ការស្ទះធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានសង្គម 'ពិបាកទ្វេដង'

ការស្ទះខ្សែសង្វាក់

លោក Le Huu Nghia នាយកក្រុមហ៊ុន Le Thanh - ក្រុមហ៊ុនឯកទេសផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម (NOXH) នៅទីក្រុងហូជីមិញ បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ ថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាលមានយន្តការ និងគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីអភិវឌ្ឍ NOXH ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការលើកទឹកចិត្តទាំងនេះធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់វិនិយោគិន ដែលធ្វើឱ្យនីតិវិធី និងចំនួនឯកសារកាន់តែពិបាកជាងសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម (NOTM)។ ឧទាហរណ៍ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តខ្ពស់ជាង 1.5 ដងទាក់ទងនឹងដង់ស៊ីតេសំណង់ មេគុណការប្រើប្រាស់ដី និងទំហំប្រជាជនបើធៀបនឹង NOTM ដែលអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចក្នុងផែនការខ្នាត 1/2,000 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតគឺថាគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមស្ទើរតែទាំងអស់ត្រូវបានបំប្លែងពី NOTM ដូច្នេះពួកគេមិនស័ក្តិសមសម្រាប់ផែនការ 1/2,000 នោះទេ។ ដើម្បីមានសិទ្ធិទទួលបានការលើកទឹកចិត្ត ផែនការ 1/2,000 និង 1/500 ត្រូវតែកែតម្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកែសម្រួលផែនការគឺពិបាកខ្លាំងណាស់។

Những ách tắc khiến làm nhà ở xã hội 'khó gấp đôi'- Ảnh 1. — ការរាំងស្ទះជាច្រើនធ្វើឱ្យកម្មវិធីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រេចបានលទ្ធផលទាបបំផុត។

"នៅទីក្រុងហូជីមិញ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 98 តម្រូវឱ្យរដ្ឋកែសម្រួលផែនការ 1/2,000 និង 1/500 ដើម្បីជួយឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមទទួលបានការលើកទឹកចិត្ត និងស្របតាមផែនការ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ក្រឹត្យលេខ 31 ចែងថា គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវតែស្របតាមផែនការលម្អិត ដើម្បីទទួលបានគោលនយោបាយវិនិយោគ ហើយទទួលស្គាល់ថាជាអ្នកវិនិយោគ។ នៅតែ "ជាប់គាំង" ប្រសិនបើគ្មានដំណោះស្រាយលេខ 98 ទេ នាយកដ្ឋានផែនការ និងស្ថាបត្យកម្ម នឹងមិនអនុម័តការកែសម្រួលផែនការ 1/500 សម្រាប់សហគ្រាស នោះមានន័យថា នៅតាមមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត ដោយគ្មានដំណោះស្រាយលេខ 98 ដូចនៅទីក្រុងហូជីមិញ នីតិវិធីមិនត្រូវបានដំឡើងទ្វេដងទេ ប៉ុន្តែ "ជាប់គាំង" ដូច្នេះ នាយកដ្ឋានសំណង់នៅតាមមូលដ្ឋានត្រូវតែកែសម្រួល 1/00 ។ ផែនការ 1/500 សម្រាប់សហគ្រាស” លោក Nghia បានលើកឡើង និងសង្កត់ធ្ងន់ថា “គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលបង្កើតដោយសហគ្រាសខ្លួនឯង ការបង្កើតមូលនិធិដីធ្លីស្ទើរតែជាប់គាំងពីនីតិវិធីនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តអ្នកវិនិយោគដោយសារតែភាពមិនគ្រប់គ្រាន់នៃក្រឹត្យលេខ 31 ។

និយាយទៅកាន់ Thanh Nien អាជីវកម្មភាគច្រើនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីឧបសគ្គមួយទៀត៖ យោងតាមច្បាប់ អាជីវកម្មដែលធ្វើលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ប៉ុន្តែយោងតាមច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ ២០១៤ និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ ដែលចូលជាធរមាននាពេលបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់សហគ្រាស រដ្ឋត្រូវគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីជាមុនសិន ហើយចេញសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីចំនួនថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលសហគ្រាសត្រូវបង់។ មានតែពេលនោះទេ សហគ្រាសនឹងត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី មិនមែនតាំងពីដើមមកនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានជាប់គាំងនៅក្នុងមូលដ្ឋានភាគច្រើន សូម្បីតែគម្រោង NOTM ក៏ដោយ។ នេះធ្វើឱ្យគម្រោង NOXH "កកស្ទះពីរដង" ដូចគម្រោង NOTM ។ អាជីវកម្មមួយបានស្នើថា "តាំងពីដើមមក ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគួរតែត្រូវបានលើកលែងសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ជំនួសឱ្យការបន្ថែមជំហាននៃការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការចេញសេចក្តីជូនដំណឹង ហើយបន្ទាប់មកត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី"។

ឥណទានក៏ត្រូវបានរារាំងផងដែរ។

ក្នុងនាមជាក្រុមហ៊ុនដែលមានឯកទេសខាងលំនៅដ្ឋានសង្គម លោក Minh Hoang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Social Housing Investment and Development Joint Stock Company បានត្អូញត្អែរថា ច្បាប់ចែងថាអ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យដាក់បញ្ចាំដីរបស់ពួកគេដើម្បីខ្ចីដើមទុនសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម ខណៈដែលវាត្រូវបានអនុញ្ញាតសម្រាប់ NOTM ។ ដូច្នេះក្នុងពេលកន្លងមកនេះ គ្មានសហគ្រាសណាអាចយកដីនេះទៅខ្ចីទុនបានទេ។ "ការហួសចិត្តទាំងនេះកើតចេញពីការដែលសហគ្រាសសង្គមកិច្ចរួចផុតពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ខណៈថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគ្រាន់តែជាផ្នែកនៃគម្រោង ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង សហគ្រាសត្រូវទិញដី បង់ថ្លៃកម្រិតសំណង់។ល។ ដូច្នេះហើយមិនអាចបញ្ចាំដីនោះដើម្បីខ្ចីលុយដើម្បីអនុវត្តគម្រោងគឺមិនសមហេតុផល បង្កផលលំបាកដល់សហគ្រាសសង្គម TM Hoang វិភាគ"។ អនុក្រឹត្យណែនាំច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងលំនៅឋានសង្គម តម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគដាក់បញ្ចាំគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដោយខ្លួនឯង យ៉ាងហោចណាស់ក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគបានយល់ព្រមទទួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬកំពុងកាន់កាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ព្រោះបច្ចុប្បន្នអ្នកវិនិយោគត្រូវបញ្ចាំទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀត ដើម្បីអាចខ្ចីឥណទានជួយដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនានា កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ”។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានអះអាងថា៖ មិនត្រឹមតែនីតិវិធីរដ្ឋបាលប៉ុណ្ណោះទេ ឥណទានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ត្រូវបានបិទផងដែរ។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន គ្មានអ្នកវិនិយោគណាម្នាក់បានរីករាយនឹងគោលនយោបាយឥណទានអនុគ្រោះទេ។ បើគ្មានការលើកទឹកចិត្ត អ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមទាំងអស់ត្រូវខ្ចីប្រាក់ពីកញ្ចប់ពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីឲ្យវាកើតឡើង ដូច្នេះតម្លៃនៅតែខ្ពស់ដដែល។ ឧទាហរណ៍ ធនាគារ Vietcombank ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់ណាមឡុង 9% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដើម្បីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម ហើយអតិថិជនទាំងអស់ក៏ត្រូវខ្ចីក្នុងអត្រា 9% ក្នុងមួយឆ្នាំផងដែរ។ អត្រាការប្រាក់នេះ ថ្វីបើអំណោយផលខ្លាំងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រាក់កម្ចីដើម្បីសាងសង់ NOTM គឺខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់អតិថិជន។ ដើម្បីកាត់បន្ថយការប្រាក់ វិនិយោគិនគាំទ្រ 2% ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់អតិថិជន ប៉ុន្តែសម្រាប់តែ 2 ឆ្នាំដំបូងប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះ រដ្ឋចាំបាច់ត្រូវរៀបចំការចំណាយថវិការយៈពេលមធ្យម ដើម្បីឧបត្ថម្ភអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជចំនួនបួនគឺ Vietinbank, Vietcombank, Agribank និង BIDV ដែលចូលរួមក្នុងគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បង្កើតឡើងវិញនូវធនាគារគោលនយោបាយសង្គម ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះបច្ចុប្បន្ន 4.8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោក Chau បានស្នើថា “គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាគួរតែពិចារណាលើការបែងចែកដើមទុនថវិការដ្ឋរយៈពេលមធ្យម ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម ដើម្បីប្រមូលមកវិញនូវធនាគារវៀតណាមសម្រាប់គោលនយោបាយសង្គម ឬឧបត្ថម្ភអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជចំនួន 4 ដែលធនាគាររដ្ឋកំណត់ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តឥណទានលំនៅដ្ឋានសង្គម” ។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីពាណិជ្ជកម្មធម្មតាសម្រាប់រយៈពេល 3 ឆ្នាំ។ អត្រាការប្រាក់នេះមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានដល់វិនិយោគិន ព្រោះពីមុនពួកគេត្រូវខ្ចីក្នុងអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ 12% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុងមិនស័ក្តិសមសម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានសង្គមនោះទេ មិនត្រឹមតែដោយសារតែវាត្រូវទទួលអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ 7.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយត្រូវបានអនុវត្តត្រឹមតែ 5 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែក៏ដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ទាំងនេះត្រូវបានកែសម្រួលរៀងរាល់ 6 ខែម្តង។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះ អត្រាការប្រាក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា "អណ្តែត" ត្រូវបានអនុវត្ត ដូច្នេះអ្នកទិញ និងអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានសង្គមមានអារម្មណ៍ថា "មិនសប្បាយចិត្ត" ហើយខ្លាចក្នុងការខ្ចី។ ដូច្នេះ ក្រសួងសំណង់បន្តស្តារឡើងវិញនូវសំណើកញ្ចប់ឥណទាន ១១ម៉ឺនពាន់លានដុង អត្រាការប្រាក់ ៤,៨ - ៥% រយៈពេលកម្ចីអតិបរមា ២៥ ឆ្នាំ។

