គ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើយ៉ាងច្បាស់លាស់ដើម្បីការពារប្រជាជន

បង្កើនតម្លៃដាក់ប្រាក់ដោយ 20 - 30%

យោងតាមមាត្រា 23 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) ដែលកំពុងពិភាក្សានៅរដ្ឋសភា ទីភ្នាក់ងារសេចក្តីព្រាងបានស្នើជម្រើសពីរស្តីពីគោលការណ៍អាជីវកម្មលំនៅដ្ឋាន និងការងារសាងសង់នាពេលអនាគត។ ជម្រើសទី 1: អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនបានតែនៅពេលដែលផ្ទះ និងការងារសំណង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានធ្វើប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។ ជម្រើសទី 2 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងមានការរចនាជាមូលដ្ឋានវាយតម្លៃដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ ហើយអ្នកវិនិយោគមានឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើអតិបរមាមិនលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ ការជួលការទិញ។

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — ប្រាក់បញ្ញើត្រូវមានការគ្រប់គ្រងឱ្យបានច្បាស់លាស់ដើម្បីការពារមនុស្សពេលទិញអចលនទ្រព្យ។

មេធាវី Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC បានវិភាគសម្រាប់ជម្រើសទី 1 លក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើយោងតាមក្រមរដ្ឋប្បវេណីគឺដើម្បីធានាការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចរដ្ឋប្បវេណី។ អាស្រ័យហេតុនេះ ភាគីម្ខាង (អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើ) ប្រគល់ឱ្យភាគីម្ខាងទៀត (អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ) ចំនួនប្រាក់ ឬទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ ដើម្បីបញ្ជាក់ការព្រមព្រៀងរបស់ភាគី និងដើម្បីធានាការសន្និដ្ឋាន ឬការអនុវត្តកិច្ចសន្យារដ្ឋប្បវេណី។ សម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ការដាក់ប្រាក់គឺដើម្បីធានាការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់អចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិដូចក្នុងជម្រើសទី 1 ខាងលើ វាលែងចាំបាច់ទៀតហើយ ព្រោះនៅពេលដែលគម្រោងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ភាគីអាចចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យភ្លាមៗដោយមិនចាំបាច់កក់ប្រាក់។ ដូច្នេះជម្រើសទី 1 នេះមានគោលបំណងកំណត់ហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជន បង្កើនទំនួលខុសត្រូវរបស់វិនិយោគិន និងត្រងអ្នកវិនិយោគដែលមិនមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ ប៉ុន្តែការអនុវត្តវាចំពោះប្រាក់បញ្ញើគឺមិនចាំបាច់ទេ។ លក្ខខណ្ឌដែលគម្រោងមានសិទ្ធិសម្រាប់ប្រតិបត្តិការពាណិជ្ជកម្មគួរតែអនុវត្តតែចំពោះការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ប៉ុណ្ណោះ។

