부동산업계, 여전히 자본흐름 긴축 우려

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신용 기관과 외국 은행 지점의 고객 대출 활동을 규제하는 순환 06/2023이 2023년 9월 1일부터 발효됩니다.

이에 따라 신용기관은 유한책임회사 또는 합명회사의 출자금에 대한 지급을 위한 대출, 출자금 매수 또는 이전을 허용하지 아니한다. 증권거래소에 상장되지 않았거나 UPCoM 거래 시스템에 거래를 등록하지 않은 주식회사의 주식에 자본을 투자하거나, 주식을 매수하거나, 양도받습니다.

국립은행에 따르면, 이 규정은 유한책임회사 및 합명회사의 자본금 납입, 자본금 매수 및 이전 수령의 목적에만 적용됩니다. 증권거래소에 상장되지 않았거나 UpCOM 거래 시스템에 등록되지 않은 주식회사의 주식에 자본을 투자하거나, 주식을 매수하거나, 양도받습니다. 신용기관은 상장주식회사에 자본을 출자하거나, 출자금을 매수하거나, 출자금의 이전을 받기 위하여 규정에 따라 대출을 제공하여야 한다.

통지문 06은 신용기관이 대출을 결정할 당시 법률의 규정에 따라 사업 개시 조건을 충족하지 못하는 투자 프로젝트를 시행하기 위해 자본금 출자 계약, 투자 협력 계약 또는 사업 협력 계약에 따른 자본금 출자금을 지불하기 위한 대출을 할 수 없다는 규정을 보완합니다.

국가은행은 이 규정이 법률의 규정에 따라 사업을 시작하기 위한 조건을 충족하지 못하는 투자 프로젝트에만 적용된다고 확인했습니다. 법률의 규정에 따라 사업운영이 가능한 투자사업에 대하여 신용기관은 규정에 따라 자본금 출자계약, 투자협력계약 또는 사업협력계약에 따라 고객에게 자본금 출자금을 지불하기 위한 대출을 계속 고려하여야 한다.

단 한 달 남짓 만에 위 규정이 시행됩니다.

아직 해결되지 않은 어려움과 법적 "얽힘" 속에서 부동산 업체들은 회람 06의 규정으로 인해 부동산 업체가 자본을 조달하기가 더 어려워질 수 있다는 우려를 여전히 갖고 있습니다.

다시 계산해야 합니다

VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 어려운 시기가 이미 해결되어야 했지만, 통지문 06의 규정이 의도치 않게 기업에 더 많은 어려움을 안겨주었다고 말했습니다. 토안 씨는 "국립은행이 회람 06에서 재계산해야 할 문제가 많다"고 말했습니다.

부동산 업계에서는 자금 흐름이 어려워지면서 부동산 공급이 더욱 제한될 것을 우려하고 있다. (사진: 황하)

EZ Property의 대표에 따르면, 자본 대출이 허용되지 않는 집단이 늘어나면 부동산 시장의 자본 흐름이 더욱 좁아질 것이며, 특히 투자에 협력하고 상장 기업이 되어야 하는 기업의 경우 더욱 그렇습니다.

토안 씨는 "증권거래소에서 운영되는 기업의 수는 비상장 기업 규모에 비해 매우 적습니다."라고 말했습니다.

또한 사업 시행 조건을 충족하지 않는 투자 프로젝트를 실행하기 위한 자본금 출자 계약, 투자 협력 계약 또는 사업 협력 계약에 따른 자본금 출자 비용을 지불하기 위한 대출을 제공하지 않는다는 이유로 이 규정은 자본 조달을 원하는 기업의 어려움을 가중시킨다고 토안 씨는 말했습니다.

이 회사의 대표에 따르면, 프로젝트가 매각 가능한 상태가 되면 회사가 법적 절차, 부지 정리, 인프라 건설, 토지 사용료 지불 등 많은 단계를 완료했다는 의미입니다. 이 단계를 완료한 후에는 회사가 다시 대출을 받는 일이 거의 없을 것입니다.

"올해 상반기 신용 증가율은 매우 저조했습니다. 반면 대부분의 부동산 사업체는 레버리지 자본을 매우 많이 활용하고 있습니다. 자체 자본 외에도 은행 대출, 파트너 및 고객 유치, 채권 발행 등 다른 자본 조달 수단이 모두 중단되었습니다. 이러한 규제는 현재 사업체들에게 매우 어려운 상황입니다."라고 토안 씨는 강조했습니다.

또한, SGO 그룹(SGO Group Corporation) 이사회 의장인 Vu Kim Giang 씨는 기자들과의 공유에서, 통지문 06에 따라 대출 자격이 없는 사례가 늘어나면 투자 협력 및 프로젝트 이전을 위한 자본 접근이 제한될 것이라는 우려를 표명했습니다.

