고급 아파트 공급 증가
CBRE가 최근 발표한 2023년 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면 호치민시에서 판매 중인 신규 아파트 수는 3,600유닛에 달해 2023년 상반기 전체 신규 공급량의 약 90%에 달했습니다. 이는 작년 같은 기간보다 27% 증가한 수치입니다.
이러한 공급은 대부분 기존 프로젝트의 다음 단계에서 발생합니다. 특히, 2023년 첫 9개월 동안 신규 공급의 60%가 동쪽 도시 지역 프로젝트에서 나올 것으로 예상됩니다. 따라서 신규 아파트 공급 측면에서는 여전히 동부 지역이 밝은 편이다.
보고서에 따르면, 2023년 3분기 신규 공급의 96%는 고급 부문에서 나오고 나머지 4%는 투티엠 신도시 지역 프로젝트의 다음 단계에 따른 고급 부문에서 나올 예정입니다.
보고서는 또한 호치민시 아파트 시장의 주요 매매 가격이 이 분기에 m2당 6,060만 동(m2당 2,500달러 이상)에 도달해 전 분기 대비 4%, 전년 대비 1.9% 상승했다고 밝혔습니다. 이는 주로 고급 및 하이엔드 부문의 신규 공급으로 인해 가격이 조정되었기 때문입니다.
2023년 3분기 아파트 공급량은 올해 상반기 전체 공급량의 90%에 해당합니다.
그 중 신규 공급은 고급형 부문에 속하며, 판매 가능한 주택 수가 제한되어 있고, 법적 지위가 투명하며, 입지가 좋습니다. 2022년에 이전 오픈 단계에 비해 기본 가격이 6% 상승했습니다.
마찬가지로, 고급 주택 시장의 투자자들도 작년 오픈 세일 기간 대비 평균 3~4%까지 가격을 인상했으며, 제품 업그레이드, 주택 담보 대출 금리 지원, 지불 일정 연장, 임대 약정 등을 적용했습니다.
이 기간 동안 많은 투자자가 고객을 유치하기 위해 다양한 정책을 도입하여 시장이 유동성을 회복하는 데 도움이 되었습니다. 이는 시장에서 직접적인 가격 하락이 기록되지는 않았지만 새로 출시된 프로젝트의 좋은 흡수를 보장하기 위해서는 다양한 인센티브를 갖춘 판매 정책이 반드시 필요하다는 것을 보여줍니다.
실제로 매력적인 판매 정책은 3분기에 신규 공급의 흡수율을 개선하는 데 도움이 되어 2,600개가 넘는 주택이 판매되었습니다. 이는 새로 출시된 주택의 55%에 해당하며 이전 분기 흡수율의 거의 두 배에 해당합니다.
2차 시장에서는 평균 가격이 m2당 4,500만 VND에 달해 전 분기 대비 2.6% 상승했지만, 작년 같은 기간보다 4% 낮았습니다. 한편, 고급차와 경제형 자동차 부문의 2차 가격은 이전 분기와 비교해 거의 변화가 없었습니다.
공급은 주로 고급 아파트 프로젝트에서 이루어집니다.
분기별 증가는 주로 고급 및 중급 부문의 2차 가격이 상승한 데 따른 것으로, 구매자가 1차 시장 가격에 비해 더 합리적인 가격으로 납품되는 제품을 원했기 때문입니다. 특히 빈탄 지구, 투덕 시 등 중심지 근처 프로젝트의 경우 지하철 노선이 완공되면 많은 혜택을 볼 수 있습니다.
CBRE 베트남의 CEO인 Duong Thuy Dung 여사에 따르면, "2023년 하반기 3개월차에 들어서서야 호치민시의 아파트 시장은 상반기에 비해 유동성 측면에서 실제로 더 긍정적인 변화를 보였습니다. 일반적으로 2023년 3분기에 새로 오픈한 아파트가 약 3,000개 있는 도시 지역 프로젝트는 50% 이상의 판매율을 기록했고, 지하철 노선 옆의 또 다른 프로젝트는 단 하루 만에 연단에 있는 20개의 상가를 매진했습니다."
저층 주택 가격은 안정세를 유지
CBRE 보고서는 또한 신규 공급이 제한적이기 때문에 저층 기성 주택 제품의 기본 가격이 토지 1m2당 평균 2억 5,500만 VND로 안정적으로 유지되고 있다고 보여줍니다.
그러나 2023년 첫 9개월 동안 평균 매매 가격에 큰 변화가 없었고, 투자자들은 지속적인 재정적 압박 속에서 "기다려보자"는 태도를 취하고 있어 2차 시장에서의 거래와 수요는 낮은 수준을 유지하고 있습니다.
CBRE에 따르면 저층 부동산 부문의 신규 공급은 2023년 4분기부터 2024년까지 증가할 것으로 예상되며, 이는 주로 호치민시 동부 및 남부 도시 지역인 안흥 주거 지역(냐베)이나 글로벌 시티의 다음 단계(투덕 시티)에서 발생할 것으로 예상됩니다.
특히 이번 분기에는 인수 및 합병(M&A) 거래가 더욱 활발해졌으며, 이는 호치민시 부동산 시장에 대한 외국인 투자자들의 관심이 높아지고 있음을 보여줍니다.
저층 주택 시장만 해도 큰 변화가 없었습니다.
게다가 지방 정부의 지원은 여전히 주택 시장의 원동력이 되고 있습니다. 특히, 2023년 첫 8개월 동안 호치민시에서 발생한 67개 프로젝트(법적 문제가 있는 총 180개 프로젝트의 37.2%)의 법적 문제가 해결되었습니다.
또한, 사회주택, 근로자 주택 개발, 노후 아파트 리모델링 프로젝트 등을 위한 120조 VND 규모의 신용 패키지와 관련하여, 호치민시의 적격 프로젝트 6개 중 1개 프로젝트가 이 패키지에서 자본을 차용하는 것이 승인되었습니다.
“2023년 주택 시장은 여전히 예년에 비해 공급과 흡수율 면에서 큰 격차가 있지만, 투자자들은 시장의 긍정적인 신호를 무시할 수 없습니다. 많은 은행들이 3분기에 이자율을 인하하면서, 이제 주택 대출이 구매자에게 더 쉽게 접근 가능해졌습니다. 한편, M&A와 투자 펀드의 투자 요청은 투자자들이 자본 부족으로 인해 일정이 뒤처진 프로젝트에서 벗어날 방법을 찾는 데 도움이 됩니다."라고 CBRE 베트남의 CEO인 Duong Thuy Dung 여사가 말했습니다.
이 전문가는 향후 시장 동향에 대해 언급하면서 시장 어려움은 적어도 2024년 상반기까지 지속될 것으로 예상되며 거시경제적, 법적 요인, 주택 구매자의 신뢰가 개선되면 거래가 회복될 것이라고 말했습니다.
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