해당 프로젝트는 이익을 손실로 바꾸고 있습니다.
호치민시의 유명 부동산 회사의 대표는 오늘날 부동산 프로젝트의 가장 큰 문제는 추가 LEF를 포함한 토지 사용료(LEF)를 계산하는 것이라고 말했습니다. 이전에는 많은 프로젝트가 도시에서 일시적으로 토지 사용권을 계산하여 사업체가 건설 및 판매를 수행할 수 있도록 인센티브를 제공했습니다. 이제 프로젝트가 주택을 인도하고 사람들이 수년간 거주했을 때 토지 사용권은 토지 인도 시점이 아닌 현재 시점에 계산됩니다. 이는 기업뿐만 아니라 주택 구매자에게도 많은 피해와 좌절을 안겨주었습니다.
호치민시는 레이크뷰시티 프로젝트에 4조 6,640억 VND이 넘는 추가 토지 사용료 지불을 요청했고, 이로 인해 회사는 난처한 처지에 빠지고 손실을 입었습니다.
"법률상 토지평가 및 토지이용세 산정 시기는 토지를 배정하거나 토지이용 목적을 변경하거나 현장에서 토지를 배정하기로 결정한 때라고 규정하고 있습니다. 하지만 실제로 토지이용세 산정이 장기화되는 변화가 있을 경우, 주무관청은 현 시점에서 토지 및 토지이용세를 재평가하게 됩니다. 또 다른 어려움은 기업이 진행 상황과 납부해야 할 금액에 대해 주도권을 행사할 수 없다는 것입니다. 기업은 전문 지식이 없고 주무관청과 합리적인 토지이용세 산정 방법을 논의할 수 없습니다.
따라서 기업은 조화로운 결과를 얻기 위해 다른 평가 회사를 고용해야 합니다. 현재 기업은 여전히 당국의 계산에 의존하고 있으며 이의를 제기할 수 없습니다. 현재 안전을 위해 TSDD는 주 당국에서 매우 신중하게 계산되고 있습니다. 이전 프로젝트에서는 여러 차례 TSDD를 특정 숫자로 임시 계산하고, 회사는 그 숫자를 사용하여 고객에게 판매 가격을 구성했습니다. 이제 수년이 지난 후 당국은 토지 사용권을 재계산했고 그 숫자는 임시 수치보다 몇 배나 더 많습니다. 이로 인해 수익성이 좋은 프로젝트 중 상당수가 갑자기 큰 손실을 입었고, 기업은 문을 닫을 수도 없었습니다."라고 그는 말했습니다.
호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 차우 씨는 초안에 대한 의견을 제시하기 위해 총리와 재무부에 문서를 방금 보낸 후, 세부 계획을 조정하기로 결정하면 계획 조정 결정 당시 전체 프로젝트에 대한 토지 사용권을 재계산해야 한다고 제안했습니다. 기업이 이전에 납부한 토지이용세액은 계획 재승인 시 재계산하여 재계산 후 토지이용세액에서 공제합니다. 공제액은 납부해야 할 토지이용세액을 초과할 수 없습니다.
기업이 프로젝트의 세부계획을 조정하기 전에 토지이용세를 납부하지 않은 경우, 기업은 계획 조정 시점에 토지이용세를 납부해야 합니다. 납부한 토지이용세액(있는 경우)은 계획조정 시 가격변동 요인을 고려하여 재계산되고, 재계산 후 토지이용세에서 공제됩니다. 공제금액은 지불해야 할 TSDD 금액을 초과할 수 없습니다. 동시에, 기업은 토지이용세 납부 통지서가 있는 경우 토지이용세에 대한 연체금을 납부해야 합니다.
차우 씨는 7구(호치민시)에 있는 상업용 주택 프로젝트를 인용했는데, 이 프로젝트는 5.2헥타르 규모의 토지에 건설되었으며, 해당 부지에 대한 관할 국가 기관의 토지 할당 결정은 2021년 1월에 이루어졌으며, 토지 이용 계수는 3.05배이고, 최대 건설 밀도는 35%이며, 최대 층수가 27층인 아파트 건물 903채와 저층 타운하우스 지역 110채를 포함하고 있습니다. 2021년 3월, 해당 회사는 8,500억 VND의 토지 이용세를 납부했습니다. 그 후, 투자자는 토지 이용 계수를 4.57배로 늘리고, 최대 건설 밀도를 40%로 높이고, 아파트 총 수를 1,355가구로 늘리는 세부 계획 조정을 요청했으며, 이는 2024년 3월에 관할 국가 기관의 승인을 받았습니다. 초안 법령에 따르면 해당 프로젝트는 4,250억 VND의 추가 토지 이용세를 납부해야 하지만, 차우 씨의 제안에 따르면 해당 기업은 3,250억 VND의 추가 토지 이용세만 납부하면 됩니다.