"이전에 시행되지 않았던 프로젝트나, 투자 시행을 준비하며 협력 또는 이전 파트너를 찾고 있는 신규 프로젝트 모두 자본 흐름에 어려움을 겪을 것입니다. 이로 인해 프로젝트 추진이 지연될 것입니다."라고 지앙 씨는 말했습니다.

지앙 씨는 토지 프로젝트의 경우 판매 자격을 얻으려면 투자자가 모든 인프라, 토지 사용료, 부지 정리 등을 완료해야 한다고 말했습니다. 그 당시에는 투자 협력을 위한 대출은 더 이상 의미가 없었습니다. 당시 회사는 투자 협력이 필요 없이, 진행 상황에 따라 돈을 모아 소매 고객에게 판매할 것입니다.

SGO 그룹 회장에 따르면, 각 부문 간 투자 협력은 주로 프로젝트가 매각 가능해지기 전에 이루어진다. 왜냐하면 그때가 각 부문이 서로의 역량, 특히 자금이 필요하기 때문이다.

"법적 문제와 중복되는 법률로 인해 부동산 공급이 제한적인 상황에서, 시행령 06을 적용하면 재정 문제로 인해 공급이 더욱 제한될 것입니다. 현재 기업들은 많은 어려움에 직면해 있으며 M&A와 프로젝트 이전을 통한 다른 자금 조달이 절실히 필요합니다. 그러나 협력 파트너가 대출 없이 자체 자본만 사용한다면, 자금 흐름이 빠듯한 상황에서 투자 협력이 매우 어려울 것입니다."라고 장 씨는 우려했습니다.

회람문 수정 제안

EZ Property의 대표이사는 부동산 부문 외에도 Circular 06이 PPP 프로젝트, 도시 개발 인프라, 농업 및 임업과도 관련이 있다고 말했습니다.

PPP 프로젝트처럼 사업 조건을 충족하기 위해 등록이 필요하다면 도로를 완공해야 합니다. 이 프로젝트를 실행하는 데는 막대한 자본이 필요하지만, 이를 조달할 수 없다면 경제의 사회 기반 시설 투자 활동에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.

토안 씨는 EZ Property가 여러 도시 인프라 프로젝트를 시행 중이며 긴급히 자금이 필요하다고 설명했습니다. 최근 들어 기업들은 은행 자금 조달에 어려움을 겪고 있으며 대출 이자율도 높습니다. 이자율이 떨어지면 기업들은 파트너와 대출을 통해 자본을 조달할 계획을 세웁니다. 하지만 06호 통지문에 명시된 조건에 따라 해당 회사는 허용 대출 목록에서 거의 제외되었습니다.

토안 씨는 "통보가 나왔지만 아직 시행되지 않았으므로 신중하게 검토하고 현재 상황에서 부적절한 조건을 제거해야 한다"고 제안했습니다.

SGO 그룹 회장인 부킴장(Vu Kim Giang)은 기업이 자본에 접근할 수 있도록 돕는 계획을 고려해야 한다고 말했습니다. 이를 통해 프로젝트를 보다 효과적으로 실행하고 시장에 대한 공급을 개선할 수 있다고 덧붙였습니다.

하지만 신용 지원 메커니즘이 있다면 구매력을 높이고 부동산 시장의 총 수요를 늘리는 데 도움이 될 것입니다.

앞서 호치민시 부동산협회(HoREA)는 "자금이 필요한 고객이 대출을 받을 수 없는" 4가지 사례 내용을 포함해 규정 조정을 요청하는 문서를 보내기도 했습니다.

HoREA에 따르면 조항 8, 9, 10은 부동산 사업, 주택 구매자, 부동산 투자자를 포함하여 자본을 빌려야 하는 경제의 다양한 부문에서 일부 사업체가 신용을 얻는 데 어려움을 겪게 될 상황으로 이어질 것입니다.

또한 본 협회는 국가은행의 통지문 06이 제97호 결의안보다 먼저 발행되었으므로, 국가은행이 통화 정책을 적극적이고 유연하게, 그리고 합리적인 확장적 재정 정책과 조화롭게 운영할 수 있는 솔루션을 시행할 수 있도록 수정을 고려해야 한다고 밝혔습니다.

HoREA는 차입 자본에 더 많은 "장벽"이 추가되는 것을 우려하여 통지문을 개정할 것을 제안했습니다 . 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 방금 총리와 국가은행에 청원서를 보냈는데, 청원서에는 차입 자본에 더 많은 "장벽"이 추가될 것이라는 우려 때문에 내년 9월부터 발효될 여러 규정을 개정할 것을 제안하고 있습니다.

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