លទ្ធផលនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺទាបណាស់។

ការរាំងស្ទះផ្នែករដ្ឋបាល និងដើមទុនបានរារាំងការអនុវត្តផែនការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គមក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះពីការសម្រេចគោលដៅរបស់ខ្លួន។ ដោយឡែកក្នុងអំឡុងឆ្នាំ២០១៦ដល់ឆ្នាំ២០២០ ប្រទេសទាំងមូលសម្រេចបានត្រឹមតែ៤១%ប៉ុណ្ណោះ។ ជាពិសេស បើទោះបីជាទីក្រុងហូជីមិញសម្រេចបាន ៧៥% នៃផែនការក៏ដោយ ប៉ុន្តែចំនួនជាក់ស្តែងមានត្រឹមតែ ១៥.០០០ យូនីតសង្គម (ជាមធ្យម ៣.០០០ យូនីត/ឆ្នាំ) មិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការដ៏ធំនោះទេ។ ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2021 ដល់ឆ្នាំ 2025 ប្រទេសទាំងមូលបានបញ្ចប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 72 ប៉ុណ្ណោះ ដែលមាន 38,128 ល្វែង សម្រេចបានជិត 9% នៃផែនការ។ ក្នុងនោះ ទីក្រុងហូជីមិញ ទើបតែបញ្ចប់ និងដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់បានចំនួន ២ គម្រោងប៉ុណ្ណោះ មានផ្ទះល្វែងចំនួន ៦២៣ ល្វែង (ផ្ទេរពីឆ្នាំ ២០១៦ - ២០២០) និងបានចាប់ផ្តើមចំនួន ៧ គម្រោង មានផ្ទះល្វែងចំនួន ៤.៩៩៦ ល្វែង ប៉ុន្តែដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ការសាងសង់ស្ទើរតែមិនអាចសម្រេចបាន។

ប្រភពតំណ