"기업이 매각하여 돈을 모았다면, 초안 법령의 계산 방법에 따르면 기업은 직접 지불해야 하며, 이는 손실 위험으로 이어질 것입니다. 프로젝트가 매각되지 않았다면 토지 사용권이 매각 가격에 추가되어 주택 가격이 상승하게 되고, 이 시점에서 주택 구매자가 궁극적인 부담을 지게 될 것입니다." 차우 씨가 계산했습니다.
토지 임대료 면제 사례는 단 한 건만 남았습니다.
초안 법령에 따르면 현재 투자 인센티브 구역에서 토지 임대료가 면제되는 투자 인센티브 부문에서 생산 및 사업 목적으로 토지를 사용하는 사례는 한 건뿐입니다. 이 초안은 현행 규정과 비교해 토지 임대료 면제 사례를 크게 줄였습니다. 이 규정이 통과되면 외국인 투자자를 포함한 투자자들이 해당 지역이 투자 인센티브 지역이 아니기 때문에 더 이상 토지 임대료 면제 정책을 누릴 수 없게 될 것이라는 우려가 많습니다.
뿐만 아니라, Le Hoang Chau 씨에 따르면, 초안 법령은 더 이상 기본 건설 프로젝트 기간 동안 또는 기본 건설 기간 동안 토지 임대료 및 수면 임대료 면제 기간 이후에 토지 사용료를 면제하는 정책을 규정하지 않으므로 법령 46에 규정된 현재 투자 인센티브 정책을 계승하지 않습니다. 이 새로운 규정은 투자법 2020 및 특별 투자 인센티브를 규정하는 총리 결정 29에 규정된 특별 투자 인센티브 정책을 무효화했습니다. 이는 투자 유치 정책에 부정적인 영향을 미쳐, 외국 투자자의 눈에 베트남 투자 환경의 매력도가 떨어질 수 있습니다.
"이것은 매우 중요한 문제이므로 정부와 유능한 국가 기관은 법령을 발행하기 전에 국가적, 민족적 이익을 단기적으로, 중기적으로 보장하는 동시에 투자자의 합법적, 합법적 이익을 보장하는 우대적 투자 정책의 프레임워크를 구축하기 위해 특별히 주의를 기울여야 합니다. 특히 금융, 첨단 기술, 칩, 반도체 기술 분야에서 외국인 직접 투자(FDI)를 유치하기 위한 국가 간 치열한 경쟁의 맥락에서 특히 그렇습니다. 전형적으로 미국조차도 칩과 반도체 기술에 대한 법률을 방금 발표했습니다."라고 Chau 씨는 제안했습니다.
쩐 민 쿠옹 변호사(호치민시 변호사 협회)는 토지법은 국가가 토지 임대를 결정한 날로부터 5년 주기로 연간 토지 임대료를 안정적으로 적용하도록 규정하고 있는 반면, 연간 토지 임대료를 지불하는 국가 토지 임대 형태로의 변경과 관련된 토지 용도 변경을 허용한다고 분석했습니다. 조정율은 정부가 기간별로 결정하지만, 토지 임대료 상승률은 인플레이션 수준과 같거나 낮을 수 있습니다. 그러나 초안 법령에서는 토지 임대료 증가 조정 비율이 물가 상승률과 동일하다고 규정하고 있습니다. 따라서 법령에서는 각 5년 주기별 토지 임대료 증가율을 CPI 증가율을 넘지 않게, 하지만 15%를 넘지 않도록 제한하는 것을 고려해야 합니다. 이를 통해 기업은 재정적 위험을 줄이고, 대규모 프로젝트에 투자할 준비를 하며, 시간이 지남에 따라 자본을 회수할 수 있습니다.
베트남 상공연합(VCCI)은 기업과의 협의를 거쳐 현재 시행령 46호의 정책과 비교했을 때 초안의 면제 정책은 덜 매력적이라고 밝혔습니다. 현행 규정에 따르면 기업이 토지 임대료를 일정 기간 동안 감면받는 것이 아니라, 전액 면제받는 경우도 있기 때문입니다. 현행 규정에 따라 임대 기간 전체에 걸쳐 토지 임대료의 100%가 면제되는 사례로는 다음이 있습니다. 특별한 사회경제적 어려움이 있는 지역에 투자된 특별 투자 인센티브가 있는 지역의 투자 프로젝트. 국가 예산으로 학생 기숙사를 짓기 위해 토지를 사용하는 프로젝트에서, 학생 숙박 관리 및 사용을 맡은 단위는 토지 임대료 비용을 임대료에 포함할 수 없습니다. 소수민족을 위한 농경지 보호림 조성사업, 해상 재산림 조성사업을 시행하기 위한 토지... 따라서 단순히 임대료를 감면하는 것이 아니라 토지 임대료 면제 사례를 확대하는 방향으로 규정을 검토할 필요가 있습니다. 이것이 실현된다면 투자 자본이 투자가 어려운 분야나 특히 특혜가 있는 분야에 유치될 것입니다.
[광고2]
출처: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
댓글 (0)