ជម្រើសទី 2 គឺកាន់តែ "បើកចំហ" សម្រាប់វិនិយោគិនដើម្បីធ្វើប្រតិបត្តិការប្រាក់បញ្ញើ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អតិថិជន សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគួរតែបន្ថែមខ្លឹមសារដើម្បីកំណត់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងកម្រិតសមស្របមួយ (ប្រហែល 20 - 30%) ។ ព្រោះក្រមរដ្ឋប្បវេណីបច្ចុប្បន្នមិនបានកំណត់ប្រាក់បញ្ញើអប្បបរមា ឬអតិបរមាសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យនោះទេ។ នេះបាននាំឱ្យមានភាពច្របូកច្របល់នៃប្រាក់បញ្ញើអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារនាពេលថ្មីៗនេះ។ មានវិនិយោគិនដែលតាមរយៈការដាក់ប្រាក់តម្រូវឱ្យអតិថិជនដាក់ប្រាក់រហូតដល់ 95% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីប្រមូលដើមទុនក្នុងការក្លែងបន្លំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលវិវាទកើតឡើង វិនិយោគិនមិនអាចបង់ប្រាក់បញ្ញើទៅឱ្យអតិថិជន ហើយពន្យារពេលក្នុងការបង្វិលប្រាក់ទៅឱ្យអតិថិជនវិញ។ អតិថិជនជាច្រើនក៏មានការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់ដើមរបស់ពួកគេមកវិញ ដោយគ្រាន់តែសុំឱ្យអ្នកវិនិយោគបង់ប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ។ ជាធម្មតា ករណីកៀរគរទិញ-លក់ដីគម្រោងនីតិវិធីច្បាប់មិនទាន់បានចប់សព្វគ្រប់ទេ ប្រាក់កក់រហូតដល់ 95% នៃតម្លៃ ប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាមិនបានចុះហត្ថលេខាទាន់ពេល និងមិនមានលទ្ធភាពសងវិញទេ ប្រជាពលរដ្ឋរាយការណ៍មកអ្នកវិនិយោគត្រូវកាត់ទោស និងខាតបង់ប្រាក់។ មានករណីជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគទទួលយកប្រាក់កក់ 10% ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលតម្លៃដី និងលំនៅឋានកើនឡើង អ្នកវិនិយោគជាច្រើនសុខចិត្តប្រគល់ប្រាក់បញ្ញើវិញដោយមិនបន្តចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់។ មានករណីនៃការដាក់ប្រាក់ទាបផងដែរ នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យបង្កក និងតម្លៃធ្លាក់ចុះ អតិថិជនក៏សុខចិត្តលះបង់ប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេផងដែរ។ "សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគួរតែចែងថា ដើម្បីចុះហត្ថលេខាលើប្រាក់បញ្ញើ អ្នកវិនិយោគត្រូវផ្តល់លិខិតធានាពីធនាគារដោយប្តេជ្ញាសងប្រាក់បញ្ញើទៅអតិថិជនវិញ នៅពេលដែលវិនិយោគិនបំពានលើកិច្ចព្រមព្រៀង។ សំណើនេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការប្រមូលដើមទុន និងធានាសិទ្ធិរបស់អតិថិជនផងដែរ នៅពេលដែលវិនិយោគិនរំលោភលើការសន្យារបស់ខ្លួន" ។

ការដាក់ប្រាក់នឹងត្រូវបានទទួលយកតែនៅពេលដែលគម្រោងនេះមានសិទ្ធិសម្រាប់អាជីវកម្ម។

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ ជាមួយនឹងជម្រើសទី 1 គោលបំណងនៃការដាក់ប្រាក់គឺដើម្បីធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ប៉ុន្តែការពិតបន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា មានករណីកម្រដែលអ្នកដាក់ប្រាក់ត្រូវបានបោកប្រាស់ដោយអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ។ មូលហេតុគឺកិច្ចសន្យាត្រូវបានពិនិត្យយ៉ាងដិតដល់ដោយភាគីនានា និងអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ នៅពេលអនុវត្តកិច្ចសន្យា ប្រាក់បញ្ញើជាធម្មតាត្រូវបានកាត់ចេញពីការទូទាត់ដំបូងនៃប្រតិបត្តិការ។ ជម្រើសទី 2 គឺមានបំណងដាក់ប្រាក់កក់ដើម្បីធានាកិច្ចសន្យា។ ជាការពិត មុននឹងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើច្រើនតែចាញ់បោកអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ហើយមិនអនុវត្តកិច្ចសន្យា ធ្វើឱ្យខូចខាតដល់អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើ។ បច្ចុប្បន្នជម្រើសទាំង 1 និង 2 គឺត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវបញ្ចូលជម្រើសទាំងពីរទៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិមួយស្តីពីប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីធានាបាននូវការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា ឬការដាក់ប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីធានាបាននូវការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ដើម្បីការពារសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អតិថិជនដែលទិញ ជួល-ទិញអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋានដែលមាន ឬលំនៅដ្ឋានដែលនឹងត្រូវបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

