ត្រូវ​ចុះ​សម្រុង​គ្នា​ដើម្បី​ផលប្រយោជន៍​គ្រប់​ភាគី

វិនិយោគិនតស៊ូដើម្បី "ទ្រាំ" ការចំណាយនិងបង់ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចី

Nguoi Dua Tin (NDT)៖ បច្ចុប្បន្ននេះ ខណៈពេលដែលអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមរាប់លាននាក់ប្រាថ្នាចង់មានផ្ទះសម្បែង ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គមជិតអស់ហើយ។ តើ​អ្នក​គិត​ថា​អ្វី​ជា​មូលហេតុ​នៃ​ស្ថានភាព​ខាង​លើ?

លោក វ៉ូ ហុងថាង - នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ឌីខេអេ អេ គ្រុប៖ បញ្ហាកង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅឋានសង្គម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម បានកើតឡើង និងអូសបន្លាយជាច្រើនឆ្នាំ។

មានកត្តាជាច្រើនដែលប៉ះពាល់ដល់ផ្នែកនេះ ប៉ុន្តែមានកត្តាសំខាន់ពីរដែលជះឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកនេះ។

ទីមួយ ការចំណាយលើការបញ្ចូលគឺខ្ពស់។ ទោះបីជាតម្លៃអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះក៏ដោយ ក៏វាត្រូវតែទទួលស្គាល់ថាវដ្តនៃការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យពីមុនពីជុំវិញឆ្នាំ 2014-2020 បានធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅតែខ្ពស់ដដែល។

នេះ​នាំ​ឱ្យ​មាន​ការ​វិនិយោគ និង​តម្លៃ​សំណង់​ថ្លៃ​ខ្លាំង​សម្រាប់​អ្នក​វិនិយោគ​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ។ ចាប់តាំងពីការទិញដី វត្ថុធាតុដើម កម្លាំងពលកម្ម ជាដើម កើនឡើងបញ្ឈរ វាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់។

លោក វ៉ូ ហុងថាង - នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង DKRA Group ។

ទី​២ ស្ថានភាព​ផ្លូវច្បាប់​នៃ​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ​ត្រូវ​អូសបន្លាយ​ពេល​យូរ​ដើម្បី​ដោះស្រាយ​។ ចាប់ពីដំណាក់កាលកម្មសិទ្ធិដីធ្លី អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវដាក់ពាក្យសុំឯកសារអនុម័តពីរដ្ឋាភិបាលគ្រប់លំដាប់ថ្នាក់ផងដែរ ដោយមិនគិតពីការបង្កើតផែនការសំណងសម្រាប់ការបោសសម្អាតទីតាំង... ដែលបណ្តាលឱ្យការបញ្ចប់គម្រោងស្របច្បាប់ត្រូវចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ។

ជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មជាក់លាក់ដូចជាអចលនទ្រព្យ ពួកគេភាគច្រើនប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ ការខ្ចីប្រាក់ពីប័ណ្ណបំណុល និងបណ្តាញធនាគារមានទំហំធំណាស់។ ខណៈពេលដែលគម្រោងនេះត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារតែនីតិវិធីច្បាប់មិនពេញលេញ សហគ្រាសនៅតែត្រូវ "ទទួល" ការប្រាក់យ៉ាងច្រើនពីបំណុល។ ឯកសារភ្ជាប់ទាំងអស់ខាងលើនឹងត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងតម្លៃនៃផលិតផលបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់។

ដូច្នេះវាពិបាកណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការទម្លាក់តម្លៃផលិតផលឱ្យនៅកម្រិតទាប ឬដើម្បីបំពេញតាមគំនិតនៃ "តម្លៃសមរម្យ" តាមការចង់បានរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន ជាពិសេសក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៅពេលដែលការចំណាយខ្ពស់រួចទៅហើយ។

វិនិយោគិន៖ ការ​និយាយ​នោះ​បង្ហាញ​ថា​អ្នក​វិនិយោគ​អចលន​ទ្រព្យ​កំពុង​តែ​មាន​ការ​«ឈឺក្បាល»​ជាមួយ​នឹង​បញ្ហា​តម្លៃ។ តើអ្នកអាចចែករំលែកឱ្យកាន់តែច្បាស់អំពីការចំណាយមួយចំនួនដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវទទួល ហើយតើវាប៉ះពាល់ដល់ការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះយ៉ាងដូចម្តេច?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ការចំណាយលើធាតុចូលដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី សំណងបោសសំអាតការដ្ឋាន ការប្រាក់កម្ចីធនាគារ ថ្លៃពលកម្ម ការទិញសម្ភារៈសំណង់... បានកើនឡើងយ៉ាងគំហុក សូម្បីតែច្រើនដងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

គម្រោងចាប់ពីពេលមានគោលនយោបាយសាងសង់រហូតដល់ការបញ្ចប់ស្របច្បាប់ដូចការរំពឹងទុក ចំណាយពេលជាមធ្យមប្រហែល 3 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ អាជីវកម្មដែលចង់សាងសង់ជាផ្លូវការអាចចំណាយពេលដល់ទៅ 10 ឆ្នាំលើក្រដាស់ស្នាមដោយខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

ដើម្បីកាន់កាប់ដីធ្លី សហគ្រាសត្រូវបង់ថ្លៃសំណង និងថ្លៃបោសសម្អាតទីតាំងជាបន្តបន្ទាប់ តាមរយៈការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី បង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងថ្លៃការពារដីស្រែជូនរដ្ឋ។

បន្ទាប់​មក ថ្លៃ​សំណង់​បាន​មក​ពី​កម្លាំង​ពលកម្ម សម្ភារៈ​ជាដើម សុទ្ធ​តែ​កើន​ឡើង​តាម​ពេល​វេលា។ សម្រាប់​គម្រោង​ផ្ទះល្វែង តម្លៃ​សំណង់​មាន​ប្រមាណ ៥០% ប្រហែល ៣០% សម្រាប់​ផ្ទះល្វែង និង ២០% សម្រាប់​វីឡា។

មិន​មែន​និយាយ​ពី​បន្ទុក​ហិរញ្ញវត្ថុ​ទេ​នៅ​ពេល​អាជីវកម្ម​ត្រូវ​បង់​ប្រាក់​ដើម​និង​ការ​ប្រាក់​លើ​កម្ចី។ គម្រោង​នេះ​ត្រូវ​ចំណាយ​ពេល​យូរ​ដើម្បី​បញ្ចប់ ថ្លៃ​ហិរញ្ញ​វត្ថុ​នេះ​នឹង​កើន​ឡើង​ខ្ពស់។ ហើយចុងក្រោយ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងតម្លៃលក់ដែលអតិថិជនត្រូវបង់នៅពេលទិញផ្ទះ។

វាមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីទទួលយកការខាតបង់ដោយគ្រាន់តែរុញផលិតផលរបស់ពួកគេចេញ។

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏អាប់អួរក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានព្យាយាមផ្តល់នូវការលើកទឹកចិត្តដ៏ទាក់ទាញដល់អ្នកទិញផ្ទះ និងពង្រីករយៈពេលបង់ប្រាក់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ។

តាមពិតទៅ វាគឺជាគោលនយោបាយដែលធ្វើឱ្យខូចដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគ ប៉ុន្តែពួកគេនៅតែទទួលយកវាដើម្បីព្យាយាមបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ឥឡូវនេះថ្លៃដើមខ្ពស់ពេក អាជីវកម្មអាចបញ្ចុះតម្លៃផលិតផលតែប៉ុណ្ណោះ ដើម្បីសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍ទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ក្នុងកម្រិតមធ្យម។

វាពិបាកណាស់ក្នុងការបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះឱ្យនៅកម្រិត "សមរម្យ" ពីព្រោះអាជីវកម្មត្រូវការរកប្រាក់ចំណេញ។ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការរំពឹងថាអាជីវកម្មនឹងទទួលយកការខាតបង់ដោយគ្រាន់តែលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេ។

