투자를 위한 부동산 가치 평가에는 시장 가치에 대한 깊고 지속적인 사고가 필요합니다.

시립 금융마케팅대학교 부동산사업부 평가학과장인 응웬 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 준교수에 따르면, 호치민시의 경우, 투자자들이 가격에 대해서만 알고 가격에 대한 정보를 수집한다면, 투자 활동에서 보다 매력적이고 효과적인 사고방식을 놓치게 될 것입니다. 즉, 시장 가치에 대해 생각하는 것입니다.

부동산의 가격, 시장 가치, (내재적, 핵심적) 가치와 관련된 문제를 더 잘 이해하기 위해 TG&VN은 호치민시 재무마케팅대학교 부동산사업부 평가학과장인 응웬 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 준교수와 대화를 나누었습니다. 호치민

존경하는 응웬 민 응옥 부교수님, 가격은 부동산 투자 활동에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다. 이에 대해 더 자세히 설명해 주실 수 있나요?

토지 - 부동산은 가격을 지닙니다. 베트남에서 합리적이거나 대체로 비합리적인 가격이 상승하면서 사회 전반에 걸쳐 부동산 투자 활동이 활발해졌습니다. 지난 30년 동안 토지와 부동산 가격의 객관적 현실과 주관적 변화로 인해 많은 개인과 조직이 감정적, 재정적, 이성적 균형을 잃었습니다.

토지 가격 - 부동산은 토지 - 부동산의 가치를 금전적으로 표현한 것으로, 토지 - 부동산에 대해 지불해야 하는 금액을 의미합니다. 토지의 가격, 즉 부동산은 일반적으로 가치에 따라 변하는 양입니다. 토지-부동산의 공급과 수요가 일치하면 가격이 토지-부동산의 가치를 반영하고 그에 맞춰지는 경우가 드물다. 토지(부동산)의 가격은 공급이 수요보다 적으면 가치보다 높아질 것입니다. 반대로, 공급이 수요를 초과하면 가격은 가치보다 낮아질 것입니다.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

부교수 Nguyen Minh Ngoc 박사. (출처: RED)

이는 미시경제학의 고전적 지식입니다. 하지만 여러 가지 이유로 많은 사람들은 종종 그렇게 일반적인 용어로만 알고 멈춥니다(또는 단지 알고만 있습니다). 그들은 부동산 투자에 대한 사고를 적용하고 발전시킬 능력이 부족한 경우가 많습니다. 사람들은 종종 "시장은 그 나름의 목소리를 가지고 있다" 또는 "모든 이론은 회색이다. 오직 생명나무만이 영원히 푸르다"라는 말을 합니다. 부동산 투자자는 일반적인 지식을 이해하고 파악하는 것에서 시작하여, 각각의 구체적인 결정과 접근 방식에 대한 자신만의 사고방식을 발전시켜야 합니다.

그러면 일반적으로 가격에 영향을 미치는 요소는 무엇입니까?

가격은 일반적으로 시장의 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 하지만 '시장'이라는 범주를 정확하고 포괄적으로 이해하는 것이 필요합니다. 아파트, 토지, 상업 지역 등 언론에서 자주 언급하는 인기 지역, 세그먼트, 상품 등의 시장은 전체 시장의 아주 작은 부분에 불과합니다.

베트남의 면적이 365,000제곱킬로미터이고, 여기에 토지 자산(건설 공사와 다년생 나무와 같은 토지에 부착된 자산 포함)을 더하면, 전체 시장은 훨씬 더 크고 다양합니다. 반면, 투자자들이 가격에 대해서만 생각하고 가격에 대한 정보를 수집한다면, 투자 활동에서 보다 매력적이고 효과적인 사고 영역을 놓치게 될 것입니다. 이는 시장 가치에 대한 생각입니다.

많은 사람들이 여전히 부동산 시장 가치 개념에 대해 모호한데, 이를 더 명확하게 설명해 주실 수 있나요?

