법적 규제 없이, 미니 아파트의 95%는 허가 없이 건설

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VTC 뉴스 에 따르면, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 현재 미니 아파트는 법으로 규제되지 않는 주택 유형의 개념 교환이라고 확인했습니다.

미니 아파트는 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분의 개인은 토지를 직접 구매한 후 개별 주택을 짓기 위한 허가를 신청한 후 이를 독립형 아파트로 나누어 판매합니다. 이는 매매 계약이 아닌 민사 계약입니다. 왜냐하면 해당 부동산의 일부를 매매한다는 조항이 없기 때문입니다.

토안 씨는 약 200~300m2 너비의 토지를 소유한 개인의 사례를 들었습니다. 고층 건물을 짓고 아파트를 매매할 경우, 아파트 소유주들에게 별도의 적색등본이 부여되지 않고, 그들의 이름이 공유자산의 형태로 하나의 적색등본에 공유됩니다.

" 미니 아파트 건물에 인증서가 발급된다는 것은 일반적인 상업용 아파트 프로젝트 형태이며, 프로젝트를 수립하고 투자 정책을 수립하고 토지 사용료를 납부해야 한다는 것을 의미합니다... "라고 토안 씨는 말했습니다.

부동산 전문가들은 미니 아파트가 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없다고 말한다. (사진: 콩히에우)

토안 씨는 또한 현재 시장에 나와 있는 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어졌으며, 투자자들은 개별 주택을 짓는 허가를 받았지만 법을 위반하고 있다고 언급했습니다. 규정에 따라 투자하면 투자자들은 투자하기도 전에 손실을 보게 될 것입니다.

" 200m² 면적의 토지를 100억 원에 매입했지만 5층만 건축하고 전체 면적의 70%인 700m²만 건축할 수 있다면, 토지비와 건축비를 합쳐 m²당 약 2,200만 동이 듭니다. 반면 10층 건축면적은 1,400m²이므로 m²당 건축비는 1,400m²에 불과합니다. m²당 2,500만 동에 매각한다면, 투자자는 5층 건물로는 수익을 낼 수 없지만, 10층 건물로는 막대한 수익을 낼 수 있다는 것은 분명합니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.

하지만 10층 건물을 짓기 위한 허가를 신청하려면 방화 시설이 필수인데, 방화 비용이 매우 높고 승인을 받기가 매우 어렵습니다. 구체적으로 규정에 따르면, 바닥 면적이 1,200m2를 초과하는 경우 투자자는 방화 시설을 갖춰야 하므로, 투자자는 법을 우회하여 1,200m2 미만의 면적에 대한 허가를 신청하면 일반 주택으로 간주되어 방화 시설이 필요하지 않습니다.

" 최근 미니 아파트가 널리 개발된 것은 각급 당국의 관리 소홀 때문이라고 생각합니다. 말씀드렸듯이 미니 아파트의 최대 95%가 위반 사항이 있지만, 당국이 눈감아주기 때문에 여전히 노골적으로 존재합니다. 각 구의 건축 명령 관리팀은 매우 엄격해서 모래주머니와 시멘트 자루만 가져오면 바로 누군가 와서 지시를 내리는데, 미니 아파트 "코끼리"들이 그렇게 태연하게 짓고 운영하는 것은 상상도 할 수 없습니다 ."라고 토안 씨는 말했습니다.

많은 부동산 전문가들은 미니 아파트의 유형이 아직 구체적으로 규제되지 않았다고 언급했으며, 미니 아파트를 구매할 때 두 가지 경우가 있다고 합니다.

첫 번째 경우, 해당 상품이 사업에 투입되는 아파트인 경우, 투자자는 프로젝트를 수립해야 하며 투자, 건설, 계획, 토지 및 부동산 사업에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다. 일반적으로 투자자들은 상업적 운영 자격을 얻기 위해 프로젝트를 완료하는 데 2~5년이 걸립니다.

두 번째 사례에서 투자자는 미니 아파트 건물을 건설했지만 건축, 방화 및 소화 등 법적 요건을 충족하지 못해 허가를 받지 못했습니다. 이 경우, 미니 아파트 구매자는 투자자 및 다른 사람들과 공동으로 적색등록부에 이름을 올릴 수 있습니다.

운이 없는 사람들은 손으로 쓴 서류로 매매를 하며, 붉은 책에 이름이 올라가지 않습니다. 10년 가까이 그곳에 살았지만 여전히 빨간 책이 없는 경우도 있습니다. 분쟁이 생기면 매우 위험합니다.

현재 법률에 따르면, 미니 아파트 구매자는 주택 내 각 아파트에 대한 소유권을 국가로부터 인정받을 수 있습니다. 그러나 레드북을 부여받고 레드북을 분할받으려면 미니 아파트는 엄격한 법적 규정을 완벽하게 준수해야 합니다.

반면, 하노이 의 대부분의 미니 아파트는 해당 규정을 충족하지 못하기 때문에 아파트마다 별도의 인증서를 받을 수 없습니다.

법적인 관점에서, 하노이 변호사 협회의 응우옌 티 민 투 변호사는 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 말했습니다. 이 형태가 상업용 주택 프로젝트의 유형으로 기록된 바가 없으므로, 미니 아파트는 개별 주택으로 간주됩니다.

주택법 2014의 여러 조항에 대한 세부 규정 및 시행을 안내하는 정부 령 제99/2015/ND-CP호 제6조 2항에 따라, 여러 층과 여러 아파트로 설계 및 건설된 개인 주택을 포함하여 합법적으로 설립된 주택을 소유한 조직 및 개인 가구는 최소 30m2 이상의 면적으로 폐쇄형으로 설계되고 아파트 건물의 요건을 충족하는 경우, 각 아파트의 소유자에게 유능한 국가 기관이 소유권 증명서를 부여하여 소유자의 권리와 합법적 이익을 보장해야 합니다.

소유자가 이 주택의 아파트를 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 다른 기관, 가구 또는 개인에게 매도, 임대, 기증 또는 상속하는 경우, 이 주택에 딸린 토지를 사용할 권리는 아파트를 구매, 임대, 기증받거나 상속받은 주체의 공동 사용에 속합니다.

" 따라서 미니 아파트 유형인 개별 주택의 경우, 규정된 조건을 충족하는 경우 각 아파트에 대해 증명서가 발급됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하는 경우, 전체 건물에 대해 증명서가 하나만 발급되며 공동 소유주의 이름이 포함될 수 있습니다."라고 Thu 변호사는 말했습니다.

민 투 변호사에 따르면, 개별 주택 형태이더라도 미니 아파트는 여전히 건설 공사가 계획 및 화재 안전을 준수하도록 하는 법적 기준을 충족해야 합니다. 건축물이 방화 및 소화 규정을 위반하여 심각한 결과(인명 및 재산 피해)를 초래하는 경우, 아파트 판매자/임대인은 위반으로 인해 발생한 인명 및 재산 피해에 대한 책임을 져야 합니다.

2020년에 건설부는 여러 층과 아파트로 설계된 개별 주택에 대한 관리를 강화할 것을 지방 자치 단체에 요청하는 공식 공문을 발표했습니다. 화재 및 폭발 위험이 높고, 인구 밀도가 증가하여 교통 체증을 유발하며, 환경 위생과 도시 미관이 보장되지 않는다는 등의 결과가 지적됩니다. 그러나 구체적인 제재와 규정이 없어 관리가 여전히 어렵습니다. 계속해서 많은 새로운 미니 아파트가 생겨나고 있습니다.

차우 안

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