កាលពីមុន វិនិយោគិនជាច្រើនរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញរហូតដល់ដប់ភាគរយមុនពេលធ្វើអ្វីមួយ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេរំពឹងថានឹងអាចបំបែកបាន ឬសូម្បីតែបាត់បង់ប្រាក់នៅក្នុងដំណាក់កាលដំបូងមួយចំនួន។ គោលដៅខ្ពស់បំផុតរបស់អ្នកវិនិយោគនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺតម្លៃលក់ទាបបំផុតដែលអាចធ្វើទៅបានដោយប្រមូលប្រាក់ឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើបានដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុតសម្រាប់អតិថិជនដែលចង់កាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។

ការរំពឹងទុកនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានកើនឡើងដោយសារគោលនយោបាយ

វិនិយោគិន៖ ការពិតបង្ហាញថា សូម្បីតែនៅក្នុងបរិបទទូទៅនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2023 ក៏ដោយ ក៏ផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនៅតែទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ពិសេសពីអតិថិជន ហើយគម្រោងនៅក្នុងផ្នែកនេះតែងតែមានបរិមាណប្រតិបត្តិការមានស្ថិរភាព។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី អ្នកវិនិយោគហាក់ដូចជាចាប់អារម្មណ៍លើការអភិវឌ្ឍន៍បុរីប្រណិត និងអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់.... ហេតុអ្វីបានជាអ្នកគិតថាភាពចម្លែកនេះបានលេចឡើង?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ការជាប់គាំងផ្លូវច្បាប់ដែលកើតឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នានៅក្នុងគម្រោងរាប់ពាន់នៅទូទាំងប្រទេសបានបណ្តាលឱ្យមានគម្រោងតិចតួចណាស់ដែលមានសិទ្ធិចាប់ផ្តើមក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ មានតែនៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

ដោយសារតែគម្រោងមួយចំនួនតូច ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ ល្បឿននៃការលក់ប្រាកដជានឹងលឿនខ្លាំងណាស់ ហើយប្រតិបត្តិការដ៏មមាញឹកធ្វើឱ្យយើងងាយយល់ច្រឡំថា មានតែគម្រោងតម្លៃទាបប៉ុណ្ណោះដែលចាប់អារម្មណ៍ពីមនុស្ស។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏ចាំបាច់ផងដែរក្នុងការទទួលស្គាល់ការពិតដែលថាសម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅ "ចំណុចក្តៅ" ដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ចំនួនផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃក្រោម 50 លានដុង/m2 គឺស្ទើរតែមិនមាន។ គម្រោងខាងលើទាំងអស់នឹងត្រូវចំណាយអស់ពី 70-80 លានដុង/m2 សូម្បីតែ 100 លានដុង/m2 ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអចលនទ្រព្យប្រណីតផងដែរ។

គម្រោងទាំងអស់ខាងលើស្ថិតនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់បែបនេះ ដូច្នេះវាពិបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល។ ហើយជាពិសេសក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ចំនួននៃគម្រោងប្រណិតដែលមានសិទ្ធិដាក់ឱ្យដំណើរការគឺមានការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យបរិមាណប្រតិបត្តិការនៃផ្នែកនេះទាបផងដែរ។

ដូច្នេះ គេមិនអាចមើលពីចំនួនប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារ ដើម្បីបញ្ជាក់ថាផ្នែកអចលនទ្រព្យប្រណីតមិនសូវចាប់អារម្មណ៍ជាងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ឬសង្គមនោះទេ។