시장 가치를 이해하려면 먼저 가치(내재적 가치 - 핵심 가치)의 개념을 이해하는 것이 필요합니다. 이 문제는 아래에서 더 자세히 논의하겠습니다. 부동산의 시장 가치는 특정 목적을 위해 사용되는 부동산의 기능과 용도입니다. 이러한 목표는 일반적일 수도 있고 각 개인이나 조직에 따라 구체적일 수도 있습니다. 실제로 다양한 청중에게는 매우 다양한 목표가 존재합니다. 즉, 부동산 타겟의 수는 수천 명 이상일 수 있습니다.

사람들은 종종 부동산 시장 가치를 사용 가치와 교환 가치라는 두 가지 범주로 이야기합니다. 부동산은 생활, 사업, 이익을 위해 사용될 뿐만 아니라 다양한 목적으로 사용되며, 때로는 이상한 목적으로 사용되기도 합니다.

예를 들어, 어떤 사람은 희귀한 곤충의 성장을 관찰하기 위해 봄을 기다리기 위해 땅을 샀습니다. 혹은 금융자본을 조달하는 데 매우 적합한 부동산 유형이 있습니다. 이 부동산을 금융으로 활용하면 1000억 동을 조달할 수 있지만, 마음대로 사고팔면 300억 동에 불과할 뿐이다. 즉, 이 부동산은 금융부동산입니다.

위의 예에서 볼 수 있듯이, 부동산의 시장 가치에 대한 생각은 매매나 거주에 대한 전통적인 관점을 넘어섭니다. 이들은 시장의 다양한 요구에 따라 특정한 특수 목적을 위해 사용됩니다. 그리고 임대 또는 무료 판매 가격은 그것이 가져오는 가치를 측정하는 데 사용될 수 없습니다.

따라서 투자자는 시장 가치를 정확하게 파악하기 위해 각 부동산을 각 세그먼트와 각 고객에 맞게 개인화해야 합니다. 사회의 개인이나 조직이 누리고 느낄 수 있는 부동산의 가치는 시장 가치(가격 범주보다 더 넓은 개념)로 간주됩니다.

그러면 시장 가치는 주로 부동산 가치에 따라 결정되는 건가요?

부동산 가치는 부동산 평가에서 가장 흥미로운 분야이지만, 동시에 가장 이해하기 어렵고 측정하기 어려운 분야이기도 합니다. 부동산 투자자는 시장 가치를 이해하는 것에서 시작하여 부동산 가치와 관련된 문제를 배우고 익힐 수 있습니다. 시장 가치와 달리, 이곳의 부동산 가치에는 더 이상 '시장'이라는 단어가 포함되지 않습니다. 다시 말해, 시장이 생기기 전부터, 시장이 형성되기 전부터 부동산은 그 자체의 가치를 가지고 있었습니다.

가치는 추상적인 개념이고, 부동산의 의미는 적합성, 인간 욕구의 충족이라는 측면에서입니다. 부동산은 인간의 욕구를 단일하고 개별적인 형태로 충족시킬 수 있는 능력을 가지고 있지만, 그 가치는 위에서 언급한 기본적 욕구의 상호작용을 통해 사물과 현상에 연결되어 총체적 가치 체계를 이룹니다.

응웬 민 응옥 준교수 박사는 부동산 가치 평가에 대한 교육과 실무 분야에서 수년간의 경험을 쌓았습니다. (출처: RED)

부동산 투자자는 시장 가치를 이해하는 것에서 시작하여 부동산 가치와 관련된 문제를 배우고 익힐 수 있습니다. 시장은 범주입니다. 형태로서; 일련의 규칙입니다. 또는 시장을 일련의 시나리오로 이해합니다. 변동과 단계의 맥락입니다. 시장 전반과 특히 부동산 시장에 대한 다양한 견해, 관점, 진술이 있습니다. 따라서 부동산의 시장 가치 또한 예측 불가능하게 변합니다.

하지만 부동산의 내부, 뿌리를 살펴보면 부동산 자체의 핵심 가치를 발견하게 됩니다. 이러한 핵심적인 본질적 가치는 인간 문명의 변하지 않는 근본적인 요구와 연결되면 전 세계 어느 곳의 시장에도 의존하지 않는 부동산의 근본적인 가치 체계를 만들어낼 것입니다.

