ល្បិចបោកបញ្ឆោតរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុទៅកាន់អតិថិជន 'ហ្វូង'

អតិថិជនគឺ "បង្វិលដូចកំពូល"

ប៉ុន្មានខែកន្លងទៅនេះ រៀងរាល់ចុងសប្តាហ៍ លោក Nguyen Tung (អាយុ 45 ឆ្នាំ រស់នៅក្នុងសង្កាត់ Dong Da ទីក្រុងហាណូយ) និងភរិយាបានដើររកទិញផ្ទះ។ រស់នៅផ្ទះមួយក្នុងទីក្រុង ប្ដីប្រពន្ធមួយគូនេះសន្សំទុកលក់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ដើម្បីទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងទំនើប។

ក្រឡេកទៅមើលផ្ទះមួយចំនួននៅក្នុងគម្រោងជាយក្រុងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Lideco, Hinode Park, Geleximco (ស្រុក Hoai Duc)... លោក Tung ត្រូវបានមេខ្យល់ជាច្រើនអញ្ជើញដោយសាទរ។ ទោះបីជាយ៉ាងណារហូតមកដល់ពេលនេះ លោក និងភរិយានៅមិនទាន់បញ្ចប់ផ្ទះណាមួយនៅឡើយទេ។

Loạn chiêu trò 'chăn' khách của môi giới bất động sản - Ảnh 1. — បច្ចុប្បន្ននេះ វាមិនងាយស្រួលសម្រាប់អតិថិជនក្នុងការទិញផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយនោះទេ ព្រោះឈ្មួញកណ្តាលមាន "ល្បិច" ជាច្រើន។

«មិនមែនថាខ្ញុំនិងប្តីរើសអីពេកទេ ប៉ុន្តែរាល់ពេលដែលយើងចូលចិត្តផ្ទះ ហើយចូលដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃការចរចា មានអារម្មណ៍ថាយើងជិតនឹងទិញវា មេខ្យល់ប្រាប់យើងថា... មានគេដាក់លុយរួចហើយ។ មានផ្ទះនៅជាប់គ្នា ទាំងពីលើ និងក្រោមដី ពួកគេបានផ្សាយពាណិជ្ជកម្មទំហំ 100 ^{ម៉ែត្រការ៉េ} ក្នុងតម្លៃ 9 ពាន់លានដុង ខ្ញុំបានផ្តល់ជូន 8.7 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែមុនពេលដែលខ្ញុំអាចបិទកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ ពីរបីថ្ងៃក្រោយមក ឈ្មួញកណ្តាលបាននិយាយថាមានអតិថិជន។ លោក Tung បានចែករំលែកដោយកំហឹងថា “បើមិនបានទេ ខ្ញុំត្រូវចំណាយដល់ទៅ ៨,៩ ពាន់លានដុង” ។

បើតាមលោក តុង បានឲ្យដឹងថា គាត់និងប្រពន្ធមិនបានទិញយ៉ាងហោចណាស់ ៣ដងដូចនោះ។ ព័ត៌មានលម្អិតក្នុងដំណើរការចរចាគឺស្រដៀងគ្នា៖ បន្ទាប់ពីមើលផ្ទះអស់ចិត្ត ចរចាររហូតដល់ដំណាក់កាល “ចុងក្រោយ” ភាពខុសគ្នារវាងភាគីទាំងពីរគឺត្រឹមតែប្រហែល 100 លានដុង ឬនៅដំណាក់កាលចរចារួចហើយ អ្នកទិញ ឬអ្នកលក់បង់លុយ ថ្លៃហើយភ្លាមៗឡានត្រូវបាន "បង្វិល" ។

ថ្មីៗនេះនៅដើមខែសីហា លោក Tung បានបិទកិច្ចព្រមព្រៀងទិញផ្ទះទីប្រជុំជនទំហំ 120 ^m2 នៅតំបន់ Geleximco D ក្នុងតម្លៃ 11 ពាន់លានដុង។ ពេលមកដាក់ប្រាក់កក់ទាំងម្ចាស់ផ្ទះទាំងមេខ្យល់ថាត្រូវដំឡើងថ្លៃ៣០០លានដុងទើបលក់ព្រោះទីផ្សារឡើងកម្តៅ ។ អចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានគាំទ្រ និងដោះស្រាយដោយរដ្ឋាភិបាល និងធនាគាររដ្ឋ។

