토지분할·매매 금지…부동산시장 더욱 건강하게 발전

2024년 8월 1일부터 부동산사업법(개정)이 시행될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 토지 분할 및 매매 금지 조치는 현행 규정보다 81곳이 늘어난 105개 시·읍에 적용된다. 부동산 시장의 어려운 상황에서, 이러한 새로운 규제로 인해 상황이 더 어려워질까요?

빈찬군, 안푸타이마을에서 판매되는 토지입니다. 사진: 황훙

품귀현상 및 가격 상승 위험

건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 응우옌 황 하이 국장에 따르면, 토지는 항상 수요가 많은 부문이며 모든 부동산 거래 중에서 가장 많이 거래됩니다. 2024년 1분기 전국 토지거래 성사 건수는 9만7659건으로 아파트와 개인주택 거래량의 약 3배에 달한다. 현실은 지난 15년 동안 부동산 시장이 토지 열풍으로 인해 여러 번 흔들렸다는 것을 보여줍니다.

Dang Hung Vo 교수는 2013년 토지법의 불일치한 규정이 토지 분할 및 매각이 악용되고 지속적으로 열병을 일으키는 원인이라고 언급했습니다. 토지 열풍은 2020~2022년에 정점을 찍었는데, 이때 중앙에서 지방까지 다양한 유형의 계획이 발표되었고, 도시 교통 인프라에 많은 투자가 이루어졌으며, 토지 중개인들이 토지 가격을 부풀리기 위한 수법이 동원되었습니다.

정부와 관계부처의 과감한 조치로 2022년 말에는 열병이 가라앉았습니다. 그러나 지난 2년 동안 많은 지역에서 토지 부문이 거의 동결되면서 시장은 또 다른 극단적인 상태로 빠졌습니다. 건설부 통계에 따르면 2024년 1분기 프로젝트의 부동산 재고는 약 23,029유닛이며, 그 중 대부분을 차지하는 것은 개별 주택 부동산 부문과 프로젝트의 토지로, 토지만 10,855개입니다.

현재 건설부는 폐쇄된 분양 및 토지 매각 프로젝트의 수에 대한 구체적인 자료를 보유하고 있지 않지만, 2년 전에 토지 열풍을 겪었던 지역만 봐도 이 지역의 암울한 상황을 알 수 있다. 일반적으로 남동부, 중부 고원, 중부 지역 또는 북부 지역에서는 많은 프로젝트가 중단된 상태입니다. 많은 사람들이 높은 가격으로 토지를 매수했고, 이제는 시장에서 거래가 이루어지지 않기 때문에 "탈출"하기가 쉽지 않습니다.

단기적인 어려움, 장기적 지속 가능성

토지 분할과 매매를 금지하는 규제로 인해 부동산 시장이 다소 영향을 받을 것으로 예상되지만 전문가들은 장기적으로 시장이 더 건강하게 발전할 수 있다고 낙관하고 있습니다. 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 새로운 규정은 "필터"와 같아, 프로젝트를 위해 토지만 요청한 후 구획을 나누어 판매하는 투자자들을 제거하는 데 도움이 되며, 이는 국가에 경제적 효율성을 가져다주지 못합니다. 투기적 토지가 버려지고 사람들의 돈이 땅에 묻혀 경제에 큰 피해를 입히는 상황을 예방합니다.

토지 분할 및 매매 금지 규정이 국민의 권리에 영향을 끼친다는 우려에 대해 건설부 대표는 새로운 규정은 민간 자본을 사용하여 부동산 부문에 투자하는 투자자에게만 영향을 미치며, 토지 기금을 개발하는 국가 사업에는 영향을 미치지 않는다고 단언했습니다. 국가 예산은 토지를 개간하는 데 돈을 쓰고, 사람들이 집을 짓기 위해 경매를 조직하고, 자연스러운 인구 증가 조건에서 주택 수요를 충족시킵니다. 새로운 규정은 합법적인 토지 사용권을 가진 개인이 타인에게 주거나, 기부하거나, 상속하거나, 이전할 목적으로 토지를 분리하는 것에는 영향을 미치지 않습니다.

부동산 프로젝트 개발자의 관점에서 볼 때, 기업들은 단기적으로는 어려울 수 있지만 장기적으로는 안정적일 것이라고 믿습니다. DKRA 그룹의 투자 이사인 보 홍 탕 씨는 최근 몇 년 동안 2형 및 3형 도시 지역에서 판매되는 토지 구획의 수가 급증하고 있다고 밝혔습니다. 따라서 부동산 사업법(개정)의 새로운 규정에 따라 세분화를 강화하면 북쪽에서 남쪽까지 전체 시장에 영향을 미치게 되며, 영향을 받는 투자자의 90%는 2, 3류 도시에 거주하게 됩니다. 사실 토지의 세분화와 매각으로 인해 사람들이 쉽게 착취당할 수 있습니다. 재정 여력이 약한 많은 투자자들은 정책을 이용해 토지를 모으고, 토지를 개간하고, 엉성한 인프라를 구축한 다음, 토지를 사람과 투기자들에게 높은 가격에 팔아 돈을 받았습니다. 이것이 가격 인플레이션의 근본 원인이며, '토지 열풍'을 일으키고 부동산 시장에 위험을 초래합니다. 이에 따라 토지의 세분화와 매각을 강화하면 투자자를 '선별'하는 데 도움이 될 것으로 예상되며, 이를 통해 전문적 부동산 사업이 형성될 것으로 보인다.

한편, Asian Holdings Real Estate JSC의 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 사장은 다음과 같이 말했습니다. 특수, 1종, 2종, 3종 도시 지역의 토지 분할 및 매각 금지는 부동산 상품 세그먼트 구조에 큰 영향을 미칩니다. 앞으로의 기간에는 토지 분할로 인한 생산물의 양이 감소할 것이고, 공급이 부족해지면 지가가 상승할 것입니다. 하지만 장기적으로 보면 이는 시장이 더 건강하게 발전하는 데 도움이 될 것이며, 도시 계획도 더 체계적으로 이루어질 수 있을 것입니다.

2023년 부동산사업법은 주택을 직접 건설하거나, 특별, 1종, 2종, 3종 도시권의 구, 군, 시에서 토지를 분할하여 매각하는 경우, 토지법의 규정에 따라 주택 건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매의 대상이 되는 개인에게는 토지이용권을 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건설부에 따르면, 베트남에는 하노이와 호치민시를 포함하여 두 개의 특별 도시 지역이 있습니다. 1형 도시 22개 2형 도시 36개 45개의 III형 도시.

민두이 - 덕 트룽

출처: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html