기업들은 절차의 소용돌이 속에서 울부짖는다

기업들은 절차의 소용돌이 속에서 울부짖는다 - 5부: 기업과 투자자들이 "병들지 않도록" 하라

토지 가격 결정의 지연, 계획 조정, 정부가 이전의 실수를 "수정"할 때까지 기다리는 것 등 많은 프로젝트가 직면한 뜨거운 이슈와 관련하여, 많은 변호사와 전문가가 자신의 관점을 공유하고 해결책을 제안했습니다.

중부 지역의 일련의 프로젝트는 여러 가지 이유로 "동결"되어 있으며, 일반적으로 계획 조정, 구조, 토지 이용 형태 및 지가 결정에 걸려 있습니다. 이러한 절차를 수행하는 데 걸리는 시간은 복잡하고 길어 기업이 재정적으로 지칠 뿐만 아니라 지방 정부에 대한 신뢰도 "침식"됩니다.

투자자는 자신의 권리를 주장하기 위해 불만을 제기하거나 소송을 제기할 권리가 있습니다.

- 호치민시 변호사협회 Le Ngoc Doan 변호사. 다낭

토지 임대 기간을 70년에서 50년으로 조정하는 것은 2013년 토지법 제106조 3항의 규정을 준수해야 합니다.

토지 임대 기간을 조정하는 경우 토지법 2013년 제106조 3항의 규정을 준수하지 않아 토지 임차인에게 손해를 입힌 경우, 그 책임은 토지 관리를 담당하는 국가 기관, 이 경우에는 도(省) 인민위원회에 있습니다.

2013년 토지법 제126조 3항의 규정을 준수하지 않는 토지 임대와 2013년 토지법 제106조 3항의 규정을 준수하지 않는 조정의 경우, 책임은 해당 국가 기관에 있습니다.

투자자의 권리와 이익이 침해되어 피해를 입은 경우, 해당 인민법원에 불만을 제기하거나 소송을 제기하여 권리를 주장할 수 있습니다.

투자자는 피해를 입증하기 위해 구체적인 증거를 제공해야 합니다.

- 목 Pham Ho Hoang Long, An Thanh Consulting and Investment Company Limited 이사

2013년 토지법 제126조에 따르면, 투자자본이 ​​크지만 자본 회수가 느린 사업, 사회경제적 여건이 어려운 지역에 대한 투자 사업, 사회경제적 여건이 특히 어려워 장기간이 필요한 지역에 대한 투자 사업의 경우 토지 배정 또는 임대 기간은 50년을 초과할 수 있지만, 70년을 초과할 수 없습니다.

따라서 정부로부터 70년간 토지를 임대받아 50년으로 조정된 해안관광사업의 경우, 투자자는 조정기다림으로 인한 피해, 투자기회 상실 등을 입증할 구체적인 증거를 제시해야 국가관리기관에 손해배상을 청구할 근거를 마련할 수 있다.

토지 가격과 관련하여 정부는 토지법 제31/2024/QH15호의 발효일부터 시행되는 법령 제71/2024/ND-CP호를 발표했습니다. 그러나 이 법령에서 명확하게 정의되지 않은 몇 가지 문제가 여전히 남아 있습니다. 예를 들어, 잉여가치 평가에 따른 인프라 비용의 경우, 평가 전에 추산치를 평가하기 어렵습니다.

정부가 실수를 할 때마다 "수정"하지만 투자자들이 입은 손실에 대한 책임은 누구에게 있을까?

- 베트남 부동산 중개인 협회 회장, 베트남 부동산 협회 부회장, 응우옌 반 딘 씨

지난 몇 년 동안 많은 해안 관광 프로젝트는 상업적 서비스용 토지를 사용했지만 중부 지방의 일부 성 및 시 당국은 최대 70년간 토지를 임대했고, 이후 임대 기간을 50년으로 줄였습니다. 이러한 조정에는 오랜 시간이 걸리므로 기업에 많은 어려움을 초래합니다.

물론 과거에도 이 문제에 대한 법률적 규제는 있었지만, 이를 막기 위한 개입이 과격하지는 않았습니다. 말할 것도 없이, 일부 법률 규정에는 여전히 많은 허점, 모순, 중복이 있어 각 지역마다 업무 처리 방식이 달라 법률에 대한 이해와 집행이 일관되지 않습니다.

