토지 분할·매매 금지로 부동산 시장 더욱 건강하게 발전

2024년 8월 1일부터 부동산사업법(개정)이 시행될 예정입니다. 이에 따라 토지 분할 및 매매 금지 대상은 현행 규정보다 81곳이 늘어난 105개 시·읍·면으로 확대된다. 부동산 시장의 어려운 상황에서, 이러한 새로운 규제가 상황을 더 어렵게 만들까요?

Binh Chanh현 An Phu Tay 마을의 토지 매매입니다. 사진: 황훙

품귀현상과 가격 상승 위험

건설 부 주택 및 부동산 시장 관리국의 응우옌 황 하이 국장에 따르면, 토지는 항상 수요가 가장 높은 부문이며 모든 부동산 거래 중에서 가장 많이 거래됩니다. 2024년 1분기 전국 토지거래 성사 건수는 97,659건으로 아파트와 개인주택 거래량의 약 3배에 달했습니다. 현실은 지난 15년 동안 부동산 시장이 토지 열풍으로 인해 여러 번 흔들렸다는 것을 보여줍니다.

당흥보 교수는 2013년 토지법의 불일치한 규정이 토지 분할 및 매매가 악용되고 지속적으로 과열을 일으키는 원인이라고 언급했습니다. 토지 열풍은 2020~2022년에 정점을 찍었는데, 당시 중앙정부에서 지방정부까지 다양한 유형의 계획이 발표되었고, 도시 교통 인프라에 막대한 투자가 이루어졌으며, 토지 중개인들이 토지 가격을 부풀리기 위한 술책도 등장했습니다.

정부 와 관련 부처의 과감한 조치로 2022년 말에는 열기가 식었습니다. 그러나 지난 2년 동안 많은 지역에서 토지 부문이 거의 동결되면서 시장은 또 다른 극단적인 상태로 떨어졌습니다. 건설부 통계에 따르면, 2024년 1분기 프로젝트의 부동산 재고는 약 23,029유닛이며, 그 중 재고는 주로 개별 주택 부동산 부문과 프로젝트의 토지 구획으로, 토지 구획만 10,855개입니다.

건설부는 현재 중단된 분양 및 토지 매각 프로젝트의 수에 대한 구체적인 자료를 보유하고 있지 않지만, 2년 전 토지 과열을 경험했던 지역만 봐도 그 지역의 암울한 상황을 알 수 있습니다. 일반적으로 남동부, 중부 고원, 중부 지역 또는 북부 지역에서는 많은 프로젝트가 중단되었습니다. 많은 사람들이 높은 가격에 토지를 매수했고, 이제 시장에서 거래가 이루어지지 않기 때문에 "탈출"하기가 쉽지 않습니다.

단기적인 어려움, 장기적 지속 가능성

토지 분할과 매매를 금지하는 규제로 인해 부동산 시장이 다소 영향을 받을 것으로 예상되지만, 전문가들은 장기적으로 시장이 더 건강하게 발전할 수 있다고 낙관하고 있습니다. 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 새로운 규정은 단지 프로젝트에 필요한 토지만 요청한 후 부지를 분할하여 판매하는 투자자들을 제거하는 데 도움이 되는 '필터'와 같습니다. 이는 국가에 경제적 효율성을 가져다주지 못합니다. 투기적 토지가 방치되고, 국민의 돈이 토지에 묻혀 경제에 큰 피해를 입히는 상황을 예방합니다.

토지 분할 및 매매를 금지하는 규정이 국민의 권리에 영향을 미친다는 우려에 대해 건설부 관계자는 새로운 규정은 민간 자본을 사용하여 부동산 부문에 투자하는 투자자에게만 영향을 미치며, 토지 기금을 개발하는 국가 사업에는 영향을 미치지 않는다고 단언했습니다. 또한 국가 예산은 토지를 개간하는 데 사용되며, 사람들이 집을 짓기 위해 경매를 실시하고, 인구가 자연스럽게 증가하는 조건에서 주택 수요를 충족시키는 데 사용됩니다. 새로운 규정은 합법적인 토지 사용권을 가진 개인이 타인에게 주거나, 기부하거나, 상속하거나, 양도할 목적으로 토지를 분리하는 능력에 영향을 미치지 않습니다.

부동산 프로젝트 개발자의 관점에서 볼 때, 기업들은 단기적으로는 어려울 수 있지만 장기적으로는 안정적일 것이라고 믿습니다. DKRA 그룹의 투자 이사인 보 홍 탕 씨는 최근 몇 년 동안 2, 3형 도시 지역에서 판매되는 토지 구획이 급증하고 있다고 밝혔습니다. 따라서 부동산 사업법(개정)의 새로운 규정에 따라 세분화를 강화하면 북쪽에서 남쪽까지 전체 시장에 영향을 미치게 되며, 영향을 받는 투자자의 90%는 2, 3류 도시에 거주하게 됩니다. 사실, 토지의 세분화와 매각으로 인해 사람들이 쉽게 착취당할 수 있습니다. 재정 여력이 약한 많은 투자자들은 정책을 이용해 토지를 모으고, 토지를 개간하고, 모호한 인프라를 구축한 다음, 토지를 사람과 투기자들에게 높은 가격에 팔아 돈을 챙겼습니다. 이것이 가격 인플레이션의 근본 원인이며, '토지 열풍'을 일으켜 부동산 시장에 위험을 초래합니다. 따라서 토지의 세분화와 매각을 강화하면 투자자를 '선별'하는 데 도움이 되고, 전문적인 부동산 사업체가 형성될 것으로 기대됩니다.

한편, 아시안 홀딩스 부동산 주식회사의 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 대표는 “특수, 1종, 2종, 3종 도시 지역의 토지 분할 및 매각 금지 조치는 부동산 상품 부문의 구조에 큰 영향을 미친다”고 말했다. 앞으로의 기간에는 토지 분할로 인한 생산량이 감소할 것이며, 공급 부족으로 인해 지가가 상승할 것입니다. 하지만 장기적으로 보면 이는 시장이 더 건강하게 발전하고 도시 계획이 더 체계적으로 진행되는 데 도움이 될 것입니다.

2023년 부동산사업법은 주택을 직접 건설하거나, 특별·제1종·제2종·제3종 도시지역의 구·군·시에서 토지를 분할하여 매각하거나, 토지법의 규정에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매를 실시하는 자에게는 토지이용권을 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건설부에 따르면, 베트남에는 하노이와 호치민시를 포함하여 두 개의 특별 도시 지역이 있습니다. 22개의 1형 도시 36개의 II형 도시 45개의 III형 도시.

민 두이 - 득 트룽

출처: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html