VTC 뉴스 에 응답하여, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 현재 미니 아파트는 법으로 규제되지 않는 유형의 주택과 개념이 교환된 것이라고 확인했습니다.
미니 아파트는 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분의 개인은 직접 토지를 구매한 후 개별 주택을 짓기 위한 허가를 신청한 후 이를 독립형 아파트로 나누어 판매합니다. 이것은 민사 계약이지 매매 계약이 아닙니다. 왜냐하면 재산의 일부를 판매한다는 조항이 없기 때문입니다.
토안 씨는 약 200~300m2 너비의 토지를 소유한 개인의 사례를 인용했습니다. 고층 빌딩을 짓고 아파트를 판매할 때 이러한 아파트 소유자는 별도의 붉은 책을 부여받지 않지만, 그들의 이름은 공유 자산의 형태로 하나의 붉은 책에 공유됩니다.
" 만약 미니 아파트 건물에 인증서가 수여된다면, 그것은 정상적인 상업 아파트 프로젝트의 형태이며, 프로젝트를 수립하고, 투자 정책을 가지고, 토지 사용료를 지불해야 한다는 것을 의미합니다... "라고 토안 씨는 말했습니다.
부동산 전문가들은 미니 아파트가 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없다고 말한다. (사진: 콩히에우)
토안 씨는 또한 오늘날 시장에 나와 있는 미니 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어졌으며, 투자자들은 개별 주택을 짓는 허가를 받았지만 법을 위반하고 있다고 언급했습니다. 규정에 따라 이루어진다면 투자자들은 시작하기도 전에 손실을 보게 될 것입니다.
" 100억에 200m2의 토지를 사서 5층만 짓고 면적의 70%인 700m2만 지을 수 있다면 토지비와 공사비가 m2당 2,200만 동이 들지만, 10층을 짓고 공사면적이 1,400m2라면 제곱미터당 공사비는 1,400만 동에 불과합니다. m2당 2,500만 동에 팔면 투자자는 5층을 짓는 데는 이익이 없지만, 10층을 짓는 데는 엄청난 이익이 있다는 것은 분명합니다 ." 토안 씨가 분석했습니다.
하지만 10층 건물을 짓기 위해 허가를 신청하면 방화시설이 필수인데, 방화시설 비용이 매우 높고 승인을 받기가 매우 어렵습니다. 구체적으로 규정에 따르면, 바닥 면적이 1,200m2를 초과하는 경우 투자자는 방화 및 소화 시설을 갖춰야 하므로, 투자자는 법을 우회하여 1,200m2 미만의 면적에 대한 허가를 신청하면 일반 주택으로 간주되어 방화 및 소화 시설이 필요하지 않습니다.
" 저는 최근 미니 아파트가 널리 개발된 것은 모든 계층의 당국이 관리가 느슨하기 때문이라고 생각합니다. 제가 말했듯이 미니 아파트의 최대 95%가 위반 사항이 있지만 당국이 눈을 감았기 때문에 여전히 노골적으로 존재합니다. 구역의 건설 명령 관리팀은 매우 엄격하여 모래주머니와 시멘트 주머니만 집에 가져오면 누군가가 바로 내려와서 물어볼 것입니다. 미니 아파트 "코끼리"가 그렇게 침착하게 건설하고 운영하는 것은 말할 것도 없습니다 ." 토안 씨는 이렇게 표현했습니다.
많은 부동산 전문가들은 미니 아파트의 유형이 아직 구체적으로 규제되지 않았다고 언급하며, 미니 아파트를 구매할 때 두 가지 경우가 있다고 말했습니다.
첫 번째 경우, 해당 상품이 아파트를 사업에 투입하는 경우, 투자자는 프로젝트를 설립해야 하며, 투자·건설·계획·토지 및 부동산사업에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다. 일반적으로 투자자들은 상업적 운영 자격을 얻기 위해 프로젝트를 완료하는 데 2~5년이 걸립니다.
두 번째 사례에서, 투자자는 미니 아파트 건물을 건설했지만 건축, 방화 및 소화 등 법적 요건을 충족하지 못해 허가를 받지 못했습니다. 이 경우 미니 아파트 구매자는 투자자 및 다른 사람들과 함께 붉은책에 자신의 이름을 올릴 수 있습니다.
불운한 사람들은 손으로 쓴 서류로 매매를 하며 붉은 책에 이름이 나오지 않습니다. 10년 가까이 그곳에 살았지만 여전히 붉은색 등록증이 없는 경우도 있습니다. 분쟁이 생기면 매우 위험합니다.
현재 법률에 따르면, 미니 아파트 구매자는 주택 내 각 아파트에 대한 소유권을 국가에서 인정받을 수 있습니다. 그러나 적색책을 부여받고 적색책을 분할받으려면 미니 아파트는 엄격한 법적 규정을 완벽하게 준수해야 합니다.
반면, 하노이의 대부분 미니 아파트는 해당 규정을 충족하지 못해 각 아파트에 대한 별도의 인증서를 받을 수 없습니다.
대도시 곳곳에 미니 아파트가 생겨나고 있다. (사진: 콩히에우)
법적인 관점에서, 하노이 변호사 협회의 응우옌 티 민 투 변호사는 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 말했습니다. 이러한 형태가 상업용 주택 프로젝트의 한 유형으로 기록된 적이 없기 때문에 미니 아파트는 개별 주택으로 간주됩니다.
주택법 2014의 여러 조항에 대한 세부 규정 및 시행을 안내하는 정부령 99/2015/ND-CP의 제6조 2항에 따라, 여러 층과 여러 아파트로 설계 및 건설된 개인 주택을 포함하여 합법적으로 설립된 주택을 소유한 조직 및 개인 가구는 최소 30m2 이상의 폐쇄형으로 설계되고 아파트 건물의 요구 사항을 충족하는 경우, 소유자의 권리와 합법적 이익을 보장하기 위해 관할 국가 기관에서 각 아파트 소유자에게 소유권 인증서를 부여해야 합니다.
소유자가 이 주택의 아파트를 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 다른 조직, 가구 또는 개인에게 매도, 임대, 기부 또는 상속하는 경우, 이 주택에 딸린 토지 사용권은 아파트를 구매, 임대, 기부를 받았거나 상속받은 주체의 공동 사용에 속합니다.
" 따라서 미니 아파트 유형인 개별 주택의 경우 규정된 조건을 충족하는 경우 각 아파트에 대한 인증서가 부여됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하는 경우 전체 건물에 대해 하나의 인증서만 부여되며 공동 소유자의 이름이 포함될 수 있습니다." 변호사 Thu가 말했습니다.
민 투 변호사에 따르면, 미니 아파트는 개별 주택 형태일지라도 건설 공사가 계획 및 화재 안전을 준수하도록 하는 법적 기준을 충족해야 합니다. 건축물이 방화 및 소화 규정을 위반하여 심각한 결과(인명 및 재산 피해)를 초래하는 경우, 아파트 판매자/임대인은 위반으로 인해 발생한 인명 및 재산 피해에 대해 책임을 져야 합니다.
2020년에 건설부는 다층 구조와 아파트로 설계된 개별 주택에 대한 관리를 강화할 것을 지방 자치 단체에 요청하는 공식 문서를 발표했습니다. 화재 및 폭발 위험이 높고, 인구 밀도가 증가하여 교통 체증이 발생하고, 환경 위생과 도시 미관이 보장되지 않는다는 등의 결과가 지적됩니다. 그러나 구체적인 제재와 규정이 없으면 관리가 여전히 어렵습니다. 계속해서 새로운 미니 아파트가 생겨나고 있습니다.
차우안
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