어떤 지역에서는 검사관이 개입하여 위반 사항을 검토하고 적발한 후 설명과 처리 과정을 거치면서 지역 경제 개발 계획과 전략의 개발 및 구현이 정체되는 경우가 있습니다.

통계에 따르면 현재 전국적으로 검토가 중단되었거나, 처리가 진행 중이거나, 새로운 규정이 발표되기를 기다리는 프로젝트가 1,000개가 넘습니다. 많은 프로젝트에서 느슨한 국가 관리의 흔적이 발견되었습니다.

정부가 이를 잘못 적용하면 책임을 져야 하며 심지어 형사 처벌을 받을 수도 있습니다. 하지만 지금까지 정부의 실수로 인해 기업과 국민이 어떻게 피해를 입었는지를 명확히 분석하는 '검토' 사례는 나오지 않았습니다.

예를 들어, 최근 일부 지방자치단체에서는 리조트 관광 프로젝트에 대한 인증서를 발급했습니다. 고객은 이를 바탕으로 제품 구매를 결정합니다. 검사관이 개입하여 인증서 발급이 규정에 어긋난다고 결론 내리면 정부는 발급된 인증서를 취소하거나 조정하여 이를 "시정"합니다.

정부가 실수를 할 때마다 "수정"하지만 투자자와 고객이 입은 손실에 대한 책임은 누구에게 있을까? 이 문제가 해결되지 않으면, 사람들은 여러 단계에서 투자자들에게 불만을 제기하고 소송을 제기하게 되고, 이는 사회적 불안정을 초래하게 되며, 특히 투자자와 국민들이 법 체계와 정부 기관에 대한 신뢰를 잃게 될 것입니다.

제 생각에는, 위반 행위자에 대한 위반 사항을 처리하는 것 외에도 정부가 항상 대화하고 해결책을 제시하며, 잘못된 결정에 대해서는 보상할 준비가 되어 있어야 하는 규정이 있어야 합니다. 그리고 추가적인 위반을 방지하기 위해 가장 중요한 것 중 하나는 공무원을 매우 신중하게 고려하고 임명하며, 이들을 철저히 평가하고 선별하는 것입니다.

방금 발표된 토지 관련 신규 규정은 더욱 우수하고, 동시적이며, 균일합니다. 우리는 명확한 규정이 실수를 줄이고 공무원의 실수를 방지하는 장벽을 조성할 것이라고 믿습니다.

법적 규정은 일관성이 있어야 합니다.

- 변호사 Le Cao, FDVN 법률 사무소

지가를 산정하는 4가지 방법 중 잉여금법은 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 방법으로 시행합니다.

2024년 토지법 제158조의 규정과 시행령 제71/2024/ND-CP조 제6조의 지침에 따르면, 기본적으로 총 추정 개발 수익에서 추정 개발 비용을 뺀 것이 이익이 됩니다.

하지만 실제로 비용은 부동산 프로젝트를 개발하는 데 드는 비용이나 부동산 자산을 형성하는 데 드는 가치만을 의미하는 것이 아닙니다. 많은 의견은, 만약 이익이 총 개발 수익에서 총 개발 비용을 뺀 것으로 이해된다면, 토지 사용권의 원래 가치를 계산하지 않고, 개발 투자 단계부터 발생하는 비용만 계산하고, 토지를 매수하는 데 드는 자본금이나 지불해야 할 토지 사용료는 계산하지 않아, 형식적으로는 엄청난 이익이 발생한다는 우려를 제기합니다. 명목 이익이 크면 세금과 수수료도 커져 실제 이익이 낮아지거나 손실이 발생할 수도 있습니다. 따라서 기업들은 이익을 확보하기 위해 부동산 가격을 올릴 것입니다. 이는 주택 구매자에게 이롭지 않으며, 동시에 가격이 현실적이지 않아 시장을 불안정의 악순환에 빠뜨립니다.

