토지이용료 계산의 불편한 방법

해당 프로젝트는 이익을 손실로 바꾸고 있습니다.

호치민시의 유명 부동산 회사 대표는 오늘날 부동산 프로젝트의 가장 큰 문제는 추가 LEF를 포함한 토지 사용료(LEF)를 계산하는 것이라고 말했습니다. 이전에는 많은 프로젝트가 기업이 건설 및 판매를 수행할 수 있도록 도시로부터 토지 사용권을 일시적으로 계산하는 인센티브를 받았습니다. 이제 프로젝트에서 주택을 인계하고 사람들이 오랜 세월 그곳에 살았을 때, 토지 사용권은 토지 할당 시점이 아닌 현시점을 기준으로 계산됩니다. 이로 인해 기업뿐만 아니라 주택 구매자에게도 많은 피해와 좌절이 초래되었습니다.

호치민 시는 레이크뷰시티 프로젝트에 4조 6,640억 동이 넘는 추가 토지 사용료 지불을 요구했고, 이로 인해 회사는 난처한 처지에 빠지고 손실을 입게 되었습니다.

법률은 토지평가 및 토지이용세 산정 시기를 토지 할당, 토지 용도 변경 또는 현장 할당 결정 시점으로 규정하고 있습니다. 그러나 실제로 토지이용세 산정이 지연되는 변경 사항이 발생하면 관할 기관은 현 시점에서 토지 및 토지이용세를 재평가하게 됩니다. 또한, 기업이 진행 상황 및 납부 금액에 대해 주도적으로 대처할 수 없다는 점도 어려움으로 작용합니다. 기업은 전문성이 부족하여 관할 기관과 합리적인 토지이용세 산정 방식을 논의할 수 없습니다.

따라서 기업은 조화로운 결과를 얻기 위해 또 다른 평가 회사를 고용해야 합니다. 현재 기업은 여전히 ​​당국의 계산에 의존하고 있으며 이의를 제기할 수 없습니다. 현재 안전을 위해 TSDD는 주 정부 관료들에 의해 엄격하게 계산되고 있습니다. 이전 프로젝트에서는 TSDD를 특정 숫자로 임시 계산한 다음, 회사에서는 해당 숫자를 사용하여 고객에게 판매 가격을 구성했습니다. 이제 여러 해가 지난 뒤 당국은 토지 이용권을 재계산했고 그 숫자는 임시 수치보다 몇 배나 더 많아졌습니다. 그는 "이로 인해 수익성이 좋은 많은 프로젝트가 갑자기 큰 손실을 입게 되고, 기업은 심지어 문을 닫을 수 없게 됩니다."라고 말했습니다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 초안에 대한 의견을 제시하기 위해 총리와 재무부에 문서를 보낸 후, 세부 계획을 조정하기로 결정하면 계획 조정을 결정하는 시점에 전체 프로젝트에 대한 토지 사용권을 재계산해야 한다고 제안했습니다. 기업이 기존에 납부한 토지이용세액은 계획 재승인 시 재계산되어 토지이용세에서 공제됩니다. 공제 금액은 납부해야 할 토지 이용세 금액을 초과할 수 없습니다.

기업이 프로젝트의 세부 계획을 조정하기 전에 토지이용세를 납부하지 않은 경우, 기업은 계획 조정 시점에 토지이용세를 납부해야 합니다. 납부한 토지이용세액(있는 경우)은 계획조정 시 가격변동 요인을 고려하여 재계산되며, 재계산 후 토지이용세에서 공제됩니다. 공제 금액은 지불해야 할 TSDD 금액을 초과할 수 없습니다. 동시에, 토지이용세 납부 통지서가 있는 경우, 기업은 토지이용세에 대한 연체금을 납부해야 합니다.

차우 씨는 호치민시 7구에 위치한 5.2헥타르 규모의 상업용 주택 프로젝트를 예로 들었습니다. 이 프로젝트는 국가 유관 기관에서 2021년 1월부터 토지 할당 결정을 내렸으며, 토지 이용 계수는 3.05배, 최대 건설 밀도는 35%입니다. 여기에는 최고 높이 27층, 903세대의 아파트와 110세대의 저층 타운하우스가 들어설 예정입니다. 2021년 3월, 해당 회사는 8,500억 VND의 토지 이용세를 납부했습니다. 이후 투자자는 토지 이용 계수를 4.57배로 늘리고, 최대 건설 밀도를 40%로 높이고, 아파트 총 수를 1,355세대로 늘리는 세부 계획 조정을 요청했고, 이는 2024년 3월 관할 국가 기관의 승인을 받았습니다. 초안 법령에 따르면 이 프로젝트는 4,250억 VND의 추가 토지 이용세를 납부해야 하지만, 차우 씨의 제안에 따르면 이 기업은 3,250억 VND의 추가 토지 이용세만 납부하면 됩니다.

"기업이 이미 매각하여 대금을 수령했다면, 시행령 초안의 계산 방식에 따르면 기업이 직접 대금을 지불해야 하므로 손실 위험이 있습니다. 프로젝트가 매각되지 않으면 토지 사용권이 매각 가격에 포함되어 주택 가격이 상승하게 되고, 결국 주택 구매자가 최종 부담을 떠안게 됩니다."라고 차우 씨는 분석했습니다.

토지 임대료 면제 사례는 단 한 건만 남았습니다.

초안 법령에 따르면 현재 투자 인센티브 구역에서 토지 임대료가 면제되는 투자 인센티브 부문의 생산 및 사업 목적으로 토지를 사용하는 사례는 단 하나뿐입니다. 이 초안은 현행 규정과 비교했을 때 토지 임대료 면제 사례를 상당히 줄였습니다. 이 규정이 통과되면 외국인 투자자를 포함한 많은 투자자들이 이 지역이 투자 인센티브 지역이 아니기 때문에 더 이상 토지 임대료 면제 정책을 누리지 못하게 될 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

뿐만 아니라, 레 황 차우 씨에 따르면, 초안 법령은 기본 건설 프로젝트 기간 동안 또는 기본 건설 기간 동안 토지 임대료 및 수면 임대료 면제 기간 이후에 토지 사용료 면제 정책을 더 이상 규정하지 않으므로 법령 46에 규정된 현재 투자 인센티브 정책을 계승하지 않습니다. 새로운 규정은 투자법 2020 및 특별 투자 인센티브를 규정하는 총리 결정 29에 규정된 특별 투자 인센티브 정책을 무효화했습니다. 이는 투자 유치 정책에 부정적인 영향을 미쳐, 외국 투자자들의 눈에 베트남 투자 환경의 매력도가 떨어질 수 있습니다.

"이는 매우 중요한 문제이므로 정부와 관련 국가 기관은 법령 발표 전에 국가 및 민족의 단기적, 중장기적 이익을 보장하는 동시에 투자자의 합법적, 법적 이익을 보장하는 우월하고 경쟁력 있는 투자 우대 정책의 틀을 구축하는 데 각별한 주의를 기울여야 합니다. 특히 금융, 첨단 기술, 칩, 반도체 기술 분야에서 외국인 직접 투자(FDI) 유치를 위한 국가 간 치열한 경쟁이 벌어지고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다. 특히 미국조차도 최근 칩 및 반도체 기술 관련 법률을 제정했습니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.

쩐 민 꾸엉 변호사(호치민시 변호사 협회)는 토지법은 국가가 토지 임대를 결정한 날로부터 5년 주기로 연간 토지 임대료를 안정적으로 적용하도록 규정하고 있지만, 연간 토지 임대료를 지불하는 국가 토지 임대 형태로 변경하면서 토지 용도 변경도 허용한다고 분석했습니다. 조정율은 정부가 기간별로 결정하지만, 토지 임대료 상승률은 인플레이션과 같거나 낮을 수 있습니다. 그러나 시행령 초안에서는 토지임대료 인상 조정률이 물가상승률과 동일하다고 규정하고 있습니다. 따라서 법령에서는 5년 주기마다 토지 임대료의 증가를 CPI 증가분을 초과하지 않고 15%를 넘지 않도록 제한하는 것을 고려해야 합니다. 이를 통해 기업은 재정적 위험을 줄이고, 대규모 프로젝트에 투자할 준비를 갖추며, 시간이 지남에 따라 자본을 회수할 수 있습니다.

베트남 상공회의소(VCCI)는 기업과의 협의를 거쳐 현재 시행령 46의 정책과 비교했을 때 초안의 면제 정책이 덜 매력적이라고 ​​밝혔습니다. 현행 규정에 따르면 기업이 토지 임대료를 일정 기간 동안만 감면받는 것이 아니라, 전액 면제받는 경우도 있기 때문입니다. 현행 규정에 따라 임대 기간 전체에 걸쳐 토지 임대료의 100%가 면제되는 사례로는 다음이 있습니다. 특별한 사회경제적 어려움이 있는 지역에 투자된 특별 투자 인센티브가 있는 지역의 투자 프로젝트. 국가 예산으로 학생 기숙사를 짓기 위해 토지를 사용하는 사업은, 학생들이 거주하며 관리하고 사용하는 단위에서 토지 임대료 비용을 임대료에 포함할 수 없습니다. 소수 민족을 위한 농경지 보호림 조성사업, 해상재조림사업을 시행하기 위한 토지... 따라서 단순히 임대료를 인하하는 것이 아니라, 토지 임대료 면제 사례를 확대하는 방향으로 규정을 마련하는 것이 법령에 필요합니다. 이것이 실현된다면 투자 자본이 투자하기 어려운 분야나 특히 특혜가 있는 분야에 유치될 수 있을 것입니다.

출처: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm