ឆមាសទី១ឆ្នាំនេះវេទនា តើនៅមានចំណុចភ្លឺសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំដែរឬទេ?

Dat Xanh Services Economic - Financial - Real Estate Research Institute (DXS FERI) ទើបតែចេញផ្សាយរបាយការណ៍ស្រាវជ្រាវទីផ្សារសម្រាប់ត្រីមាសទី 2 និង 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ដែលបង្ហាញថារូបភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្តនៅទ្រឹង។

ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាធំៗ ចាប់ពីផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននៃស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ច នយោបាយ និងហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោក និងក្នុងស្រុក រហូតដល់ច្បាប់អចលនទ្រព្យនៅតែត្រូវបានរឹតបន្តឹង ដោយមិនមានវិធានការជាក់លាក់ណាមួយដើម្បីដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់នោះទេ។ ទំនុកចិត្តទីផ្សារមិនទាន់ស្ទុះងើបឡើងវិញខ្លាំងដែលបង្កការលំបាកដល់អ្នកចូលរួមទីផ្សារទាំងអស់។

ការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យថ្មីគឺស្ទើរតែមិនមាន។

ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានថយចុះ ៨៩% នៅទីក្រុងហូជីមិញ និង ៩១% នៅទីក្រុងហាណូយ បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ ដូច្នោះហើយ ចំនួនគម្រោងថ្មីដែលបើកលក់ក៏ថយចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ការផ្គត់ផ្គង់ដែលមានស្រាប់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលបានអនុវត្តជាច្រើនឆ្នាំកន្លងមក ដែលមានចំនួនប្រហែល 90% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋមសរុបនៅក្នុងតំបន់សំខាន់ៗ។

នៅទីក្រុងហាណូយ និងតំបន់ជិតខាង មិនមានគម្រោងច្រើនទេដែលអាចដាក់ឱ្យដំណើរការបាន។ អាផាតមិនគ្រប់គ្រងទីផ្សារហាណូយ ភាគច្រើនមកពីគម្រោងតូចៗ និងគម្រោងដែលបានប្រគល់ផ្ទះដែលមានស្រាប់។ ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារទាំងមូលជាទូទៅមានប្រតិបត្តិការយឺត។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ទីផ្សារចម្បងគឺមកពីផ្ទះល្វែងនៅភាគខាងកើតទីក្រុងហូជីមិញ ធ្លាក់ចុះ 70% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ប៊ិញឌឿង ដុងណៃ និងឡុងអាន ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅមានកម្រិត ដែលភាគច្រើនមកពីដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោងចាស់។

អចលនៈទ្រព្យ - ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមានទុក្ខ តើនៅតែមានចំណុចភ្លឺសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំដែរឬទេ? — ការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារ។

បើប្រៀបធៀបទីផ្សារធំៗពីរនៃទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីបានកត់ត្រាការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង។ នៅទីក្រុងហាណូយ មានតែផលិតផលប្រហែល 500 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានផលិត ធ្លាក់ចុះ 91% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ភាគច្រើនមកពីគម្រោងតូចៗដើម្បីស្វែងរកទីផ្សារ។ ទីក្រុងហូជីមិញសម្រេចបានផលិតផលប្រហែល 1.800 ធ្លាក់ចុះ 89% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

តំបន់ទាំងពីរបានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៃអាផាតមិន ដោយទីក្រុងហាណូយមានចន្លោះពី 42-55 លាន/m2 កើនឡើងពី 3-5% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ជាមួយទីក្រុងហូជីមិញពី 60-80 លាន/m2 កើនឡើង 2-3% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ អត្រាស្រូបយកផលិតផលផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយសម្រេចបានប្រហែល 15% គូសបញ្ជាក់ដោយការចាប់អារម្មណ៍របស់អតិថិជនបរទេស។

អត្រាស្រូបយកផលិតផលផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញមានប្រហែល 20% ដែលក្នុងនោះគម្រោងថ្មីៗដូចជា Elysian, The Avatar, 9x An Suong មានអត្រាស្រូបយក 50% - 60% ។

នៅក្នុងទីផ្សារកណ្តាល ក៏មិនមានសញ្ញាវិជ្ជមានច្រើនដែរ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលមានស្រាប់ មិនមានគម្រោងថ្មីទេ។

បច្ចុប្បន្នតំបន់លោកខាងលិចកំពុងជួបប្រទះការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មមានកម្រិត ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គេរំពឹងថានឹងមានការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងតំបន់នេះចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2023 តទៅ។

អចលនៈទ្រព្យ - ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមានទុក្ខ តើនៅតែមានចំណុចភ្លឺសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំដែរឬទេ? (រូបភាពទី 2) ។ — អត្រាស្រូបយកទីផ្សារអចលនទ្រព្យសរុប។

ដោយពិចារណាលើទីផ្សារទាំងមូលអត្រាស្រូបយកជាទូទៅគឺប្រហែល 10 - 15% ដែលក្នុងនោះ: ខាងជើងមានអត្រាស្រូបយកខ្ពស់បំផុតនៅ 15 - 20%; តំបន់កណ្តាល និងខាងលិចមានអត្រាស្រូបយកទាបបំផុត ប្រហែល 5% ប៉ុណ្ណោះ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជិតខាង អត្រាស្រូបទាញប្រែប្រួលប្រហែល ១០ ទៅ ២០%។

"ការលំបាកដែលបានអូសបន្លាយពីចុងឆ្នាំ 2022 ដល់ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងសូចនាករនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដែលខ្វះខាត និងអត្រាស្រូបយកទាបខ្លាំង ជាពិសេសបន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៅតែថយចុះពី 50-60% តម្លៃលក់ជាមធ្យមបានធ្លាក់ចុះ 20-30% ហើយអត្រាស្រូបយកទីផ្សារទាំងមូល 5% - 10% ។ FERI បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយ។

ចំនួនអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានរំលាយបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ក្រុមអ្នកជំនួញអចលនវត្ថុស្ថិតក្នុងចំណោមក្រុមដែលមានអត្រាខ្ពស់បំផុតនៃអាជីវកម្មដែលត្រូវបានរំលាយដោយកើនឡើង 30.4% ប៉ុន្តែមានចំនួនអាជីវកម្មដែលទើបបង្កើតថ្មីទាបបំផុតនៅក្នុងប្រទេស (61.4% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ)។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន DXS FERI ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 បន្តប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាធំៗ ដែលបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាឧបសគ្គនៃទីផ្សារអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ហើយនៅតែមិនមានវិធានការជាក់លាក់ណាមួយដើម្បីដោះស្រាយ។

ការលក់យឺតនេះបានធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគ និងជាន់ជួញដូរស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាកខ្លាំង។ នៅចុងខែមិថុនាឆ្នាំ 2023 ចំនួនឈ្មួញកណ្តាលនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានថយចុះពី 60% ទៅ 70% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងចុងឆ្នាំ 2023 ។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ DXS FERI លើឈ្មួញកណ្តាលបុគ្គលដែលធ្វើការនៅជាន់ឈ្មួញជើងសា លទ្ធផលបានបង្ហាញថា 71% នៃឈ្មួញកណ្តាលនឹងបន្តប្រកាន់ខ្ជាប់នូវវិជ្ជាជីវៈនេះ 19% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរបានឆ្លើយថាពួកគេនឹងធ្វើការជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យខណៈពេលដែលស្វែងរកការងារផ្សេងទៀតដើម្បីធ្វើឱ្យជីវិតរបស់ពួកគេមានស្ថេរភាព ហើយ 10% នៃឈ្មួញកណ្តាលគ្រោងនឹងប្តូរទៅឧស្សាហកម្មមួយផ្សេងទៀត។

អចលនៈទ្រព្យ - ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមានទុក្ខ តើនៅតែមានចំណុចភ្លឺសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំដែរឬទេ? (រូបភាពទី 3) ។ — ការរំលាយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើង ចំនួនឈ្មួញកណ្តាលមានការថយចុះ។

ក្នុងចំណោមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចំនួន 480 ដែលធ្វើការស្ទង់មតិដែលបានលាឈប់ពីការងារ មានតែ 52% ប៉ុណ្ណោះដែលមិនមានបំណងវិលត្រឡប់ទៅកាន់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2023 ខណៈពេលដែល 36% នឹងត្រលប់មកវិញនៅពេលដែលទីផ្សារងើបឡើងវិញ។

FERI បាននិយាយថានៅពេលដែលឈ្មួញកណ្តាលមួយចំនួនធំចាកចេញពីទីផ្សារ វាក៏ជាពេលដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវ "ប្រើល្បិច" ដើម្បីស្វែងរកអ្នកលក់។ មធ្យោបាយដែលវិនិយោគិនធ្វើនេះគឺដើម្បីដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយពិសេសដើម្បីទាក់ទាញឈ្មួញកណ្តាលដូចជា ដំឡើងថ្លៃឈ្មួញកណ្តាល បង្កើនប្រាក់រង្វាន់ក្តៅ ពង្រីកលក្ខខណ្ឌប្រាក់រង្វាន់ បង្កើនតម្លៃទីផ្សារ និងការថែទាំអតិថិជន បង់ថ្លៃសេវាឈ្មួញកណ្តាលប្រចាំសប្តាហ៍ ឬភ្លាមៗក្នុងរយៈពេល 48 ម៉ោងនៃការផ្សះផ្សាប្រតិបត្តិការ។

សេណារីយ៉ូសម្រាប់រយៈពេល 6 ខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ

អត្ថាធិប្បាយលើទីផ្សារក្នុងរយៈពេល 6 ខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ DXS - FERI បន្តបង្ហាញពីសេណារីយ៉ូចំនួន 3 រួមមាន: សេណារីយ៉ូសមស្រប (ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ អត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងមកក្រោម 10 - 12% តម្លៃលក់កើនឡើងបន្តិច អត្រាស្រូបយកកើនឡើងយ៉ាងល្អពី 40 - 50%);

សេណារីយ៉ូដែលរំពឹងទុក (ការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើងបន្តិច អត្រាការប្រាក់ថយចុះបន្តិចមកនៅរង្វង់ 11-13% តម្លៃលក់នៅតែមានស្ថេរភាព ខណៈពេលដែលអត្រាស្រូបយកកើនឡើង 20-30%) និងសេណារីយ៉ូដែលប្រឈម (ការផ្គត់ផ្គង់នឹងបន្តថយចុះ 20-30% អត្រាការប្រាក់បន្តខ្ពស់> 14% តម្លៃលក់ធ្លាក់ចុះ 10-20%) ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវរបស់ Dat Xanh ក៏បានច្រានចោលនូវសេណារីយ៉ូដ៏ល្អនេះតាំងពីដើមមក ព្រោះវាមិនមានលទ្ធភាពក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ។ ទីផ្សារគ្រាន់តែទន្ទឹងរង់ចាំការផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗពីសេណារីយ៉ូដ៏លំបាកទៅកាន់សេណារីយ៉ូដែលរំពឹងទុក ហើយលទ្ធផលច្បាស់ជាងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងឃើញនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024។

អ្នកជំនាញ DXS - FERI បាននិយាយថា "មានសូចនាករជាច្រើនដែលបង្ហាញថាទំនុកចិត្តទីផ្សារនឹងត្រលប់មកវិញជាបណ្តើរៗចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2023 និងដើមឆ្នាំ 2024 នៅពេលដែលគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលនឹងចាប់ផ្តើមចូលជាធរមាន ដែលនឹងក្លាយជាកម្លាំងជំរុញសម្រាប់ដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃទីផ្សារ" ។

ប្រភព