저소득층을 위한 상업용 주택 개발 제안

주택 프로젝트 비용 재구조화

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 현재 중급 아파트(2룸) 가격은 약 25억 VND(m²당 3,500만 VND)로, 연간 약 1억 VND를 저축할 수 있는 가구와 개인의 평균 소득보다 약 20배 높습니다.

20억 동 이하(m²당 2,500만~3,000만 동) 가격대의 저렴한 아파트와 사회주택 아파트는 공급이 매우 제한적이어서 지난 2년 동안 호치민시 시장에서 사실상 사라졌습니다.

저소득층 대다수의 주택 수요를 충족시키기 위해 상업용 주택 프로젝트의 비용과 가격 계산을 재구성할 필요가 있습니다.

HoREA 회장은 주택 가격을 낮추고 더 많은 저렴한 상업용 주택 프로젝트, 많은 저렴한 상업용 아파트 프로젝트, 그리고 많은 사회 주택 프로젝트를 통해 대다수 중산층의 주택 수요를 충족하는 방법을 강조했습니다. 동시에 부동산 시장을 투명하고 건강하며 안정적이고 지속 가능한 방향으로 발전시키는 동시에 주택에 대한 장기적인 사회 보장을 보장합니다.

HoREA가 제안한 해결책은 상업용 주택 프로젝트의 비용과 판매 가격 계산을 재구성하는 것입니다.

상업용 주택 프로젝트의 주요 비용에는 토지 기금 조성 비용, 건설 비용, 금융 비용, 관리 비용이 포함됩니다.

토지기금 조성 비용과 관련하여 HoREA에 따르면 토지이용료 징수 방식을 변경하여 " 농경지 , 비농경지에서 주거용지로 토지이용 용도를 변경하는 행위"에 대한 세금으로 전환하고 투명한 세율(토지가격표에 있는 토지가격의 약 15~20%)을 적용해야 합니다.

이를 통해 '묻고 주기'와 괴롭힘의 메커니즘이 제거됩니다. 현재 방식보다 토지이용료를 낮추면 주택비용을 낮추는 데 도움이 되며, 주택가격을 낮출 수 있는 여건이 조성됩니다.

투자자들이 여전히 너무 높은 가격에 집을 팔더라도 지나치게 걱정할 필요는 없습니다. 왜냐하면 그들은 더 많은 법인소득세를 내야 하기 때문이며, 원칙적으로 가격은 시장에 의해 결정되기 때문입니다. 만약 그들이 너무 높은 가격에 집을 판매한다면, 주택 구매자들로부터 거부당하거나 보이콧을 당할 수도 있습니다.

게다가 주택 가격의 상승은 침체되고 장기화된 프로젝트로 인해 건설 비용이 증가하는 데에도 기인합니다. 그 원인은 "법적 제도적 병목 현상"에서 비롯되며, 이로 인해 표준적이고 합리적인 "행정 절차"를 구축하지 못하고 부정성과 괴롭힘이 발생하는 결과를 낳았습니다.

주택사업 투자자의 관리비용과 역량에 관하여. 프로젝트는 투자 및 시공 절차상의 문제, 긴 행정 절차로 인해 지연될 뿐만 아니라, 투자자의 경영능력 부족이나 자금 자원 부족으로 인해 프로젝트가 지연될 수도 있으며, 이는 관리비, 금융비, 판매비, 애프터서비스비, 기타 비용 및 주택 가격을 증가시키고 심지어 프로젝트 공사의 질에 영향을 미칠 수도 있습니다.

따라서 기업은 생산성, 품질, 효율성을 개선하고 위험을 관리하기 위해 재정 자원 확충, 기업 지배구조 개선, 혁신, 정보 기술 적용, 디지털화, 인공지능(AI), 과학적 프로세스(BIM)에 따른 프로젝트 관리에 집중해야 합니다. 폴 크루그먼 교수(2008년 노벨 경제학상 수상자)는 "노동 생산성이 전부는 아니지만 장기적으로는 거의 전부입니다."라고 지적했습니다.

그리고 투자 준비 및 프로젝트 실행 과정에는 '명시되지 않은' 비용도 있습니다. HoREA에 따르면, "명시되지 않은" 비용의 규모는 국제 기준에 따라 "국가가 점점 더 투명하고 투명하며 책임질 수 있는 사업 환경을 조성하는" 결과에 따라 증가하거나 감소합니다.

저가 상업용 주택 공급 확대를 위한 솔루션

HoREA에 따르면 또 다른 효과적인 방법은 효과적인 지원 정책 메커니즘을 구축하고 완성함으로써 사회적 주택과 저렴한 상업 주택의 공급을 늘리는 것입니다.

HoREA는 정부가 아파트 가격이 지방에서는 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1등급 및 특별 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 장려하는 결의안을 곧 통과시킬 것을 제안했습니다.

HoREA는 또한 정부와 건설부가 사회 주택 개발, 특히 임대형 사회 주택과 할부형 사회 주택 개발을 위한 메커니즘과 정책을 완성하고, 더 많은 기업이 참여하도록 유도하고 사회 주택 개발을 위해 계획된 토지 기금을 효과적으로 사용하여 사회 주택 정책 수혜자들의 엄청난 수요를 충족시키기 위해 사회 주택 공급을 늘리고, 상업용 주택 가격을 낮추는 데 기여할 것을 제안했습니다.

또한 HoREA는 사회 정책 은행과 4개 상업 은행(국립 은행 지정)이 향후 5년 동안 사회 주택 정책 수혜자를 대상으로 신용 인센티브를 시행하도록 "국가 예산에서 재자본화 재원"과 "이자율 보상"을 마련할 것을 제안했습니다.

저가 상업용 주택 공급을 늘리는 것과 관련하여, 호레아(HoREA)는 토지법은 모든 상업용 주택 프로젝트에 대해 토지 사용료에 대한 면제 또는 감면을 규정하지 않고, 세법은 사회 주택 프로젝트에 대한 부가가치세와 법인소득세율을 50% 감면하는 것만 규정하고 있으며, 주택법도 저가 상업용 주택 프로젝트를 지원하기 위한 메커니즘과 정책을 규정하지 않는다고 밝혔습니다.

실제로 상업용 주택 프로젝트는 고급(럭셔리) 주택 프로젝트, 중고급 주택 프로젝트, 중간 가격대 주택 프로젝트, 저가 상업용 주택 프로젝트 등 여러 단계가 있습니다. 저가 상업용 주택 사업의 가격이 사회주택 가격과 동일하더라도 우대정책을 누릴 수 없습니다.

하지만 30조 VND(2013~2016년 기준) 규모의 우대 신용 패키지의 현실을 살펴보면, 사회주택 가격과 동일한 가격대의 상업용 주택 유형이 10억 5천만 VND/세대를 넘지 않는 것으로 나타났습니다.

HoREA는 정부가 토지 이용 수수료, 세금, 신용에 대한 우대 메커니즘과 정책을 통해 "저렴한 상업용 주택 개발 프로젝트"를 시행하기 위한 결의안을 곧 통과시켜 아파트 가격이 지방에서는 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1급 및 특별 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 장려할 것을 제안했습니다.

원천: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html