ការជួលកាន់តែកើនឡើង

នៅចុងខែសីហា ឆ្នាំ 2024 មនុស្សជាច្រើនមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាមួយនឹងព័ត៌មានដែលថា Starbucks បានបិទហាងលំដាប់ខ្ពស់បំផុតរបស់ខ្លួននៅទីក្រុងហូជីមិញ នៅម៉ោង 11-13 Han Thuyen ស្រុក 1 បន្ទាប់ពីប្រតិបត្តិការអស់រយៈពេល 7 ឆ្នាំ ហើយតែងតែមានអតិថិជនច្រើនកុះករ។ អ្វីដែលធ្វើឲ្យមនុស្សជាច្រើនភ្ញាក់ផ្អើលជាងនេះទៅទៀតនោះគឺថា Starbucks បានប្រគល់ទីតាំងវិញបន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាផុតកំណត់ ហើយម្ចាស់ផ្ទះបានដំឡើងថ្លៃជួលពី 700 លានទៅ 750 លានដុង/ខែ ឬប្រហែល 9 ពាន់លានដុង/ឆ្នាំ។

ប្រណាំងដើម្បីចំណាយសម្រាប់ដីដ៏សំខាន់

សម្រាប់អ្នកប្រកបអាជីវកម្ម និងអ្នកធ្វើការក្នុងវិស័យជួលអចលនទ្រព្យ តម្លៃជួលទីតាំងខាងលើមិនខ្ពស់ពេកទេ។

តាមពិត មានកន្លែងផ្សេងទៀតនៅលើផ្លូវ Han Thuyen ដូចគ្នា ឬផ្លូវជិតខាង ដែលមានតម្លៃជួលខ្ពស់ជាងច្រើន។ ជាឧទាហរណ៍ ទីតាំងរបស់ %Arabica Coffee ដែលជាខ្សែសង្វាក់កាហ្វេដ៏ល្បីល្បាញរបស់ជប៉ុន ដែលទើបតែបើកកាលពីប៉ុន្មានខែមុន មានតម្លៃមិនតិចជាង 700 លានដុង/ខែ។

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH — ទីតាំងសំខាន់មួយនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញបានទំនេរជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។ រូបថត៖ PHAM DINH

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រភេទអគារទំនើបលំដាប់ខ្ពស់ទាំងនេះគឺសម្រាប់តែអង្គភាពអាជីវកម្មដែលមានយុទ្ធសាស្ត្រផ្ទាល់ខ្លួនប៉ុណ្ណោះ។ ចំណែកអាជីវកម្មដែលចង់រកប្រាក់ចំណេញពីការលក់ផលិតផលនិងសេវាកម្មវិញគឺពិបាករស់ណាស់។

ពីរបីខែមុនពេល Starbucks Han Thuyen បិទ យីហោល្បីៗជាច្រើនដូចជា Highlands Coffee បានត្រលប់មកវិញនូវទីតាំងនៅកាច់ជ្រុងផ្លូវ Nguyen Du និង Pasteur ។ ភោជនីយដ្ឋាន YEN Sushi បានបិទសាខារបស់ខ្លួននៅ 8 Dong Khoi។ កាលពីប៉ុន្មានខែមុន ហាងលក់វ៉ាលី និងកាបូប MIA ក៏បានប្រគល់មកវិញនូវកន្លែងនៅប្រសព្វ Phu Dong ។ កន្លែងនេះក៏មានតម្លៃជួលរហូតដល់ 700 លានដុង/ខែ ហើយបានឆ្លងកាត់ដៃម៉ាកយីហោធំៗចំនួន 4 ក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ 5 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

តាមពិតទៅ ការដែលតម្លៃអគារខ្ពស់ អាជីវកម្មមិនអាចទិញវាក្នុងបរិបទនៃបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ច ហើយត្រូវបង្ខំឱ្យត្រឡប់មកវិញ វាមិនមែនជារឿងថ្មីនោះទេ ប៉ុន្តែបានកើតឡើងចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាត COVID-19 បានផ្ទុះឡើងក្នុងឆ្នាំ 2020 រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ យោងតាមអ្នកយកព័ត៌មានរបស់កាសែត Nguoi Lao Dong មកទល់នឹងពេលនេះ នៅមានទីតាំងជាច្រើននៅតាមដងផ្លូវដ៏មមាញឹកនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Nguyen Hue, Le Loi (សង្កាត់លេខ ១), Vo Van Tan (សង្កាត់លេខ ៣), Nguyen Trai (ខណ្ឌទី ៥), Nguyen Van Linh (សង្កាត់លេខ ៧), Phan Xich Long (សង្កាត់ទាំងដប់... ត្រូវបានជួលប៉ុន្តែនៅតែបន្តបិទ។

ផ្លូវ Le Loi (ខណ្ឌទី 1) មានប្រវែងប្រហែល 550 ម៉ែត្រ ហើយជាផ្លូវដ៏ស្រស់ស្អាតបំផុតមួយនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ប្រសព្វជាមួយផ្លូវ "មាស" ដូចជាផ្លូវ Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, Nguyen Hue ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នមានកន្លែងទំនេរប្រហែល 15 ។ អ្នកស្រី ង្វៀន ហាន់ អ្នកគ្រប់គ្រងហាងលក់វត្ថុអនុស្សាវរីយ៍មួយកន្លែងនៅតាមផ្លូវនេះ បាននិយាយថា មូលហេតុដែលហាងជុំវិញជាច្រើនបិទគឺដោយសារតែពួកគេមិនមានលទ្ធភាពទិញសាច់ប្រាក់ដែលមានរហូតដល់ 25-30 លានដុងក្នុងមួយថ្ងៃ ឬ 800-900 លានដុងក្នុងមួយខែ។ មិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃបុគ្គលិក ពន្ធ ដើមទុន។ល។ ម្ចាស់ហាងខ្លះពីដំបូងមិននឹកស្មានដល់ស្ថានភាពអាជីវកម្ម ដូច្នេះពួកគេជួលក្នុងតម្លៃហួសពីសមត្ថភាព នាំឱ្យប្រាក់ចំណូលមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ចំណាយ ហើយត្រូវបិទទ្វារជួលកន្លែងផ្សេង ទោះបីទើបតែផ្លាស់មកបានប៉ុន្មានខែក៏ដោយ។

"ហាងលក់គ្រឿងអលង្ការ ហាងតែទឹកដោះគោ PL ល្បីៗ ភ្នាក់ងារទេសចរណ៍... មិនអាចទ្រាំនឹងថ្លៃជួលបានហើយ បែរជាមកជួលគេវិញ រហូតមកដល់ពេលនេះ មិនទាន់មានអ្នកណាហ៊ានជួលទៀតទេ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ពេក ខ្ញុំក៏ស្នើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះកាត់បន្ថយថ្លៃជួលដែរ ព្រោះមានភ្ញៀវទេសចរណ៍ច្រើន តែអ្នកទិញតិច មិនដឹងថាអាចបន្តរហូតដល់ឆ្នាំក្រោយ"។

លោក Hoang Thanh ឈ្មួញកណ្តាលផ្ទះលេខ 48 Le Loi ដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធ 1 ជាន់ផ្ទាល់ដី និង 1 ជាន់ខាងលើ បាននិយាយថា ម្ចាស់ផ្ទះនេះផ្តល់ជូនតម្លៃ 12,000 ដុល្លារ/ខែ (ជិត 300 លានដុង) ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការដាក់ប្រាក់កក់ 4 ខែ បង់មុន 2 ខែ និងជួលយ៉ាងហោចណាស់ 2 ឆ្នាំ។ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា ផ្ទះនេះនៅទំនេរជាងមួយឆ្នាំហើយ ចាប់តាំងពីហាងនាឡិកា TT “រត់ចេញ” ប៉ុន្តែម្ចាស់ផ្ទះមិនព្រមកាត់បន្ថយថ្លៃជួលនោះទេ។

"ប្រសិនបើអតិថិជនចង់ជួលទីធ្លានៅផ្លូវ Le Loi សម្រាប់អាជីវកម្ម ឬម៉ាកយីហោ ពួកគេត្រូវពិចារណាឱ្យបានល្អិតល្អន់ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ណាស់ ចាប់ពី 10,000 - 12,000 ដុល្លារ/ខែ។ អតិថិជនជាច្រើនមិនអាចមានលទ្ធភាពបង់ថ្លៃជួលនេះបាន ហើយត្រូវទទួលយកការបាត់បង់ប្រាក់កក់រាប់រយលានដុង" - លោក ថាញ់ បានជូនដំណឹង។

ផ្លូវង្វៀនត្រាយ (ខណ្ឌទី៥) ធ្លាប់ត្រូវបានស្គាល់ថាជា “វិថីម៉ូដ” នៃទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានហាងរាប់រយលក់ស្បែកជើង សម្លៀកបំពាក់ កាបូប មួក វ៉ែនតា… ប៉ុន្តែដោយសារអាជីវកម្មយឺតយ៉ាវ និងថ្លៃជួលខ្ពស់ មនុស្សជាច្រើនបានព្យួរស្លាកសញ្ញាដើម្បីទូទាត់ទំនិញ និងផ្ទេរទីតាំង។

អ្នកស្រី ផាម ង៉ុក តំណាងហាងសំលៀកបំពាក់អ្នករចនាម៉ូដ Mdl បាននិយាយថា គាត់ចង់ផ្ទេរដីទំហំ 14.5 m2 ដែលមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់ 35 m2 រួមមាន 1 ជាន់ ជាន់ផ្ទាល់ដី 1 និង 1 ឃ្លាំងតូច តម្លៃជួល 60 លានដុង / ខែ តម្លៃផ្ទេរ 259 លានដុង ប្តូរទៅកន្លែងលក់ម៉ាស៊ីនត្រជាក់ ( រួមទាំង ភ្លើង ) ។ បន្ទាត់។ "ការលក់ម៉ូដកំពុងធ្លាក់ចុះខណៈពេលដែលតម្លៃជួលខ្ពស់មិនសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារ។ បន្ទាប់ពីចរចាជាច្រើនដងមិនជោគជ័យខ្ញុំសម្រេចចិត្តផ្ទេរ" - អ្នកស្រីង៉ុកពន្យល់។

អ្នកស្រី Ha Phuong ម្ចាស់ហាង NN fashion ក្បែរនោះក៏បាននិយាយដែរថា នាងកំពុងត្រូវការការដោះដូរទំនិញទាំងអស់ និងជួលជាន់ផ្ទាល់ដីទំហំ 80 ម៉ែត្រការ៉េ ដោយសារ "ចូលនិវត្តន៍"។ តម្លៃជួលបច្ចុប្បន្នគឺ 45 លានដុង/ខែ ហើយអ្នកជួលត្រូវជួលយ៉ាងហោចណាស់ 1 ឆ្នាំ ដាក់ប្រាក់ 2 ខែ។ អ្នកជួលនឹងសន្សំសំចៃលើថ្លៃធ្នើរ តុបញ្ជរ ជាដើម ប៉ុន្តែតាមការស្រាវជ្រាវ អ្នកស្រី ភួង ឈប់លក់ និងយកទីតាំងវិញ ដោយសារម្ចាស់ផ្ទះមិនព្រមបញ្ចុះថ្លៃដើម្បីផ្គត់ផ្គង់អាជីវកម្ម ប៉ុន្តែនៅតែកើនឡើងជាលំដាប់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

ទុកឲ្យនៅទទេ ប្រសើរជាងបញ្ចុះតម្លៃជួល!

ក្នុងនាមជាអ្នកជួល អ្នកស្រី Le Thi Tu Uyen ដែលជំនាញលក់ទំនិញប្រើប្រាស់ និងអាហារស្អាតដែលមិនប៉ះពាល់ដល់បរិស្ថាន បាននិយាយថា គាត់ធ្លាប់ជួលកន្លែងមួយក្នុងតម្លៃ 20 លានដុង/ខែ នៅផ្លូវ Nguyen Hue ខណ្ឌទី 1 ប៉ុន្តែបានបិទវាបន្ទាប់ពីត្រឹមតែ 3 ខែ ទោះបីជាត្រូវរឹបអូសប្រាក់កក់ក៏ដោយ។ ដោយសារផ្លូវនេះមានមនុស្សច្រើនកុះករ ប៉ុន្តែភាគច្រើនជាយុវវ័យ អ្នកប្រើប្រាស់ដែលមានលទ្ធភាពក្នុងការចំណាយមធ្យម ដូច្នេះប្រាក់ចំណូលមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ចំណាយ។

បន្ទាប់មក អ្នកស្រី Uyen បានផ្តោតលើការបង្កើតបណ្តាញអនឡាញ ហើយបានដឹងថានាងត្រូវការចំណាយត្រឹមតែ 200,000 ដុង/ថ្ងៃ ឬប្រហែល 6 លានដុង/ខែ លើការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីឈានដល់មនុស្សប្រហែល 40,000 នាក់។ ជាមួយនឹង "អត្រាបិទ" 0.5% ហាងមានការបញ្ជាទិញ 200 ក្នុងមួយខែ។ ហាងអនឡាញអាចទៅដល់អតិថិជនគ្រប់ទីកន្លែង និងតាមគោលដៅ ដោយសារបញ្ញាសិប្បនិម្មិត (AI) ដូច្នេះការបំប្លែងទៅជាការបញ្ជាទិញគឺល្អណាស់។ អ្នកស្រី Uyen បានព្យាករណ៍ថា "តម្លៃកន្លែងលក់រាយនាពេលបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់មិនសមហេតុផល។ ការអភិវឌ្ឍន៍បណ្តាញអ៊ីនធឺណិតនឹងកាត់បន្ថយតម្លៃជួលយ៉ាងខ្លាំង ហើយនឹងត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតរបស់ពួកគេវិញជាបណ្តើរៗ"។

ថ្មីៗនេះ ហាងអាហារលំដាប់ខ្ពស់នៅទីក្រុងហូជីមិញ បានបិទហាងដំបូងរបស់ខ្លួនដែលបានដំណើរការជាង 10 ឆ្នាំនៅលើផ្លូវង្វៀន ឌិញចៀវ ខណ្ឌ 3 ដោយសារតែម្ចាស់ "បានស្នើសុំការដំឡើងថ្លៃមិនសមហេតុផល"។ ស្ថាបនិកយីហោនេះបាននិយាយថា ទីតាំងខាងលើមានទំហំមិនដល់ ៤០ ម៉ែត្រការ៉េ ហើយចាស់ណាស់ ម៉ាស៊ីនត្រជាក់តែងតែខូច និងសើមពេលភ្លៀង ហើយពិបាកជួសជុល ព្រោះជញ្ជាំងចែកជាមួយហាងក្បែរៗ ប៉ុន្តែតម្លៃជួលដល់ទៅ ៦០ លានដុង/ខែ។

ជាង៣ខែមកហើយ ហាងលក់អាហារខាងលើបានបិទកន្លែងជួលមិនទាន់រកឃើញអតិថិជនថ្មី។ "ជាមួយនឹងតម្លៃជួលខាងលើ និងលក្ខខណ្ឌនៃអគារនេះ មានតែ "អ្នកធំ" ដែលមានលុយច្រើនសម្រាប់ជួលដើម្បីបង្កើតម៉ាក ឬអ្នកជំនួញ "អួតខ្លួនឯង" អាចមានលទ្ធភាពជួលបាន ខណៈដែលអាជីវកម្មធម្មតាមិនអាចទិញបានតម្លៃជួល" - អ្នកតំណាងនៃបណ្តាញលក់រាយនេះបានអត្ថាធិប្បាយ។

អ្នកជំនាញផ្នែកសេវាកម្មម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈ លោក Hoang Tung - ប្រធានក្រុមហ៊ុន F&B Investment & FoodEdu Academy បាននិយាយថា ទោះបីជាបណ្តាញអនឡាញកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សក៏ដោយ ការរួមចំណែករបស់ខ្លួនចំពោះប្រាក់ចំណូលគឺនៅមានកម្រិតតិចតួចនៅឡើយ ដោយប្រាក់ចំណូលភាគច្រើនបានមកពីបណ្តាញក្រៅបណ្តាញ។ ដូច្នេះ ទីតាំងអាជីវកម្មនៅតែជាទីតាំងដ៏សំខាន់នៅក្នុងឧស្សាហកម្ម F&B ។ លោកបានបន្តថា៖ «មិនត្រឹមតែទីតាំងសំខាន់ៗដែលមានតម្លៃជួលកើនឡើងដោយសារកង្វះ និងការផ្គត់ផ្គង់តិចជាងតម្រូវការទេ ប៉ុន្តែទីតាំងអាជីវកម្មធម្មតាក៏បង្ហាញពីនិន្នាការកើនឡើងនៃតម្លៃផងដែរ»។

លោក តុង បានមានប្រសាសន៍ថា តាមទំនៀមទម្លាប់ ម្ចាស់ផ្ទះតែងតែ "កាន់ដៃលើ" នៅពេលដែលគាត់តែងតែតម្រូវឱ្យអតិថិជនដាក់ប្រាក់ បង់ប្រាក់ជាមុន និងដំឡើងថ្លៃជារៀងរាល់ឆ្នាំ ឬតាមកាលកំណត់ ដើម្បីប៉ះប៉ូវអតិផរណា។ ម្ចាស់អគារភាគច្រើនមានលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុល្អ ដូច្នេះពួកគេអាចទុកផ្ទះឱ្យនៅទំនេររយៈពេលពី៦ខែទៅ១ឆ្នាំ ដើម្បីរក្សាតម្លៃ ដោយកំណត់មិនបញ្ចុះតម្លៃជួល។ លោក Tung បានណែនាំថា "ទាក់ទងនឹងអគារ ការរក្សាតម្លៃជួលគឺល្អ ប៉ុន្តែមានក្តីសង្ឃឹមតិចតួចក្នុងការកាត់បន្ថយវា។ ម្ចាស់ហាង F&B ត្រូវតែពិចារណាលើការចំណាយរបស់ពួកគេមុនពេលចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ" ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ លោក Nguyen Hong Hai ប្រធានក្រុមហ៊ុន VNO Investment and Development Joint Stock Company ដែលមានឯកទេសខាងជួល និងជួលបន្តផ្ទះ និងបរិវេណ បាននិយាយថា មូលហេតុដែលអាជីវកម្មបិទ និងត្រលប់មកវិញ មិនចាំបាច់ដោយសារតែតម្លៃជួល ប៉ុន្តែប្រហែលជាពួកគេលែងមានតម្រូវការ ឬដឹងថាស្ថានភាពអាជីវកម្មមិនអាចទៅរួចនៅពេលអនាគត។

ទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាតនៅតែមានតម្រូវការ

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកឧស្សាហកម្ម F&B ខ្សែសង្វាក់កាហ្វេ និងភេសជ្ជៈដែលវិនិយោគច្រើននៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗរួមមាន Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងចំណោមនោះ Katinat Coffee & Tea និង Phe La គឺជាកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ដូចគ្នា។ ប្រហែលជាគោលបំណងរបស់វិនិយោគិនក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ខ្សែសង្វាក់យ៉ាងខ្លាំងនៅដំណាក់កាលនេះគឺលក់ភាគហ៊ុន ឬសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងទៀត ដូច្នេះវាមិនអាចប្រៀបធៀបជាមួយនឹងម៉ាកដែលកំពុងធ្វើអាជីវកម្មដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញធម្មតា...

តាមពិត នៅតំបន់ដែលខ្វះខាត ថ្លៃជួលកើនឡើងជាជាងថយចុះ។ ជាធម្មតា ទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាតនៅកណ្តាលខណ្ឌទី 1 ឬបរិវេណនៅផ្លូវ Han Thuyen ដែល Starbucks ទើបតែបានបង់ថ្លៃ បរិវេណនៅរង្វង់មូល Ho Con Rua... តែងតែ "កំពុងសម្លឹងមើល" សម្រាប់ម៉ាកយីហោ F&B និងខ្សែសង្វាក់ធំៗសម្រាប់ជួល។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm