'ឈ្មួញកណ្តាលមិនមែនជាមូលហេតុចម្បងដែលតម្លៃផ្ទះត្រូវបានជំរុញឡើង'

(CLO) លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានអះអាងថា ឈ្មួញកណ្តាលមិនមែនជាមូលហេតុចម្បងដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានត្រូវបានជំរុញឡើងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះនោះទេ។

ឈ្មួញកណ្តាលមិនមែនជាហេតុផលចម្បងដែលតម្លៃផ្ទះត្រូវបានជំរុញឱ្យកើនឡើងនោះទេ។

ថ្មីៗនេះ មតិសាធារណៈជនបាននឹងកំពុងមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាមួយនឹងព័ត៌មានទាក់ទងនឹងបុគ្គល និងអាជីវកម្មដែលកំពុងប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុដែលឃុបឃិតគ្នាដំឡើងថ្លៃ និងរំខានទីផ្សារ។

ទាក់ទិននឹងបញ្ហានេះ លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARs) បានបញ្ជាក់ថា ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុមិនមែនជាហេតុផលចម្បងសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះនោះទេ។

បើតាមលោក ឌិញ ការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃលក់អចលនទ្រព្យ គឺជាសិទ្ធិរបស់អ្នកវិនិយោគ ម្ចាស់ផ្ទះ ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។ តាមពិតឈ្មួញកណ្តាលមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចូលរួមទេ។ ឈ្មួញកណ្តាលមានសិទ្ធិចូលទៅកាន់បញ្ជីតម្លៃរបស់វិនិយោគិន ក្នុងពេលតែមួយជាមួយអតិថិជន/វិនិយោគិន។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម។ (រូបថត៖ ST)

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “តម្លៃលក់គឺជាតម្លៃរូបិយវត្ថុនៃឯកតានៃទំនិញ ឬសេវាកម្ម។ និយាយឱ្យចំទៅនេះគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់នៅពេលដែលអតិថិជនជ្រើសរើស ឬទិញផលិតផលណាមួយ វាត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើតម្លៃនៃផលិតផល ថ្លៃដើមផលិតកម្ម ថ្លៃទីផ្សារ ប្រាក់ចំណេញដែលចង់បាន និងកត្តាពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។ តម្លៃលក់អាចអនុវត្តបានចំពោះមុខទំនិញតែមួយ កញ្ចប់ផលិតផល ឬសេវាកម្មដែលបានផ្តល់”។

យោងតាមប្រធាន VARs អាជីវកម្មអាចកំណត់តម្លៃខ្ពស់ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ កំណត់តម្លៃទាបដើម្បីបង្កើនការប្រកួតប្រជែង ឬកំណត់តម្លៃចុះសម្រុងគ្នាដើម្បីធានាផលប្រយោជន៍ទាំងអាជីវកម្ម និងអតិថិជន។ អាស្រ័យលើពេលវេលា គោលដៅនៃអាជីវកម្មអាចខុសគ្នា។ ពីទីនោះ យុទ្ធសាស្ត្រកំណត់តម្លៃផលិតផលក៏អាចត្រូវបានកែតម្រូវទៅតាមនោះដែរ។

នៅក្នុងដំណើរការកំណត់តម្លៃ “ការចំណាយលើបណ្តាញអន្តរការី” គឺជាធាតុផ្សំដែលសហគ្រាសផលិតធ្វើសមតុល្យក្នុងកម្រិតសមស្រប និងរួមបញ្ចូលតម្លៃលក់ ដើម្បីធានាថាបន្ទាប់ពីកាត់ថ្លៃចំណាយ ប្រាក់ចំណេញដែលទទួលបានគឺដូចការរំពឹងទុក។ ថ្លៃសេវានេះភាគច្រើនត្រូវបានគ្រោងទុក និងគ្រប់គ្រងដោយអាជីវកម្ម ដើម្បីធានាថាវាមិនលើសពីបទដ្ឋាន ដែលប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់អាជីវកម្ម។

លោក Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "បុគ្គល/អង្គភាពដែលចូលរួមក្នុងតួនាទីអន្តរការី មានសិទ្ធិទទួលបានតែប្រាក់បំណាច់ដោយសហគ្រាសផលិតប៉ុណ្ណោះ ហើយគ្មានសិទ្ធិចូលរួមជាដាច់ខាតក្នុងការកំណត់តម្លៃលក់ផលិតផល"។

យោងតាមលោក Dinh ការពិតដែលស្ទើរតែគ្រប់ជាន់ពាណិជ្ជកម្មជួបប្រទះគឺថាតម្លៃលក់ដែលស្នើឡើងដោយជាន់ត្រូវបាន "រិះគន់ថាទាប" ដោយអ្នកវិនិយោគ។ ដោយសារតែអ្នកវិនិយោគតែងតែចង់បង្កើនប្រាក់ចំណេញ ហើយជារឿយៗខ្លាចថាកម្រាលឥដ្ឋនឹងផ្តល់តម្លៃទាប ដើម្បីងាយស្រួល "រុញទំនិញ"។

