저소득층을 위한 상업용 주택 개발 제안

주택사업 비용 재구조화

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 현재 중급 아파트(2룸) 가격은 약 25억 VND(3,500만 VND/m2)로, 연간 약 1억 VND를 저축할 수 있는 가구 및 개인의 평균 소득보다 약 20배 높습니다.

20억 동(VND) 이하의 저렴한 아파트(m2당 2,500만~3,000만 동)와 사회주택 아파트는 공급이 매우 제한적이어서 지난 2년간 호치민시 시장에서 사실상 사라졌습니다.

저소득층 대다수의 주택 수요를 충족시키기 위해 상업용 주택 사업의 비용 및 가격 산정을 재구조화할 필요가 있습니다.

HoREA 회장은 주택 가격을 낮추고 더 많은 저렴한 상업용 주택 프로젝트, 많은 저비용 상업용 아파트 프로젝트, 그리고 많은 사회 주택 프로젝트를 통해 중산층 대다수의 주택 수요를 충족하는 방법을 강조했습니다. 동시에 부동산 시장을 투명하고 건강하며 안정적이고 지속 가능한 방향으로 발전시키는 동시에 주택에 대한 장기적인 사회 보장을 보장합니다.

HoREA가 제안한 솔루션은 상업용 주택 프로젝트의 비용과 판매 가격 계산을 재구성하는 것입니다.

상업용 주택 프로젝트의 주요 비용에는 토지 기금 조성 비용, 건설 비용, 금융 비용, 관리 비용이 포함됩니다.

토지기금 조성 비용과 관련하여 HoREA에 따르면 토지이용료 징수 방식을 변경하여 "농경지, 비농경지에서 주거용지로 토지이용 용도를 변경하는 행위"에 부과되는 세금으로 전환하고 투명한 세율(토지가격표에 있는 토지가격의 약 15-20%)을 적용해야 합니다.

이를 통해 '요청-주기' 메커니즘과 괴롭힘이 제거됩니다. 이 방식은 현재 방식보다 토지이용료를 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 주택 비용을 낮추는 데도 기여하여 주택 가격을 낮출 수 있는 여건을 조성할 수 있습니다.

투자자들이 여전히 너무 높은 가격에 집을 팔더라도 너무 걱정할 필요가 없습니다. 왜냐하면 그들은 더 많은 법인 소득세를 내야 하며, 원칙적으로 가격은 시장에 의해 결정되기 때문입니다. 그들이 너무 높은 가격에 집을 팔면, 그들은 집 구매자에게 거부당하고 보이콧당할 수 있습니다.

게다가 주택 가격의 상승은 프로젝트가 침체되고 장기화되어 건설 비용이 증가하는 데서도 비롯됩니다. 그 원인은 '법적 제도적 병목 현상'에서 비롯되는데, 이로 인해 표준적이고 합리적인 '행정 절차'를 구축하지 못하고, 부정성과 괴롭힘이 발생하는 결과를 낳았습니다.

주택사업 투자자의 관리비용과 역량에 관한 내용입니다. 프로젝트가 지연되는 것은 투자 및 시공 절차상의 문제, 긴 행정 절차 때문만은 아니지만, 투자자의 경영능력 부족이나 자금자원 부족으로 인해 지연되는 경우도 있습니다. 지연의 경우 경영비용, 금융비용, 판매비용, 애프터서비스 비용, 원가, 주택가격 등이 증가하며, 심지어 프로젝트 공사의 질에도 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 기업은 재무 자원 증가, 기업 지배 구조의 질 개선, 혁신, 정보 기술 적용, 디지털화, 인공 지능(AI), 과학적 프로세스에 따른 프로젝트 관리(BIM)에 집중하여 생산성, 품질, 효율성을 개선하고 위험을 통제해야 합니다. 폴 크루그먼 박사(2008년 노벨 경제학상 수상자)가 지적했듯이 "노동 생산성이 전부는 아닙니다. 하지만 장기적으로는 거의 전부입니다."

그리고 투자 준비 과정이나 프로젝트 실행 과정에는 '명시되지 않은' 비용도 있습니다. HoREA에 따르면, "명시되지 않은" 비용의 양은 증가하든 감소하든 국제 표준에 따라 "국가가 점점 더 투명하고 투명하며 책임질 수 있는 사업 환경을 조성하는" 결과에 따라 달라집니다.

저가 상업용 주택 공급을 늘리기 위한 솔루션

HoREA에 따르면 또 다른 효과적인 방법은 효과적인 지원 정책 메커니즘을 구축하고 완성함으로써 사회적 주택과 저렴한 상업용 주택의 공급을 늘리는 것입니다.

HoREA는 정부가 아파트 가격이 지방에서는 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1등급 및 특수 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 기업을 장려하는 결의안을 조만간 통과시킬 것을 제안했습니다.

HoREA는 또한 정부와 건설부가 사회 주택 개발, 특히 임대형 사회 주택과 할부형 사회 주택 개발을 위한 메커니즘과 정책을 완성하고, 더 많은 기업의 참여를 유치하며, 사회 주택 개발을 위해 계획된 토지 기금을 효과적으로 사용하여 사회 주택 정책 수혜자들의 엄청난 수요를 충족시키기 위해 사회 주택 공급을 늘리고, 상업용 주택 가격을 낮추는 데 기여할 것을 제안했습니다.

또한 HoREA는 베트남 사회정책은행과 4개 상업은행(국립은행 지정)이 향후 5년 동안 사회주택 정책 수혜자에게 신용 인센티브를 시행하도록 "국가 예산에서 재자본화 재원"과 "이자율 보상"을 마련할 것을 제안했습니다.

저가 상업용 주택 공급을 늘리는 것과 관련하여, 호레아는 토지법은 모든 상업용 주택 프로젝트에 대한 토지 이용료 면제나 감면을 규정하지 않고, 세법은 사회 주택 프로젝트에 대한 부가가치세와 법인소득세율을 50%만 감면하도록 규정하고 있으며, 주택법도 저가 상업용 주택 프로젝트를 지원하기 위한 메커니즘과 정책을 규정하지 않는다고 밝혔습니다.

실제로 상업용 주택 프로젝트는 고급 주택 프로젝트, 중고급 주택 프로젝트, 중간 가격대 주택 프로젝트, 저가 상업용 주택 프로젝트 등 여러 단계가 있습니다. 저가 상업용 주택 사업의 가격이 사회주택 가격과 동일하더라도 우대 정책을 누릴 수 없습니다.

하지만 3조 VND(2013~2016년 기준) 규모의 우대 신용 패키지의 현실을 살펴보면, 사회 주택 가격과 맞먹는 가격대의 상업용 주택 유형이 있는데, 이 가격대 주택은 10억 5천만 VND/주택을 넘지 않는 것으로 나타났습니다.

HoREA는 정부가 곧 "저렴한 상업용 주택 개발 프로젝트"를 시행하기 위한 결의안을 통과시켜, 토지 이용 수수료, 세금, 신용에 대한 우대 메커니즘과 정책을 적용하고, 지방에서는 아파트 가격이 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1급 및 특수 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 장려할 것을 제안했습니다.

원천: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html