ប្រសិនបើការចំណាយត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះភ្លាមៗ។

បន្ថែមពីលើនេះ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគមួយចំនួន អាជីវកម្មជាច្រើនបានកំណត់ទីតាំងខ្លួនឯងតាំងពីដើមដំបូងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកទីប្រជុំជន និងផ្ទះតម្លៃខ្ពស់ និងមានយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកនេះ ដូច្នេះទោះបីជាពួកគេពិតជាចង់អភិវឌ្ឍផ្នែកតម្លៃទាបបន្ថែមទៀតដើម្បីបំពេញតម្រូវការទីផ្សារក៏ដោយ ក៏ពួកគេនៅតែត្រូវទទួលយកការបន្តទិសដៅដើម។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានអនុវត្តន៍មិនទាន់បញ្ចប់ ជាមួយនឹងការវិនិយោគដើមទុនខ្ពស់ ដូច្នេះវាពិបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការប្តូរទៅផ្នែកអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតបានយ៉ាងងាយស្រួល។

វិនិយោគិន៖ ដូច្នេះតាមគំនិតរបស់អ្នក តើដំណោះស្រាយអ្វីខ្លះដែលត្រូវអនុវត្ត ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាកង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ? ច្បាប់​ភូមិបាល​ដែល​បាន​ធ្វើ​វិសោធនកម្ម​ត្រូវ​បាន​អនុម័ត​ហើយ​នឹង​ត្រូវ​អនុវត្ត​ក្នុង​ការ​អនុវត្ត។ តើ​អ្នក​វាយតម្លៃ​ថា​វា​នឹង​ប៉ះពាល់​ដល់​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ក្នុង​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​របៀប​ណា?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ផ្អែកលើគោលនយោបាយសំខាន់ៗរបស់រដ្ឋ យើងអាចរំពឹងទាំងស្រុងថា ក្នុងរយៈពេល ៣-៥ ឆ្នាំខាងមុខ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យកង្វះខាតតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើននាពេលថ្មីៗនេះ។

ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន តួនាទីរបស់រដ្ឋនៅតែសំខាន់បំផុត ដោយកាន់ភារកិច្ចសំខាន់ក្នុងប្រតិបត្តិការ និងតម្រង់ទិសការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ តាមរយៈគោលនយោបាយ ស្ថាប័ន និងយុទ្ធសាស្ត្រ...។

អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺត្រូវដោះស្រាយរាល់បញ្ហាផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោង ដោយកាត់បន្ថយពេលវេលានីតិវិធីរដ្ឋបាល ដើម្បីឲ្យអាជីវកម្មអាចពង្រាយសំណង់បានឆាប់រហ័ស។ ជាពិសេស ច្បាប់ដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មថ្មីពិតជានឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានភ្លាមៗទៅលើការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ បន្ទាប់ពីត្រូវបានអនុវត្តជាផ្លូវការ។

ទីពីរ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវការចំណាយលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ហើយគួរតែមានកម្មវិធីជំនួយពន្ធបន្ថែមទៀតសម្រាប់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍផ្នែកលំនៅដ្ឋាន និងសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

ទីបី វៀតណាមគួរតែពិចារណាបង្កើតមូលនិធិអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានបន្ថែមសម្រាប់ម្ចាស់គេហដ្ឋានដំបូងដូចជាសិង្ហបុរី។

ហើយជាចុងក្រោយ នៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង យើងគួរតែបង្កើតមូលនិធិដីស្អាតបន្ថែមទៀត ហើយដាក់ដេញថ្លៃដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចទទួលបានដីបានយ៉ាងងាយស្រួល។

សម្រាប់អាជីវកម្ម ធម្មជាតិនៅតែជាទំនាក់ទំនងនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ប្រសិនបើតម្លៃបញ្ចូលកើនឡើង តម្លៃលក់នឹងកើនឡើង ហើយផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើការចំណាយត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យបញ្ចប់ក៏នឹងធ្លាក់ចុះភ្លាមៗដែរ។ ដើម្បី​គ្រប់​គ្រង​ការ​ចំណាយ​ខាង​លើ រដ្ឋ​នៅ​តែ​មាន​តួនាទី​សំខាន់​ក្នុង​ការ​សម្រេច​ចិត្ត​លើ​ការ​កើន​ឡើង ឬ​ថយ​ចុះ​នៃ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ ។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html