제 생각에 그러한 우려는 매우 우려할 만한 일입니다. 잉여금 계산 방법은 제6조에 규정되어 있는 잉여금 계산법을 적용한 법령 제71/2024/ND-CP호가 방금 발표되었고, 법령 제12/2024/ND-CP호 제1조 제8항의 규정을 대체할 세부 ​​규정(제44/2014/ND-CP호 법령 제5d조를 보완)이 있음에도 불구하고 토지 가격을 실제 가치에 가깝게 낮추라는 요구 사항을 여전히 해결할 수 없습니다. 방금 분석한 바와 같이 이익 가치가 사실상 상승했기 때문입니다.

토지 가격을 결정하는 데에는 꽤 구체적인 규정이 있지만, 현실적으로 이 문제는 여전히 매우 혼란스럽습니다. 많은 평가 기관은 예산을 사용하는 프로젝트와 관련된 공공 자산 및 토지에 대한 평가를 "회피"하려는 사고방식을 가지고 있습니다. 실수를 할 경우 책임을 져야 한다는 두려움 때문입니다.

따라서 토지 가치 평가는 단순히 가격을 결정하는 것이 아니라 부동산 시장의 법적 흐름을 정리하는 것이기도 합니다. 토지 사용권 증명서, 부지 정리 보상, 토지에 대한 재정적 의무가 완료되면 다음 법적 문제가 진행됩니다.

저는 현재의 문제에 대해 다음과 같은 구체적인 해결책이 있어야 한다고 생각합니다.

첫째, 2024년 토지법, 2023년 부동산사업법, 2023년 주택법 등을 지도하는 다른 법령을 초안할 때 법령 제71/2024/ND-CP호 외에도 부동산 시장의 실제 가치를 통제할 수 있도록 구체적인 지침과 세부 규정을 일관성 있게 포함해야 하며, 토지 이용권 가치를 포함한 부동산 일반 및 특히 부동산 가치에 대한 정직한 데이터를 체계화하기 위한 동시적 솔루션을 포함해야 합니다. 적정 토지 가격을 결정하려면 부동산 관련 법률 문서의 규정에 일관성이 필요합니다.

둘째, 제71/2024/ND-CP호 법령 제8조는 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 규정하고 있는데, 이는 토지 평가 과정에서 특정 사안을 확정하기 위한 중요한 새로운 내용입니다. 이 문제는 시행에 있어서 "선택적"이므로, 지자체의 구체적인 규정과 토지 가치 평가 활동은 현실에 맞는 토지 이용권의 가치를 과학적이고 정확하게, 그리고 정확하게 반영하여 토지 가격을 실제로 결정하는 방법을 사용하기 위해 조건과 표준 데이터를 고려하는 일관성을 가져야 합니다.

셋째, 토지, 부동산, 주택에 대한 새로운 법률 규정을 체계적이고 일관되고 철저하게 시행하여 이러한 법률이 실제로 효과적으로 시행될 수 있도록 노력해야 합니다. 토지 가격은 실제 시장 가치를 반영하여 적절하게 결정되고 유지되며, 투자, 계획, 사업 조건, 거래 조건 및 기타 다양한 법률 문서 규정에 대한 법적 규제의 영향을 받지 않습니다. 이러한 규제가 효과적으로 시행되면 부동산 시장은 시장 규칙에 따라 운영되고 부동산 가격도 현실로 돌아갈 것입니다.

투자자는 시 인민위원회를 고소할 것을 요구했습니다. 다낭

2024년 6월 28일, 호아빈 주식회사는 다낭 골든 베이 프로젝트(다낭 그린 평화 복합 프로젝트 또는 호아빈 그린 다낭이라고도 함) 소유주에게 통지문을 보냈는데, 그 내용에는 회사가 2024년 6월 5일 시 인민위원회 위원장에게 공식 문서 번호 212-2024/CV-HB를 보냈다는 내용이 포함되어 있었습니다. 다낭은 다낭 골든 베이 프로젝트의 아파트 소유권 증명서 발급에 대한 답변을 요청했습니다. 2024년 6월 30일까지 시인민위원회. 다낭 측에서 서면으로 답변을 하지 않을 경우, 회사는 소송을 제기할 것입니다.
2024년 7월 3일까지 시 인민위원회가 알려졌습니다. 다낭 측은 아직 공식적인 답변을 내놓지 않았고, 호아빈 회사는 명시된 대로 소송을 제기할 것이라고 밝혔다.

출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html