អ្នកទិញផ្ទះទទួលរងការខាតបង់នៅពេលទិញអាផាតមិនប្រណីតដែលប្រកាសដោយខ្លួនឯង។

ចាយលុយច្រើនព្រោះពាក្យពីរម៉ាត់

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារខែសីហា ឆ្នាំ 2023 ដែលទើបប្រកាសដោយក្រុមហ៊ុន DKRA Group ប្រភេទអាផាតមិនមានគម្រោងថ្មីចំនួន 8 បានបើកដំណើរការ ដោយផ្តល់ផ្ទះល្វែងចំនួន 253 ទៅក្នុងបញ្ជីនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា តម្លៃអាផាតមិនទាបបំផុតគឺ 58 លានដុង/m2 ហើយខ្ពស់បំផុតគឺរហូតដល់ជាង 300 លានដុង/m2 ទាំងផ្នែកខ្ពស់ៗ។

ការស្ទង់មតិមួយចំនួនទៀតក៏បង្ហាញផងដែរថា នៅទីក្រុងហូជីមិញតែម្នាក់ឯង តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមគឺ 67 លានដុង/m2 ធ្លាក់ចុះ 4.6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះនៅតែជាផ្នែកតម្លៃខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្លៃផ្ទះល្វែង 2 បន្ទប់គេង ឈានដល់ជាង 4 ពាន់លានដុង។

ចាប់ពីសម័យទីផ្សារ "កើនឡើង" រហូតមកដល់ពេលនេះ អាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់នៅតែគ្រប់គ្រងទីផ្សារ។ និន្នាការនៃអ្នកទិញជ្រើសរើសផ្ទះល្វែងប្រណិតៗសម្រាប់ការវិនិយោគនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់នៅឡើយ ដោយសារទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាត បរិក្ខារចម្រុះ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញ...

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គម្រោងទាំងអស់ដែលត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ហើយត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាអាផាតមិនប្រណីតពិតជាដូចអ្វីដែលពួកគេអះអាងនោះទេ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យជាច្រើននិយាយថា នៅពេលបង្កើតអត្តសញ្ញាណម៉ាកសញ្ញាសម្រាប់គម្រោងរបស់ពួកគេ វិនិយោគិនជាច្រើនមានចេតនាភ្ជាប់ពាក្យទំនើប ប្រណិតភាព ប្រណីត... ទៅនឹងសម្ភារៈផ្សាយពាណិជ្ជកម្មរបស់ពួកគេ។ នោះគឺជាជំហានមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដើម្បីអាចផ្តល់តម្លៃលក់មិនស្របតាមគុណភាពជាក់ស្តែងរបស់គម្រោង។

អ្នកទិញផ្ទះមានគុណវិបត្តិនៅពេលទិញអាផាតមិនប្រណីតពីរូបថតទី 1 — គម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញកំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយជាមួយនឹងពាក្យកម្រិតខ្ពស់ ឬចំណងជើងស្រដៀងគ្នា។

ដោយហេតុផលនោះ អតិថិជនជាច្រើនដែលទិញអាផាតមិនសម្រាប់ការវិនិយោគ ឬដើម្បីរស់នៅត្រូវបានទាក់ទាញដោយតែការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដែលភ្ជាប់ជាមួយនឹងពាក្យកម្រិតខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះ។ ពេលទទួលបានផ្ទះល្វែងនេះ មនុស្សមួយចំនួនស្រាប់តែដឹងថា គ្រឿងបរិក្ខារទំនើបៗខ្លះមិនមានពិតប្រាកដ។ សូម្បីតែតម្លៃលក់ដំបូងនៃគម្រោងគឺខ្ពស់ជាងគម្រោងជុំវិញ។

យោងតាមលោក Le Phuong ម្ចាស់អាផាតមិនមួយនៅវួដ Phu Huu (ទីក្រុង Thu Duc) “បន្ទាប់ពីបានពិគ្រោះគម្រោងជាច្រើននៅក្នុងតំបន់នេះ ខ្ញុំ និងភរិយាក៏បានផ្តោតទៅលើគម្រោងមួយដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាផ្ទះល្វែងប្រណីតនៅក្នុងតំបន់នេះ។ ថ្វីត្បិតតែតម្លៃជាមធ្យមក៏ដោយ ឈ្មួញកណ្តាលបានផ្សព្វផ្សាយវាជាមួយនឹងគ្រឿងបរិក្ខារទំនើបៗគ្រប់ប្រភេទ ដែលគូស្នេហ៍ពិតជាចូលចិត្ត។ ទីបំផុតយើងបានបិទអាផាតមិនទំហំ 100 ម 2 ក្នុងតម្លៃ 3,6 ពាន់លានដុង ដែលស្មើនឹង 36 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ លោក ភឿង ត្រូវបានមិត្តភ័ក្តិណែនាំគម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់ជុំវិញជាមួយនឹងតម្លៃទាបជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ គឺត្រឹមតែពី 29 ទៅ 32 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គ្រឿងបរិក្ខារនៅគម្រោងមួយចំនួនគឺល្អជាងផ្ទះល្វែងដែលគាត់ទើបតែទិញ។ មិនមែនជាការបញ្ជាក់ទេ គ្រឿងបរិក្ខារមួយចំនួននៃអគារអាផាតមិនដែលបានរាយក្នុងឯកសារផ្សាយពាណិជ្ជកម្មគឺពិតជាគ្រាន់តែសម្រាប់ការបង្ហាញប៉ុណ្ណោះ មិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់អ្នករស់នៅក្នុងការប្រើប្រាស់ទេ។

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា អ្នកស្រី Mai Anh Dao ក៏ជួបបញ្ហាជាច្រើនជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងប្រណីតរបស់នាងនៅស្រុក Tan Phu ។ ថ្វីត្បិតតែគ្រឿងបរិក្ខាររបស់វិនិយោគិនមានលក្ខណៈដូចការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មក៏ដោយ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងគម្រោងនេះក៏ខ្ពស់ជាងអាផាតមិនមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់នេះដែរ។

“ថ្វីត្បិតតែគ្រឿងបរិក្ខារជាមូលដ្ឋាន និងកម្រប្រើប្រាស់មួយចំនួនត្រូវបានបន្ថែមតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីនេះនៅតែមានតម្លៃ 5-6 លានដុង/m2 ខ្ពស់ជាងតំបន់ជិតខាងមួយចំនួន។ ប៉ុន្តែគួរបញ្ជាក់ថា គុណភាពសំណង់របស់គម្រោងនេះមានបញ្ហាជាច្រើនចាប់តាំងពីខ្ញុំបានទទួលផ្ទះដូចជាលេចធ្លាយ សំណង់អគ្គិសនីរអិល និងខូចជញ្ជាំង និងកម្រាលឈើ។ ខ្ញុំមិនយល់ថា ហេតុអ្វីបានជាគេផ្សព្វផ្សាយវាជាអាផាតមិនប្រណីត ប៉ុន្តែអាផាតមិនមានកំហុសច្រើនណាស់»។

ចំណងជើងពិសេសគឺភាគច្រើនជាល្បិចទីផ្សារ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 30 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2022 មានអគារអាផាតមិនចំនួន 7 នៅទូទាំងប្រទេសក្នុងខេត្តមួយចំនួន រួមមាន ថៃ ង្វៀន (អគារផ្ទះល្វែង 3 អគារ) ហាធីញ (អគារអាផាតមិនចំនួន 3 អគារ) អានយ៉ាង (1 អគារផ្ទះល្វែង) នៅសល់មិនត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ និងទទួលស្គាល់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ស្ថានភាពអ្នកវិនិយោគដែលប្រកាសខ្លួនឯងនូវអាផាតមិនប្រណីតកើតឡើងញឹកញាប់ណាស់ ដែលបង្កឱ្យមានការភ័ន្តច្រឡំសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។ ឃ្លាមួយចំនួនដូចជា អាផាតមិនប្រណីត អាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ អាផាតមិនដែលមានឈ្មោះបរទេសបង្ហាញពីភាពប្រណីតក៏ត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាបន្តបន្ទាប់សម្រាប់ផលិតផលអាផាតមិន។

និយាយអំពីអាផាតមិនប្រណិត លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បាននិយាយថា ប្រទេសជាច្រើនលើពិភពលោកមិនមានគំនិតនៃអាផាតមិនប្រណីតទេ ព្រោះការរស់នៅក្នុងផ្ទះល្វែងមានន័យថាត្រូវអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ និងទទួលឥទ្ធិពលពីគ្រួសារជុំវិញ។

ដូច្នេះហើយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនគ្រាន់តែលាបពណ៌ និងដាក់ស្លាកខ្លួនឯងថាជារបស់ខ្ពស់ ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកប្រើប្រាស់ និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការជំរុញតម្លៃ។ មានអាផាតមិនដែលគេដាក់ស្លាកថាជាអគារខ្ពស់ៗ ប៉ុន្តែវាមានតែទីធ្លាធំ ខ្យល់អាកាសបរិសុទ្ធ ពន្លឺល្អ និងទីតាំងល្អ។ តាមពិត នេះគ្រាន់តែជាការផ្សព្វផ្សាយជាសាធារណៈប៉ុណ្ណោះ។

