새로운 토지 가격표 ​​및 고려 사항

건설부 장관은 최근 정부 사무실에 제출한 부동산 가격 보고서에서 2024년 토지 가격을 적용하면, 계산에 따르면 부동산 프로젝트의 토지 이용 비용이 예전에 비해 상당히 증가할 것이라고 밝혔습니다.

체인 효과

건설부의 설명에 따르면 주택 및 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 비용은 토지 사용료, 부지 정리 보상 비용, 프로젝트 건설 비용(주택, 부동산), 세금, 관련 수수료 등 7가지 비용입니다.

따라서 시장 가격에 가까운 새로운 토지 가격표는 부지 정리, 토지 회복 보상, 토지 관련 세금 및 수수료와 같은 토지 관련 비용을 증가시킬 것입니다. 토지 사용료와 관련된 비용은 종종 주택 프로젝트의 총 비용에서 큰 비중을 차지하는데, 고층 아파트 프로젝트의 경우 7%-20%, 빌라 및 타운하우스 프로젝트의 경우 25%-50%에 이릅니다.

최근 하노이 여러 지방의 토지와 주택 가격이 새로운 토지 가격표가 적용되지 않았음에도 불구하고 급등했습니다. 사진: LE THUY

프로젝트 간 가격은 위치와 유리한 기술 인프라 조건에 따라 다릅니다. 토지 자산에 대한 보상 비용은 일반적으로 건설 투자 비용의 약 2%로 미미한 비중을 차지합니다.

예를 들어 GP인베스트의 주거지역(하노이)의 경우, 신규 토지가격표를 적용하여 아파트 1제곱미터당 매매가를 산정한 토지이용료는 3,600만동 중 2,200만동(약 60%)으로 증가하게 됩니다. 현재 이 비율은 약 42%에 불과하며, 이는 3,600만 VND 중 1,500만 VND에 해당합니다. 이와 유사하게 동탕롱 도시권(호치민시 투덕시)에서도 토지이용비용이 아파트 1㎡당 매매가격에서 차지하는 비중이 27%(230만 동, 880만 동)에서 60~65%로 증가할 것으로 예상된다.

찬미 도시 지역 빌라 프로젝트(빈즈엉성)의 경우 16.3%에서 약 50%로... 건설부는 "몇몇 프로젝트에 대한 사전 조사 결과, 새로운 규정에 따라 토지 가격표를 적용하면 연쇄 반응이 일어나 부동산 및 주택 가격 수준이 이전에 비해 15~20% 상승할 것으로 나타났다"고 추산했습니다.

이 기관에 따르면, 위의 요인 외에도 최근 부동산 프로젝트 투자자들이 제한된 공급 상황을 이용하여 높은 매매 가격을 제시함으로써 특정 시기, 프로젝트 및 지역에서 주택 및 토지 가격이 상승했습니다. 특히, 매물이 매우 적거나 단 하나뿐인 지역의 경우, 수요가 많고 등록된 매수자 수가 많으면 투자자는 (경쟁이 없고 기준 가격이 낮기 때문에) 매도 가격을 높여서 이익을 낼 수 있습니다.

건설부에 따르면, 주택 프로젝트 투자자들은 기본적으로 매매 가격의 약 3%를 거래소와 중개인에게 지불하여 제품을 판매합니다. 그러나 거래소와 중개업체는 종종 고객과 거래할 때 시장 상황에 따라 가격을 추가합니다.

많은 고객이 관심을 갖는 몇 가지 제품을 다루는 프로젝트의 경우, 구매자는 투자자와 체결한 계약서에 명시된 가격보다 더 많은 금액을 지불해야 하는 경우가 많습니다. 이를 "차액"이라고 합니다. 이 "차이"는 고정되어 있지 않으며, 판매 가격의 5%, 심지어 10% 또는 20%가 될 수 있습니다.

또한 부동산 중개업에 종사하는 일부 집단, 투기자, 투자자, 개인 등이 시장 정보를 교란시켜 '가격을 부풀리고', '가상 가격을 만들어내고'... 사람들의 지식 부족을 이용해 심리를 조작하고, 군중 심리에 맞춰 투자를 유치해 이익을 취하는 경우도 있습니다.

시장 원칙에 따른 토지 가치 평가

베트남 건설업협회 회장이자 글로벌 부동산 투자 주식회사(GP. Invest) 이사회 의장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨에 따르면, 2024년 토지법은 지방 정부가 2025년 12월 31일까지 기존 토지 가격표를 적용할 수 있도록 허용합니다. 그 후, 새로운 토지 가격표는 2026년 1월 1일부터 적용됩니다. 새로운 가격표는 토지 가격 틀에 의해 통제되지 않으며 건설이 시장 가격에 접근하도록 강제할 것입니다.

"따라서 현재 지방자치단체는 토지 가격을 시장 가격에 가깝게 하는 원칙을 적용하여 새로운 토지 가격표를 작성할 필요가 없지만, 지금은 토지 가격을 시장 가격까지 끌어올리려는 사고방식이 있어서 부동산 가격이 오르고 있습니다." - 히엡 씨가 말했습니다.