មិនព្រមបង់បន្ថែម ប្រហែលមួយសប្តាហ៍ក្រោយមក លោក តុង បានសួរមេខ្យល់ម្នាក់ទៀតអំពីផ្ទះជួលដូចគ្នា ហើយបានទទួលដំណឹងថា ម្ចាស់ផ្ទះលក់ក្នុងតម្លៃ ១១,៥ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែចរចាចុះមកមិនលើសពី ១១,៣ ពាន់លានដុង ព្រោះមាននរណាម្នាក់ ផ្តល់ជូន ១១ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនទាន់លក់ទេ។

អ្នកស្រី Hoa ភរិយារបស់លោក Tung បានចោទសួរថា តើនេះជាយុទ្ធសាស្ត្រ «សាកល្បង» របស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះ នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាព «បង្កក»។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ដីទាញយកប្រយោជន៍ ដើម្បីស៊ើបអង្កេតតម្រូវការទីផ្សារ។

ល្បិចទូទៅរបស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះគឺស្វែងរកគ្រប់មធ្យោបាយដើម្បីបង្កើនតម្លៃលក់។ រាល់ពេលដែលពួកគេភ្ជាប់ជាមួយឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីទិញ និងលក់នៅក្នុងគម្រោងតំបន់ទីក្រុង ឬតំបន់អចលនទ្រព្យ អតិថិជនតែងតែ "ភ័យស្លន់ស្លោ" ជាមួយនឹងព័ត៌មានថាផ្ទះល្វែងនេះទើបតែត្រូវបានបិទសម្រាប់ការទិញ ឬលក់ ដើម្បីជំរុញការចាប់អារម្មណ៍ដូចជាចិត្តសាស្ត្រនៃការទិញយ៉ាងឆាប់រហ័ស មុនពេលវាអស់; ផ្លូវជិតរួចរាល់ហើយ បើមិនទិញទេ តម្លៃនឹងកើនឡើង។

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា លោក Nguyen Quang Hao (អាយុ 40 ឆ្នាំ រស់នៅស្រុក Cau Giay ទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា កាលពីដើមខែសីហា លោកបានឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងលើតម្លៃទិញផ្ទះវីឡាពាក់កណ្តាលផ្តាច់នៅតំបន់ Geleximco B សម្រាប់ ទង់ដែង ១៥ ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែពេលទៅជួបម្ចាស់ដីដើម្បីដាក់ប្រាក់ បែរជាត្រូវដាក់លក្ខខណ្ឌថាត្រូវបង់យ៉ាងតិច ៧០% ក្នុងរយៈពេល ១ សប្តាហ៍ បើមិនអាចតាមលក្ខខណ្ឌទេ ផ្ទះមិនលក់ទេ គួរឲ្យអាណិតណាស់។

«ជិត៤ខែហើយ ដែលខ្ញុំបានស្វែងរកទិញផ្ទះវីឡា ឬផ្ទះជួលនៅតំបន់ភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនអាចបិទការចរចាបានទេ ដោយសារខ្ញុំចាញ់បោក "ល្បិចចម្លែក" របស់ឈ្មួញកណ្តាល ឬ ម្ចាស់ផ្ទះនៅគម្រោង មិត្តរបស់ខ្ញុំ ដោយសារតម្រូវការបន្ទាន់ ខ្ញុំត្រូវបង់ប្រាក់ជិត 400 លានដុងបន្ថែមទៀតទៅឱ្យឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីបិទកិច្ចព្រមព្រៀងទិញផ្ទះក្នុងគម្រោង Ha Do Charm Villas (ឃុំ An Thuong ស្រុក Hoai Duc) លោក Hao បាននិយាយថា អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដប្រសិនបើ "ទទួលយកប្រាក់បន្ថែមដើម្បីទិញផ្ទះ"។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវ "ល្បិច" ខាងលើរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យមិនត្រឹមតែអនុវត្តចំពោះផ្ទះល្វែង និងវីឡាប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងចំពោះផ្ទះល្វែង ផ្ទះសមូហភាព ផ្ទះជួល និងការផ្លាស់ប្តូរដី ដែលជំរុញឱ្យអ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដធ្លាក់ក្នុងស្ថានភាពពិបាកបិទ ការទិញ ឬត្រូវទទួលយកការបាត់បង់ប្រាក់បន្ថែម។ ដូច្នេះហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានជំរុញឡើងយ៉ាងច្រើនផងដែរ។

ប្រយ័ត្នចំពោះល្បិច

អ្នកស្រី Nguyen Thu Hang (អាយុ 36 ឆ្នាំ រស់នៅសង្កាត់ Nam Tu Liem ទីក្រុងហាណូយ) ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដែលបានផ្លាស់ប្តូរអាជីពបាននិយាយថា ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លីជាធម្មតាមានល្បិចជាច្រើនដើម្បីបង្ខំអ្នកទិញឱ្យទិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ ក្នុងអំឡុងវិបត្តិទីផ្សារឆ្នាំ 2008-2012 ឬឥឡូវនេះ ដើម្បីជំរុញតម្លៃ និងជំរុញទីផ្សារ ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃគ្នា" ដើម្បីប្រើល្បិចដើម្បី "បំប៉ោង" តម្លៃ។ រឿងទីផ្សារដូចករណីអតិថិជនខាងលើ មិនមែនកម្រមានទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "ល្បិច" របស់ឈ្មួញកណ្តាលកាន់តែមានភាពចម្រុះនិងទំនើប។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) មានប្រសាសន៍ថា បើក្រឡេកមើលស្ថានភាពម៉ាក្រូ គេអាចមើលឃើញថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែជួបការលំបាក។ សាច់ប្រាក់ ភាពស្របច្បាប់ ដើមទុន លំហូរសាច់ប្រាក់... មិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ។ ខណៈពេលដែលអាជីវកម្មជាច្រើនស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធពីសញ្ញាប័ណ្ណដែលចាស់ទុំនោះ នៅក្នុងទីផ្សារ អត្រានៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនបានធ្លាក់ចុះនោះទេ។

"ធនាគារបានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់នៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ មិនបាច់និយាយទេ ការទទួលបានដើមទុនឥណទានក្នុងដំណាក់កាលនេះមិនងាយស្រួលទេ លក្ខខណ្ឌត្រួតពិនិត្យមានភាពតឹងរ៉ឹង ជាពិសេសអចលនទ្រព្យមិនមែនជាតំបន់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាអាទិភាពនោះទេ។

លើសពីនេះ បញ្ហាច្បាប់ ច្បាប់គ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ដូចជាច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់លំនៅឋានជាដើម មិនទាន់ត្រូវបានកែប្រែ ឬបំពេញបន្ថែមនោះទេ។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា ដោយផ្អែកលើកត្តាជាមូលដ្ឋានទាំងនោះ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ថាមិនមានការលើកទឹកចិត្តច្បាស់លាស់ក្នុងការនិយាយថាអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានប្រសើរឡើង" ។

យោងតាមលោក Dinh វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេសម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាលក្នុងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" ហើយជារឿយៗកើតឡើងដើម្បីបង្កើតរលកនិម្មិត។ មានសូម្បីតែក្រុមឈ្មួញកណ្តាល ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគដែលមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃគ្នា" ដើម្បីទិញនិងលក់ដោយ notarizing ដើម្បីបង្កើតប្រតិបត្តិការនិម្មិត "ដៃឆ្វេង" លក់ទៅ "ដៃស្តាំ" ។

អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវមានការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះល្បិចរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ ដើម្បីកុំឱ្យខាតបង់ប្រាក់ច្រើន ឬទំនិញរបស់ពួកគេ "ជាប់គាំង" ជាពិសេសនៅពេលដែលទីផ្សារ "កក" ដូចពេលនេះ។

ប្រភពតំណ