អ្នកទិញផ្ទះរងទុក្ខនៅពេលទិញផ្ទះល្វែងប្រណីតពីបន្ទប់ទី 2 — អ្នកទិញផ្ទះគួរពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ ជៀសវាងការខ្វាក់ភ្នែកដោយពាក្យពីរថា "កម្រិតខ្ពស់" បើមិនដូច្នោះទេពួកគេនឹងទទួលរងការខាតបង់នៅពេលបង់។

ចែករំលែកមតិដូចគ្នា លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានអត្ថាធិប្បាយថា នេះគ្រាន់តែជាល្បិចដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន និងផ្សព្វផ្សាយផលិតផលរបស់អ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ។ គម្រោងអាផាតមិនជាច្រើនថែមទាំងដាក់ស្លាកខ្លួនឯងថាជាគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ឬអាផាតមិនប្រណីត ខណៈដែលពួកគេមិនដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ ឬអង្គភាពវាយតម្លៃឯករាជ្យ។ តាមពិតទៅ មានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះដែលបំពេញតាមស្តង់ដារកម្រិតខ្ពស់ ឬស្តង់ដារតំបន់ទីក្រុងគំរូ។

HoREA ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតដែលការចាត់ថ្នាក់អាផាតមិននឹងមានតម្លាភាព ក្នុងករណីដែលគម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់ ពីព្រោះពេលនោះនឹងមានផ្ទះល្វែងពិតប្រាកដ ដែលបង្កការលំបាកសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការបោកប្រាស់។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អាផាតមិននាពេលអនាគតដែលផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថាជាផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងប្រណីត អ្នកទិញផ្ទះអាចទិញបានយ៉ាងងាយនូវផលិតផលខុសដែលមិនដូចការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម។

ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មក្នុងទិសដៅថា បន្ទាប់ពីអគារអាផាតមិនត្រូវបានបញ្ចប់ និងទទួលយកប្រភេទអគារអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់នឹងត្រូវបានទទួលស្គាល់ ដើម្បីធានាបាននូវតម្លាភាព ការប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌ និងការពារផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អ្នកទិញផ្ទះ។ ចំពោះលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត គឺអនុញ្ញាតឲ្យផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម និងទីផ្សារដើម្បីប្រមូលទុនក្រោមឈ្មោះគម្រោងផ្ទះល្វែងប្រណិត ក្នុងករណីដែលមានឯកសារទទួលស្គាល់ថាត្រូវតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលចេញដោយនាយកដ្ឋានសំណង់។

យោងតាមសារាចរលេខ 31/2016/TT-BXD ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 15 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2017 របស់ក្រសួងសំណង់ ដែលគ្រប់គ្រងការចាត់ថ្នាក់ និងការទទួលស្គាល់អគារអាផាតមិន ផ្ទះល្វែងថ្នាក់ A ឬហៅថា អាផាតមិនប្រណីត ត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ 18/20 យ៉ាងពេញលេញទាក់ទងនឹងការធ្វើផែនការស្ថាបត្យកម្ម ប្រព័ន្ធឧបករណ៍បច្ចេកទេស សេវាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម និងគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។
រួមទាំងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យពិសេសមួយចំនួនដូចជា៖ ច្រករបៀងផ្ទះល្វែងមានទទឹងយ៉ាងតិច 1.8m2; ផ្ទៃដីជាមធ្យមគណនាដោយផ្អែកលើចំនួនអប្បបរមានៃបន្ទប់គេងគឺ 35 ម 2 ដង់ស៊ីតេសំណង់មិនលើសពី 45% នៃផ្ទៃដីសរុប។ ផ្ទះល្វែងទាំងអស់ត្រូវបានបំពាក់ដោយទូរទស្សន៍ខ្សែកាបល្បឿនលឿន និងអ៊ីនធឺណិត។ មានផ្សារទំនើប ឬផ្សារទំនើបក្នុងរង្វង់ ១ គីឡូម៉ែត្រ; មានសម្ភារៈបរិក្ខារចំនួន 2 ដូចជា កន្លែងហាត់ប្រាណ ទីលានវាយកូនបាល់ កន្លែងក្មេងលេង អាងហែលទឹក... នៅក្នុងការគ្រោងទុកជារួម ឬត្រូវបានបម្រុងទុកនៅក្នុងគម្រោង។ បំពាក់ដោយប្រព័ន្ធកាមេរ៉ានៅក្នុងបន្ទប់ទទួលភ្ញៀវ ច្រករបៀង ជណ្តើរ ចំណតរថយន្ត ការគ្រប់គ្រងការចូលប្រើដោយស្នាមម្រាមដៃ កាតម៉ាញេទិក លេខកូដអេឡិចត្រូនិច...

ប្រភព