អាស្រ័យហេតុនេះ លោក ចូវ បានស្នើឱ្យបញ្ចូលគ្នានូវជម្រើសពីរទៅក្នុងទិសដៅតែមួយ៖ "អ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន នៅពេលដែលផ្ទះ ឬការងារសំណង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានដំណើរការប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា ឬអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើដើម្បីធានាការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងមួយបានកំណត់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងឯកសារមូលដ្ឋាន ប្រើ ២ មាត្រា ២៤ នៃច្បាប់នេះ កិច្ចសន្យាប្រាក់បញ្ញើត្រូវបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃលក់ ឬជួល-ទិញផ្ទះ ឬការងារសំណង់ ចំនួនប្រាក់តម្កល់អតិបរិមាគឺយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់រដ្ឋាភិបាល ប៉ុន្តែមិនត្រូវលើសពី ១០% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

"ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2006 និង 2014 មិនគ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើដែលកើតឡើងមុនពេលដែលគម្រោងអចលនទ្រព្យមានសិទ្ធិធ្វើកិច្ចសន្យា ឬប្រមូលដើមទុនដើម្បីលក់លំនៅឋាននាពេលអនាគត ជាពិសេសដី។ ដូច្នេះហើយបានជាមានស្ថានភាពដែលឈ្មួញទិញលក់ដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់បានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីប្រការ 1 មាត្រា 2015 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី បានទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនជាមួយនឹងតម្លៃដ៏ធំ ក្នុងករណីខ្លះរហូតដល់ 90 - 95% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងធ្វើប្រតិបត្តិការ អ្នកប្រមើលមើល ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់ ថែមទាំងបានបង្កើតគម្រោង "ខ្មោច" ដោយគ្មានមូលដ្ឋានផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គោលបំណងនៃការក្លែងបន្លំ ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់យ៉ាងធំធេងដល់អតិថិជន និងរំខានដល់សណ្តាប់ធ្នាប់សង្គម ដែលជាឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែងនៃករណីក្លែងបន្លំរបស់ក្រុមហ៊ុន Alibaba ។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលបានកែសម្រួលត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់លើប្រាក់បញ្ញើ ជាពិសេសពេលវេលានៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីជៀសវាងអ្នកវិនិយោគទាញយកផលប្រយោជន៍ពីចន្លោះប្រហោងនេះដើម្បីប្រមូលប្រាក់ដោយខុសច្បាប់។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា "យើងបានសិក្សាអំពីប្រាក់បញ្ញើក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក ប្រទេសទាំងអស់អនុញ្ញាតឱ្យដាក់ប្រាក់។ ប៉ុន្តែប្រាក់បញ្ញើត្រូវបានផ្ទេរទៅគណនីរួមសម្រាប់ភាគីទីបី ដូចជាធនាគារដើម្បីគ្រប់គ្រង និងត្រួតពិនិត្យ។ ប្រសិនបើវិនិយោគិនមិនបំពេញតាមការសន្យារបស់ខ្លួន ដូចជាមិនសាងសង់ មិនអាចចុះកិច្ចសន្យាបានតាមច្បាប់ នោះអតិថិជនអាចទទួលបានប្រាក់មកវិញទាំងស្រុង"។

អតិថិជនអាចរីករាយនឹងការប្រាក់លើចំនួនប្រាក់បញ្ញើក្នុងអំឡុងពេលដែលវាត្រូវបានដាក់ក្នុងធនាគារ អតិថិជនមិនបារម្ភពីការខាតបង់ប្រាក់ឡើយ។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 20% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា។ នេះកំណត់ស្ថានភាពដែលអ្នកវិនិយោគរៃអង្គាសប្រាក់បានច្រើនពីអតិថិជនដោយមិនធ្វើអ្វីសោះក្នុងរចនាប័ទ្ម "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ" ។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម

ប្រភពតំណ