독자들이 부동산의 본질적인 핵심 가치를 더 잘 이해할 수 있도록 구체적인 예를 들어주시겠습니까?

예를 들어, 원시림, 담수호에 있는 섬, 동굴, 산 정상... 항상 가치가 있습니다. 하지만 이런 유형의 부동산에 대한 별도의 시장(지점 시장)은 없습니다. 또 다른 예로, 옌바이성의 탁바 호수 바닥 깊숙이 숨겨진 비둘기 피 색깔의 순수하고 밝은 붉은색 루비 돌은 큰 본질적 가치를 지니고 있습니다.

그러나 두 가지 가능한 경우 때문에 시장 가치가 없습니다. 1/ 호수 아래에 위치해 있기 때문에 운영 중인 보석 시장에 투입된 것으로 확인되지 않았습니다. 2/ 베트남이나 전 세계적으로 보석 시장이 아직 형성되지 않았다는 것입니다.(사람들이 루비를 귀중하다고 여기지 않는 이유는 루비에 대한 이해가 부족하기 때문입니다.)

이 문제를 재산의 사용가치와 교환가치의 관점에서 생각해 보면, 이 돌은 사용가치(시장가치)가 없습니다. 반면, 이 루비가 발견되어 전 세계 여행과 교환된다면, 루비는 가격 범주에 국한되지 않고 시장 가치(돌을 받는 사람의 즐거움과 감정)의 관계로 전환되어 교환 가치를 갖게 됩니다. 베트남의 부동산 투자에서는 이러한 학설을 적용하여 숨겨진 가치를 파악한 다음 이를 부동산 시장으로 가져와야 합니다. 심지어 사용이나 교환을 위한 자체 하위 시장을 만들기도 합니다.

그렇다면 부동산에 효과적으로 투자하기 위해 투자자는 어떤 요소에 주의해야 한다고 생각하시나요?

사실, 베트남에서 독특한 것으로 여겨지는(하지만 세계적으로는 인기가 있거나, 전 세계적으로 해당 부동산 유형에 대한 지점 시장이 없는) 부동산 "유형"에 대한 많은 연구에서 저는 베트남 부동산 시장에서 유통되고 있는, 이전에 알려지지 않았던 부동산 유형을 발견했습니다. 그 이유는 베트남이 발전하고 있기 때문입니다. 지난 30년 동안 시장 참여자들은 접근하기 쉽고, 탐색이 적고, 창의적 사고가 부족한 "유형"에 집중하는 경우가 많습니다.

따라서 좋은 전문성과 부동산 평가 능력을 적용하면 투자자는 아무도 손대지 않는 혼잡한 시장에서 무수히 많은 귀중한 "다이아몬드"를 완벽하게 찾을 수 있습니다. 다시 말해, 이는 투자자에게 매우 낮은 가격으로 가치 있고 지속 가능한 부동산 자산을 소유할 수 있는 기회입니다.

그러나 투자자는 또한 세계의 주요 트렌드, 부동산과 관련된 자연 법칙을 이해해야 하며, 부동산 가치를 측정하기 위해 인간의 '변화'를 예측하는 능력과 방법도 필요합니다. 대홍수가 없었다면 노아의 방주는 아무 가치도 없었을 것입니다(또는 거의 가치가 없었을 것입니다). 노아는 누군가의 "속삭임"(예언, 꿈)이 없었다면 방주를 만들지 못했을 것입니다.

따라서 투자를 위한 부동산 가치 평가에는 가격 - 시장 가치 - 가치(핵심 가치 - 내재 가치)에 대한 심층적이고 지속적인 고찰이 필요합니다. 투자를 위한 부동산 평가자는 부동산 시장과 삶 전반을 면밀히 관찰하고 깊이 있게 경험해야 할 뿐만 아니라, 투자를 중단할 때까지 지속적으로 학습하고 학문적 지식을 갖춰야 합니다.

감사합니다!

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