តាមការពិត ដើម្បីទៅដល់អតិថិជន/វិនិយោគិន ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ/ឈ្មួញកណ្តាលក៏ត្រូវចំណាយប្រាក់ច្រើនលើ PR និងទីផ្សារផងដែរ។ ប្រសិនបើតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ពេក លើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់មនុស្សជាច្រើន ភាពទាក់ទាញនៃផលិតផលនឹងថយចុះ ហើយសមត្ថភាពក្នុងការបិទកិច្ចព្រមព្រៀងនឹងកាន់តែពិបាក។

ដូច្នេះ លើសពីអ្នកផ្សេងទៀត ឈ្មួញកណ្តាល/ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ គឺជាអ្នកដែលចង់ឱ្យតម្លៃលក់អចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ក្នុងកម្រិតសមស្របបំផុត។ មានតែពេលនោះទេ ឈ្មួញកណ្តាលផ្នែកលក់នឹងរលូន ហើយឈ្មួញកណ្តាលមានឱកាសទទួលបានកម្រៃជើងសារ។ ដោយសារតែឈ្មួញកណ្តាល "រស់នៅលើកម្រៃជើងសារ" ។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា "ឈ្មួញកណ្តាលគួរតែទទួលយកកម្រៃជើងសារទាបប៉ុន្តែទៀងទាត់ដើម្បីរក្សាជីវិតរបស់ពួកគេនិងប្រមូលប្រាក់ចំណេញតិចតួចជាជាងចំណាយពេលពេញមួយឆ្នាំដើម្បីស្វែងរក "កិច្ចព្រមព្រៀងធំ" ខណៈពេលដែលតែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "សំណាងឬសំណាងអាក្រក់" ។

ជៀសវាងការភាន់ច្រលំនិងស្មើ "ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ" ជាមួយ "ការរំពឹងទុក" ។

ថ្មីៗ​នេះ​រឿង​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​តែងតែ​ក្លាយជា​ប្រធានបទ​ក្តៅ​ដែល​ទាក់ទាញ​ការចាប់អារម្មណ៍​យ៉ាងខ្លាំង​ពី​សង្គម​ទាំងមូល​។ មិន​ត្រឹម​តែ​អាផាតមិន​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ក៏​មាន​វីឡា ផ្ទះ​ល្វែង និង​ដី​លក់​ដេញ​ថ្លៃ​ផង​ដែរ។ ប្រជាពលរដ្ឋ​មាន​ការ​ភ្ញាក់​ផ្អើល​ព្រោះ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ឡើង​ថ្លៃ​រាល់​ពេល។

ទីផ្សារប្រៀបដូចជាសមុទ្រ តម្លៃគឺដូចរលក។ រលកបន្ទាប់គឺខ្ពស់ជាងរលកមុន។ ហើយ​មនុស្ស​មិន​ដឹង​ថា​ស្ថានភាព​នេះ​នឹង​ត្រូវ​បញ្ចប់​នៅ​ពេល​ណា​នោះ​ទេ។ នេះ​មាន​ឥទ្ធិពល​យ៉ាង​ខ្លាំង​ដល់​បញ្ហា​សន្តិសុខ​សង្គម។

មនុស្សជាច្រើនមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ប៉ុន្តែមិនមានលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋាន។ យុវជនជាច្រើនដែលមិនទាន់សម្រេចចិត្តក្នុងការទិញផ្ទះមួយបានយ៉ាងឆាប់រហ័សដាក់រឿងនេះនៅក្នុង "សុបិនឆ្ងាយ" កំពូល។

នេះ​ជា​លទ្ធផល​នៃ​ការ​ខ្វះខាត​យ៉ាង​ខ្លាំង​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​លំនៅឋាន​សមរម្យ​ក្នុង​រយៈពេល​យូរ។ ខណៈ​ពេល​ដែល​តម្រូវ​ការ​សម្រាប់​ផ្នែក​នេះ​សម្រាប់​ទាំង​លំនៅឋាន និង​គោល​បំណង​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ​គឺ​តែង​តែ​ខ្ពស់​។ ការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចបំពេញតម្រូវការបានទេ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្រូវការត្រូវបានបង្រួម។

យូរ ៗ ទៅកម្រិតបង្ហាប់កើនឡើង។ នៅពេលដែលការបង្ហាប់ឈានដល់កម្រិតជាក់លាក់មួយ វានឹងលេចចេញ និងមិនយកចិត្តទុកដាក់លើកំណត់ត្រាជាច្រើនដើម្បីស្វែងរកធ្នូ។ នេះ​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ថា​ជា​ហេតុផល​សំខាន់​បំផុត​ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​ការ​ប្រណាំង​ប្រជែង​ដណ្តើម​ផ្ទះ​និង​ដី​កាន់​តែ​ខ្លាំង​ឡើង។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលអាផាតមិនដែលពីមុនត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជា "ទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកប្រើប្រាស់" ក៏ឡើងថ្លៃផងដែរ ដោយមិនគិតពីថាតើវាថ្មី ឬចាស់នោះទេ។

ថ្មីៗ​នេះ​រឿង​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​តែងតែ​ក្លាយជា​ប្រធានបទ​ក្តៅ​ដែល​ទាក់ទាញ​ការចាប់អារម្មណ៍​យ៉ាងខ្លាំង​ពី​សង្គម​ទាំងមូល​។ (រូបថត៖ ST)

មិន​មែន​និយាយ​ថា​គម្រោង​ថ្មី​ទាំង​អស់​ត្រូវ​បាន​គេ​ដាក់​នៅ​កម្រិត "ខ្ពស់" ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​កម្រិត​តម្លៃ​ខ្ពស់​រួច​ទៅ​ហើយ​កាន់​តែ​ខ្ពស់។

យោងតាមលោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ក្នុងរឿងឡើងថ្លៃនោះ វាមិនត្រូវបានគេរាប់បញ្ចូលថាមានករណីនៃការរំពឹងទុក ការចំណេញ ការទាញយកផលប្រយោជន៍ពីអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការដើម្បីស្តុកទុកទំនិញ បំប៉ោងតម្លៃដើម្បី "ឡើង" និងធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នា។ ប៉ុន្តែវាត្រូវតែត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់ថានេះគឺជាអាកប្បកិរិយារបស់ "អ្នកប៉ាន់ស្មាន" ជាមួយនឹងមធ្យោបាយហិរញ្ញវត្ថុ។ អាកប្បកិរិយារបស់ពួកគេគឺដើម្បីសង្កេត ស្តាប់ និងតាមដានរាល់ការប្រែប្រួលនៃទីផ្សារ។ ហើយភ្លាមៗនៅពេលដែលពួកគេឃើញឱកាសមួយ ពួកគេ "បិទកិច្ចព្រមព្រៀងដោយមិនប្រុងប្រយ័ត្ន" បន្ទាប់មកស្តុកទំនិញ ស្វែងរក "នុយល្អ" ហើយផ្ទេរឈ្មោះដោយរីករាយនឹងភាពខុសគ្នា។

មុខវិជ្ជាទាំងនេះគឺខុសគ្នាទាំងស្រុងពីឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ដោយសារតែឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុធ្វើការ និងទទួលបានប្រាក់កម្រៃពីការប្រឹក្សា ណែនាំ និងបិទអតិថិជន។ ពួកគេ​មិន​មាន​លុយ​គ្រប់​គ្រាន់​ដើម្បី​កាន់​ទំនិញ​ហើយ​រង់ចាំ​តម្លៃ​ឡើង​ថ្លៃ។ បើ​មាន​លេខ​អាច​រាប់​លើ​ម្រាម​ដៃ​មិន​គ្រប់​គ្រាន់​ដាក់​ឈ្មោះ​ទេ ទុក​ឱ្យ​តែ​ហានិភ័យ​នៃ​ការ​ "បង្កើត​រលក" ឬ "រៀបចំ​ទីផ្សារ"។

សរុបមក ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាពិសេស និងសេដ្ឋកិច្ចជាតិជាទូទៅ។ ដើម្បីធានាថាសកម្មភាពនេះអភិវឌ្ឍប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ គុណភាព សាធារណៈ និងតម្លាភាព ច្រករបៀងច្បាប់ថ្មីបានបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិលម្អិត និងជាក់លាក់ជាច្រើនលើលក្ខខណ្ឌអនុវត្តរបស់បុគ្គល និងអង្គការ ព្រមទាំងបទប្បញ្ញត្តិពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។

លោក Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់ឱ្យច្បាស់ថា ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុគ្រាន់តែដើរតួជាអន្តរការី ពួកគេមិនមែនជាអ្នកលក់ ឬអ្នកទិញទេ ដូច្នេះហើយ ពួកគេមិនមានសិទ្ធិក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃ ហើយក៏គ្មានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការសម្រេចចិត្តចំណាយលុយដើម្បី "កាន់ទំនិញ" និងបង្កឱ្យមានឧបាយកលទីផ្សារ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/chu-tich-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-moi-gioi-khong-phai-nguyen-nhan-chinh-khien-gia-nha-bi-day-len-cao-post319432.html