히엡 씨는 토지가 국가의 안정적인 발전을 위한 중요한 자산이자 생산물로 간주된다면, 휘발유나 전기처럼 관리되어야 한다고 말했습니다. 가격이 너무 높으면 국가가 가격을 보조하는 것을 고려할 것입니다. 토지 가격을 관리하는 국가 역할을 확인하는 구체적인 정책이 없다면, 시장에 따라 '변동'하고 통제하기 어려운 베트남의 부동산과 토지 가격은 세계에서 가장 높은 수준으로 치솟을 수 있으며, 심지어 도쿄(일본)나 홍콩(중국)보다 더 비쌀 수도 있습니다. 그것은 비합리적입니다.

따라서 베트남 건설 계약자 협회 회장은 국가가 베트남의 상황과 세계적 추세에 맞게 새로운 토지 가격표 ​​결정 원칙을 검토하는 것을 고려해야 한다고 권고했습니다. 이는 전반적인 경제 발전을 촉진하는 데 도움이 될 것입니다. 부동산 시장을 포함하여, 시장을 "마비"시키는 위의 "병목 현상" 상황을 피하십시오.

하노이 법학대학교 경제법학부장이자 평의회 부의장인 응우옌 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 박사는 2024년 토지법의 규정에 따라 시장 원칙에 따라 토지 가치를 평가하기 위해서는 관할 당국이 지방자치단체에서 시행할 구체적이고 명확하며 동시적인 토지 가격을 결정하는 데 지침이 되는 문서를 보유해야 한다고 말했습니다. 양과 질이 부족한 전문적인 평가자 팀이 필요합니다. 마지막으로, 시장에서 수집된 정보는 공개적이고 투명성이 철저히 보장됩니다. 현재 시장에서는 위에서 언급한 요소들이 아직 많이 부족하여 토지 가치 평가를 실시하기가 매우 어렵습니다.

"시장은 예측 불가능하고 부동산은 개인마다 취향이 다르다는 점을 알아야 합니다. 어떤 사람은 땅값이 괜찮다고 할 수 있지만, 다른 사람은 비싸다고 할 수도 있습니다. 따라서 특정 지역에 그 땅값을 적용할 수는 없습니다."라고 그는 말했습니다.

최근 하노이 교외 지역의 토지 경매에서 토지 가격이 부풀려지는 현상도 발생하고 있습니다. 이로 인해 시장이 교란되고, 지역 주민들은 시장 토지 가격이 매우 높다고 착각하게 됩니다.

그 이후로 토지와 주택 가격이 상승했습니다. 현재 하노이에서는 1억 동/m²이 넘는 아파트가 일부 분양되고 있지만, 3천만~4천만 동/m²에 분양되는 아파트는 없어 근로자들이 집을 살 수 없는 실정이다. 이는 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가가 지역에 따라 이루어질 때 더욱 혼란스러워지는 이유이기도 합니다.

따라서 응웬 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수는 2024년 토지법에 따른 토지 가치 평가는 다음과 같은 원칙을 보장해야 한다고 분명히 밝혔습니다. 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가 계획; 토지 가치 평가에 대한 올바른 방법, 순서 및 절차를 준수합니다. 정직성, 객관성, 개방성 및 투명성을 보장합니다. 토지가격자문기관, 토지가격표평가위원회, 특정토지가격평가위원회와 토지가격을 결정하는 기관 또는 개인 간의 독립성을 보장한다. 마지막으로, 국가, 토지 이용자, 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장하는 것이 필요합니다.

Viet An Hoa 부동산 투자 회사 총괄 이사 TRAN KHANH QUANG 씨: 로드맵이 필요합니다.

건설부는 새로운 토지가격표 적용이 연쇄반응을 일으켜 부동산 및 주택 가격이 기존 대비 15~20% 상승할 것으로 보고 있습니다. 제 생각에는 아직은 낮은 수준이지만 30~50%까지 증가할 수 있을 것 같습니다. 부동산의 기본적 특징은 땅과 땅값이기 때문에, 땅에서 집이 생기고, 자산을 빌려서 모든 것을 할 수 있습니다. 토지 자원은 매우 중요하며 경제와 관련된 많은 것을 결정합니다. 그러므로 땅값이 오르면 모든 것도 따라오게 마련입니다. 토지가격표에 따라 주택과 토지가격의 상승을 통제하려면 새로운 토지가격표가 너무 높아져 시장에 영향을 미치지 않도록 로드맵을 따르는 것 외에는 다른 방법이 없습니다.

TA TRUNG KIEN, Wowhome Real Estate JSC CEO: 상황에 맞게 조정하세요.

앞으로 새로운 토지가격표를 적용할 때, 매수자는 여전히 현금흐름을 고려하고 있고, 매도자는 토지가격이 오르면 가격을 낮추거나 유지할 수 없고, 세금도 오르기 때문에 부동산 거래가 활발하지 않을 것으로 생각합니다. 부동산 가격을 통제하기 위해 정부도 토지가격표를 적절히 조정하는 것을 고려해야 합니다.

부정적인 영향을 제한하세요

건설부는 천연자원환경부에 지자체별 신규 토지 가격표 ​​발행을 감독하고, 주택 가격과 시장 수요와 공급에 미치는 부정적 영향을 제한할 수 있는 해결책을 마련해 달라고 요청했습니다.

또한 부처는 부동산 사업체에 비용을 검토하고 절감하여 제품 가격을 낮추고, 건설에 현대 기술을 적용하고, 동시에 사회 주택 사업에 대한 투자를 촉진하고, 오래된 아파트를 리노베이션하여 대다수 사람들에게 적합하도록 요청했습니다.

출처: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm