អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែព្រួយបារម្ភពីលំហូរដើមទុនតឹងតែង

សារាចរលេខ 06/2023 គ្រប់គ្រងសកម្មភាពផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ស្ថាប័នឥណទាន និងសាខាធនាគារបរទេសដល់អតិថិជន ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023។

អាស្រ័យហេតុនេះ វាត្រូវបានចែងថា ស្ថាប័នឥណទានមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីបង់ថ្លៃវិភាគទានដើមទុន ការទិញ ឬទទួលការផ្ទេរការរួមចំណែកដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុនទទួលខុសត្រូវមានកម្រិត ឬភាពជាដៃគូឡើយ។ ចូលរួមចំណែកដើមទុន ការទិញ ឬទទួលការផ្ទេរភាគហ៊ុនរបស់ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមគ្នាដែលមិនត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅលើទីផ្សារភាគហ៊ុន ឬមិនបានចុះឈ្មោះសម្រាប់ការជួញដូរនៅលើប្រព័ន្ធជួញដូរ UPCoM ។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ បទប្បញ្ញត្តិនេះអនុវត្តចំពោះតែគោលបំណងនៃការទូទាត់សម្រាប់ការរួមចំណែកមូលធន ការទិញ និងទទួលការផ្ទេរការរួមចំណែកមូលធនរបស់ក្រុមហ៊ុនទទួលខុសត្រូវមានកម្រិត និងភាពជាដៃគូ។ ចូលរួមចំណែកដើមទុន ការទិញ ឬទទួលការផ្ទេរភាគហ៊ុនរបស់ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមគ្នាដែលមិនត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅលើទីផ្សារភាគហ៊ុន ឬមិនបានចុះឈ្មោះសម្រាប់ការជួញដូរនៅលើប្រព័ន្ធពាណិជ្ជកម្ម UpCOM ។ សម្រាប់គោលបំណងនៃការរួមចំណែកដើមទុន ការទិញ ឬទទួលការផ្ទេរមូលធនវិភាគទាននៅក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមដែលបានចុះបញ្ជី គ្រឹះស្ថានឥណទានត្រូវផ្តល់ប្រាក់កម្ចីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ។

សារាចរលេខ 06 បន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលស្ថាប័នឥណទានមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីដើម្បីបង់ថ្លៃវិភាគទានដើមទុនក្រោមកិច្ចសន្យារួមវិភាគទានដើមទុន កិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ ឬកិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្មស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នៅពេលស្ថាប័នឥណទានសម្រេចផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។

ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់ថាបទប្បញ្ញត្តិនេះអនុវត្តចំពោះតែគម្រោងវិនិយោគដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្មស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ ចំពោះគម្រោងវិនិយោគដែលមានសិទ្ធិធ្វើអាជីវកម្មស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ ស្ថាប័នឥណទានត្រូវបន្តពិចារណាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អតិថិជនដើម្បីទូទាត់ការរួមចំណែកដើមទុនតាមកិច្ចសន្យារួមវិភាគទានដើមទុន កិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ ឬកិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការអាជីវកម្មតាមបទប្បញ្ញត្តិ។

ក្នុងរយៈពេលតែជាងមួយខែទៀតទេ បទប្បញ្ញត្តិខាងលើនឹងចូលជាធរមាន។

ក្នុងបរិបទនៃការលំបាក និង "ការជាប់គាំង" ផ្លូវច្បាប់ដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែមានការព្រួយបារម្ភថា បទប្បញ្ញត្តិក្នុងសារាចរលេខ 06 អាចធ្វើឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកាន់តែលំបាកក្នុងការទទួលបានដើមទុន។

ចាំបាច់ត្រូវគណនាឡើងវិញ

ថ្លែងទៅកាន់ អ្នកយកព័ត៌មាន VietNamNet លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍អចលនវត្ថុ (EZ Property) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេលដ៏លំបាកដែលគួរត្រូវបានដោះស្រាយនោះ បទប្បញ្ញត្តិក្នុងសារាចរលេខ ០៦ បានបង្កើនការលំបាកបន្ថែមទៀតសម្រាប់អាជីវកម្ម។ លោក តាន់ បានមានប្រសាសន៍ថា ៖ «មានបញ្ហាជាច្រើនដែលធនាគាររដ្ឋត្រូវគណនាឡើងវិញក្នុងសារាចរលេខ ០៦។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានការព្រួយបារម្ភថាលំហូរមូលធនពិបាកនឹងរឹតបន្តឹងការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ Hoang Ha)

