나 전환하고, 주거용 토지를 얼마나 확보할 것인지 결정해야 했습니다. 이 단계는 계획을 수립하고, 어느 지역에 상업용 주택을 개발할 것인지, 어느 지역에 국가가 토지를 회수하기 위해 시행할 것인지, 어느 지역에 토지 사용권을 이전받은 투자자가 시행할 것인지를 결정하는 단계입니다. 하지만 승인된 계획 구역 내에서만 가능합니다.
또 다른 내용으로, 국회 의원들은 시범 실시 기간은 5년이지만, 투자자들이 권리이전 수령에 어려움을 겪거나 권리이전 수령 기간이 지연될 경우 제재에 대한 규정도 있어야 한다고 언급했습니다. Do Duc Duy 장관은 현행 토지법 2024에는 투자자가 토지 사용권 양도를 받는 경우와 연장 기간을 연장하는 방법에 대한 매우 구체적인 규정이 있다고 설명했습니다. 전체 지역에 대한 성공적인 협상 없이 연장 기간이 만료되는 경우에도 처리 메커니즘이 있습니다. 따라서 결의안 초안은 토지 사용권 수령 협정의 이행이 모든 장기적 사건을 처리하는 것을 포함하는 2024년 토지법에 따라 이행되는 것으로 언급합니다. 많은 사건이 성공적으로 이행되지 않았으므로 이 결의안에는 추가 규정이 없습니다.
절차와 관련하여, 장관은 토지법이 주택 사업을 포함한 일반적인 투자 사업을 시행하기 위해 토지 이용권을 수령하기로 합의하는 절차를 규정하고 있지만, 일부 국회 의원은 이 방법으로 토지 접근을 시행하는 사업 유형에 대한 구체적이고 세부적인 규정이 있어야 한다고 말했다. 정부는 이를 수용하였고, 결의안 초안에는 국회가 정부에 시범 메커니즘을 이행하는 사업 및 국가 방위 및 안보와 관련된 토지와 관련된 시범 메커니즘을 이행하는 사업에 대한 절차를 자세히 지정하도록 하는 조항이 있습니다.
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출처: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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