យោងតាមប្រធានក្រុមហ៊ុន EZ Property ការបង្កើនចំនួនក្រុមអ្នកដែលមិនអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីដើមទុនរឹតតែរឹតបន្តឹងលំហូរដើមទុនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មដែលចង់សហការវិនិយោគ និងតម្រូវឱ្យក្លាយជាក្រុមហ៊ុនចុះបញ្ជី។

លោក Toan បានមានប្រសាសន៍ថា “ចំនួនអាជីវកម្មដែលដំណើរការលើផ្សារហ៊ុនមានចំនួនតិចណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទំហំប្រតិបត្តិការនៅខាងក្រៅ ដែលមិនមានក្នុងបញ្ជី។

លើសពីនេះ ការមិនផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីទូទាត់ការរួមចំណែកដើមទុនក្រោមកិច្ចសន្យាវិភាគទានដើមទុន កិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ ឬកិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម យោងតាមលោក Toan បទប្បញ្ញត្តិនេះធ្វើឱ្យមានការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មដែលចង់ទទួលបានដើមទុន។

បើតាមប្រធានក្រុមហ៊ុននេះ នៅពេលដែលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ មានន័យថាក្រុមហ៊ុនបានបញ្ចប់ដំណាក់កាលជាច្រើនចាប់ពីនីតិវិធីច្បាប់ ការបោសសំអាតការដ្ឋាន ការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី... បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ដំណាក់កាលនោះ ក្រុមហ៊ុនស្ទើរតែមិនខ្ចីម្តងទៀត។

"កំណើនឥណទានក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះមានកម្រិតទាបណាស់។ ខណៈពេលដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យភាគច្រើនប្រើប្រាស់ដើមទុនអានុភាពដ៏ធំ។ បន្ថែមពីលើមូលធនភាគហ៊ុន ប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀតដូចជាកម្ចីធនាគារ ការកៀងគរពីដៃគូ អតិថិជន ការចេញសញ្ញាប័ណ្ណជាដើមត្រូវបានបញ្ឈប់ទាំងអស់។ បទប្បញ្ញត្តិនេះមានការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មនាពេលបច្ចុប្បន្ន»។

ការចែករំលែកជាមួយអ្នកសារព័ត៌មានផងដែរ លោក Vu Kim Giang ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសាជីវកម្ម SGO Group (SGO Group) មានការព្រួយបារម្ភថា ការបន្ថែមករណីជាច្រើនទៀតដែលមិនមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់កម្ចីនៅក្នុងសារាចរលេខ 06 នឹងកំណត់លទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនសម្រាប់កិច្ចសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ និងការផ្ទេរគម្រោង។

“គម្រោងមុនៗដែលមិនទាន់បានអនុវត្ត ឬសូម្បីតែគម្រោងថ្មីដែលកំពុងរៀបចំអនុវត្តការវិនិយោគ និងមានគោលបំណងស្វែងរកដៃគូសម្រាប់កិច្ចសហប្រតិបត្តិការ ឬផ្ទេរប្រាក់ ទាំងអស់នឹងជួបប្រទះបញ្ហាជាមួយនឹងលំហូរមូលធន។ នេះនឹងធ្វើឲ្យការអនុវត្តគម្រោងយឺតយ៉ាវ»។

លោក Giang លើកឡើងថា ជាមួយនឹងគម្រោងដីដើម្បីមានសិទ្ធិលក់ អ្នកវិនិយោគត្រូវតែបញ្ចប់រាល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការបោសសម្អាតទីតាំងជាដើម ហើយនៅពេលនោះ ការផ្តល់កម្ចីសម្រាប់កិច្ចសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគនឹងលែងមានអត្ថន័យទៀតហើយ។ នៅពេលនោះ ក្រុមហ៊ុននឹងលក់ទៅឱ្យអតិថិជនលក់រាយ ប្រមូលប្រាក់ទៅតាមវឌ្ឍនភាព ដោយមិនត្រូវការកិច្ចសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ។

យោងតាមប្រធានក្រុមហ៊ុន SGO Group កិច្ចសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគរវាងយូនីតភាគច្រើនកើតឡើងមុនពេលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ ព្រោះនោះជាពេលដែលពួកគេត្រូវការសមត្ថភាពគ្នាទៅវិញទៅមក ជាពិសេសផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។

“នៅក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យមានកម្រិត ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងច្បាប់ត្រួតស៊ីគ្នា ការអនុវត្តសារាចរលេខ 06 នឹងរឹតត្បិតការផ្គត់ផ្គង់បន្ថែមទៀត ដោយសារបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការអនុវត្ត។ នៅពេលនេះ អាជីវកម្មក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ហើយកំពុងត្រូវការប្រភពទុនដ៏ទៃទៀតតាមរយៈ M&A និងការផ្ទេរគម្រោង។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើដៃគូមិនមានដើមទុនកម្ចី ហើយប្រើតែដើមទុនផ្ទាល់ខ្លួនទេ វានឹងពិបាកខ្លាំងណាស់ក្នុងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការក្នុងការវិនិយោគក្នុងបរិបទនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដ៏តឹងតែង»។

សំណើសុំធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរ

អគ្គនាយកអចលនៈទ្រព្យ EZ បានឲ្យដឹងថា ក្រៅពីវិស័យអចលនទ្រព្យ សារាចរលេខ ០៦ ក៏ពាក់ព័ន្ធគម្រោង PPP ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង កសិកម្ម និងព្រៃឈើ...

នៅពេលដែលតម្រូវឱ្យចុះបញ្ជី ការបំពេញលក្ខខណ្ឌអាជីវកម្មដូចជាគម្រោង PPP មានន័យថាការបញ្ចប់ផ្លូវ។ ខណៈពេលដែលការអនុវត្តគម្រោងនេះត្រូវការដើមទុនយ៉ាងច្រើន ការមិនអាចចូលបានវានឹងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់សកម្មភាពវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមនៃសេដ្ឋកិច្ច។

លោក Toan បានបង្ហាញឱ្យឃើញថា EZ Property កំពុងអនុវត្តគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទីក្រុងមួយចំនួន ហើយកំពុងត្រូវការប្រាក់យ៉ាងខ្លាំង។ នាពេលថ្មីៗនេះ អាជីវកម្មមានការលំបាកក្នុងការប្រើប្រាស់ដើមទុនរបស់ធនាគារ ហើយអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីមានកម្រិតខ្ពស់។ នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ អាជីវកម្មមានគម្រោងដើម្បីទទួលបានដើមទុននោះតាមរយៈដៃគូ និងប្រាក់កម្ចី។ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌដែលមានចែងក្នុងសារាចរលេខ 06 ក្រុមហ៊ុនស្ទើរតែត្រូវបានលុបចេញពីបញ្ជីប្រាក់កម្ចីដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត។

លោក Toan បានស្នើថា "សារាចរបានចេញហើយ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានអនុវត្តនៅឡើយ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ ហើយលក្ខខណ្ឌមិនសមរម្យក្នុងលក្ខខណ្ឌបច្ចុប្បន្នគួរតែត្រូវបានដកចេញ"។

ប្រធាន SGO Group លោក Vu Kim Giang បាននិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីផែនការជួយអាជីវកម្មទទួលបានដើមទុន ដើម្បីឱ្យគម្រោងនានាអាចត្រូវបានអនុវត្តកាន់តែប្រសើរឡើង ហើយការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារអាចមានភាពប្រសើរឡើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើមានយន្តការគាំទ្រឥណទាន វានឹងជួយបង្កើនអំណាចទិញ និងបង្កើនតម្រូវការសរុបសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

កន្លងមក សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានផ្ញើឯកសារស្នើសុំឱ្យមានការពិចារណាលើការកែសម្រួលបទប្បញ្ញត្តិ រួមទាំងខ្លឹមសារនៃករណីចំនួន 4 ដែលអតិថិជន "ត្រូវការដើមទុនមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីឥណទាន"។

យោងតាម HoREA ប្រការ 8, 9 និង 10 នឹងនាំឱ្យមានស្ថានភាពមួយដែលអាជីវកម្មមួយចំនួននៅក្នុងវិស័យផ្សេងៗនៃសេដ្ឋកិច្ចដែលត្រូវការខ្ចីដើមទុន រួមទាំងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យនឹងពិបាកក្នុងការទទួលបានឥណទាន។

លើសពីនេះ សមាគមនេះក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា សារាចរណែនាំលេខ ០៦ របស់ធនាគាររដ្ឋត្រូវបានចេញមុនសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៩៧ ដូច្នេះត្រូវយកមកពិចារណាដើម្បីធ្វើវិសោធនកម្ម ដើម្បីឲ្យធនាគាររដ្ឋអាចអនុវត្តដំណោះស្រាយ ដើម្បីដំណើរការគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុប្រកបដោយភាពសកម្ម ភាពបត់បែន និងស្របតាមគោលនយោបាយសារពើពន្ធពង្រីកសមហេតុផល...