សម្ពាធលើកាលកំណត់នៃសញ្ញាប័ណ្ណអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2025

ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានក៏ដោយ ក៏អ្នកជំនាញមួយចំនួននៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីហានិភ័យនៃការសងបំណុលយឺតយ៉ាវដោយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំក្រោយ។

ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានក៏ដោយ ក៏អ្នកជំនាញមួយចំនួននៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីហានិភ័យនៃការសងបំណុលយឺតយ៉ាវដោយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំក្រោយ។

យោងតាម ​​TS ។ លោក Can Van Luc ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃ BIDV ក្នុងអំឡុងពេលដ៏លំបាកបំផុតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ (ពីខែមិថុនាដល់ខែសីហា ឆ្នាំ 2023) ក្រឹត្យលេខ 08/2023/ND-CP ត្រូវបានចេញដោយរដ្ឋាភិបាល ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគអាចចរចាដើម្បីពង្រីក និងពន្យារពេលបំណុល។ ជាមួយនឹង "ខ្សែបន្ទាត់ជីវិត" នេះ 60% នៃអាជីវកម្មត្រូវបានផ្តល់ការបន្ថែមរយៈពេល 2 ឆ្នាំ ដោយហេតុនេះនាំមកនូវកាលបរិច្ឆេទសងបំណុលដល់ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2025។

ស្ថិតិពីទីភ្នាក់ងារវាយតម្លៃឥណទានបង្ហាញថាសមតុល្យនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម (ទាំងប្រាក់ដើម និងការប្រាក់) ដែលត្រូវបង់ក្នុងឆ្នាំ 2025 ត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានចំនួន 334,000 ពាន់លានដុង។ សម្រាប់​ឧស្សាហកម្ម​អចលន​ទ្រព្យ​តែ​មួយ​គត់ សមតុល្យ​កាលកំណត់​ដែល​រំពឹង​ទុក​គឺ​ប្រហែល 135,000 ពាន់​លាន​ដុង។

ការអត្ថាធិប្បាយលើតួលេខខាងលើ អ្នកជំនាញមកពី BIDV បាននិយាយថា សម្ពាធសញ្ញាប័ណ្ណនៅឆ្នាំ 2025 មិនគួរឱ្យព្រួយបារម្ភនោះទេ។ លំនាំដើមទំនងជាមិនសូវមានទេ ដោយសារទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពវិជ្ជមានបន្តិចម្តងៗ។ អាជីវកម្មជាច្រើនគ្រាន់តែកំណត់ការបញ្ចុះតម្លៃផលិតផលប្រហែល 10% ដើម្បីលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេជំនួសឱ្យ 40 - 50% ដូចកាលពីសម័យមុន។

មិន​ត្រឹម​តែ​ប៉ុណ្ណោះ លោក Luc មាន​ទំនុក​ចិត្ត​ថា ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​កំពុង​ទទួល​បាន​ផល​ចំណេញ​ពី​កត្តា​ម៉ាក្រូ។ ដូច្នោះហើយអតិផរណាកំពុងកើនឡើងនៅក្រោមការគ្រប់គ្រង; អត្រាការប្រាក់នៅវៀតណាមនៅតែទាប។ អត្រាប្តូរប្រាក់ធ្លាក់ចុះ; ឱនភាពថវិកា បំណុលសាធារណៈ បំណុលបរទេស កាតព្វកិច្ចសងបំណុលរបស់រដ្ឋាភិបាល ... ក្នុងកម្រិតដែលរដ្ឋសភាអនុញ្ញាត។ លើសពីនេះ ប្រព័ន្ធស្ថាប័ន និងច្បាប់កំពុងត្រូវបានកែលម្អជាបណ្តើរៗ ដោយសារវត្តមាននៃច្បាប់អចលនទ្រព្យថ្មីចំនួនបី។

សន្ទុះនៃការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងរបាយការណ៍ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 របស់ក្រសួងសំណង់។ ជាពិសេសចំនួនសរុបនៃប្រតិបត្តិការជោគជ័យសម្រាប់ផ្នែកផ្ទះល្វែង និងលំនៅដ្ឋានបុគ្គលបានឈានដល់ 38,398 ប្រតិបត្តិការ។ តួលេខនេះបានកើនឡើង 48.3% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 និងកើនឡើង 29% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។ ជាមួយនឹងភាពប្រសើរឡើងនៃអារម្មណ៍ទីផ្សារ ការសន្និដ្ឋានសម្រាប់ការត្រឡប់មកវិញនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកាន់តែច្បាស់។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Nguyen Quang Thuan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន FiinRatings មានប្រសាសន៍ថា ប្រភពដើមទុនដ៏ធំបំផុតសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ មិនមែនបានមកពីកម្ចីធនាគារ ឬសញ្ញាប័ណ្ណទេ ប៉ុន្តែបានមកពីការទូទាត់របស់អតិថិជន។ ដរាបណារដ្ឋាភិបាលដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ក្នុងគម្រោងនានា និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការចាប់ផ្តើមគម្រោងក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ការដោះស្រាយបំណុលសញ្ញាប័ណ្ណនឹងលែងជា "បញ្ហា" ដ៏លំបាកទៀតហើយ។

តាមពិតទៅ ការវិវឌ្ឍនៃការកាត់ទោសតាមផ្លូវច្បាប់កំពុងមានសន្ទុះ។ ចាប់ពីត្រីមាសទី 3 នៃឆ្នាំ 2024 គម្រោងជាច្រើនដែលត្រូវបាន "ទុកដាក់" អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំបានបើកលក់ឡើងវិញ។ នៅទីក្រុងហាណូយ ពួកគេគឺ Hanoi Melody Residences (ស្រុក Hoang Mai) និង QMS Top Tower (ស្រុក Nam Tu Liem)។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ គម្រោង "រស់ឡើងវិញ" គឺ Dat Xanh Homes Riverside (ទីក្រុង Thu Duc), Metro Star (ទីក្រុង Thu Duc), D-Homme (សង្កាត់ 6), Lavida Plus (សង្កាត់ 7)...

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់ Dr. លោក Vu Dinh Anh អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចបាននិយាយថា ចំនួនមូលបត្របំណុលដែលចាស់ទុំនៅឆ្នាំ 2025 នៅតែជាសម្ពាធដ៏ធំធេងលើអាជីវកម្ម។ ជាពិសេស មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមានហានិភ័យខ្ពស់នៃការហួសកាលកំណត់ និងបំណុលអាក្រក់ដែលអាចកើតមានជាងមធ្យមភាគទីផ្សារ។

ការសន្និដ្ឋានរបស់អ្នកជំនាញគឺត្រូវបានបង្កើតឡើងយ៉ាងល្អ ជាពិសេសបើប្រៀបធៀបជាមួយនឹងរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះ។ ដូច្នោះហើយ ក្នុងរយៈពេល 10 ខែកន្លងទៅ ក្រុមអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានមានចំនួន 60% នៃចំនួនសរុបនៃមូលបត្របំណុលហួសកាលកំណត់។ សូម្បី​តែ 56% នៃ​អ្នក​ចេញ​ឥណទាន​ខ្សោយ​គឺ​ស្ថិត​នៅ​ក្នុង​វិស័យ​អចលន​ទ្រព្យ​និង​សំណង់។

“ក្នុងរយៈពេល 12 ខែខាងមុខ មូលបត្របំណុលប្រហែល 109,000 ពាន់លានដុងនឹងមានភាពចាស់ទុំនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន ដែលស្មើនឹងជិតពាក់កណ្តាលនៃតម្លៃសរុបនៃមូលបត្របំណុលដែលចាស់ទុំ។ ក្នុងចំណោមនោះ យើងប៉ាន់ប្រមាណថាមានមូលបត្របំណុលប្រហែល 30,000 ពាន់លានដុងដែលមានហានិភ័យនៃការសងប្រាក់ដើមយឺត»។

យោងតាមលោក Duong Duc Hieu នាយកផ្នែកវិភាគ និងវាយតម្លៃឥណទាន វិស័យសហគ្រាសមិនមែនហិរញ្ញវត្ថុនៃការវាយតម្លៃ VIS សមត្ថភាពសងបំណុលរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យនៅតែខ្សោយ ហើយកម្រិតនៃភាពខុសគ្នានៃសមត្ថភាពសងបំណុលកំពុងពង្រីកកាន់តែខ្លាំង។

អ្នកជំនាញមកពី VIS Rating បានវាយតម្លៃថា សម្រាប់អាជីវកម្មដែលមានគម្រោងផ្តោតលើផ្នែកអចលនទ្រព្យ ដែលប្រមូលផ្តុំនៅទីក្រុងធំៗដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ សកម្មភាពនៃការលក់ពិតជាល្អ ហើយនឹងងើបឡើងវិញនៅឆ្នាំ 2024។ អាជីវកម្មទាំងនេះនឹងមានធនធានកាន់តែប្រសើរ និងសមត្ថភាពសងបំណុលខ្ពស់។

“ផ្ទុយទៅវិញ អាជីវកម្មមួយចំនួននឹងនៅតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាក ដោយសារការផ្តោតអារម្មណ៍ពីមុនរបស់ពួកគេលើគម្រោងដែលមានការរំពឹងទុកខ្ពស់។ តម្រូវការសម្រាប់ផ្នែកនេះនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយ ដូច្នេះសមត្ថភាពសងបំណុលនៅមានកម្រិតខ្សោយ»។

VIS Rating បានសង្កត់ធ្ងន់ថារហូតដល់ 2/3 នៃវិនិយោគិនដែលបានចុះបញ្ជីក្នុងផ្សារហ៊ុនមានលំហូរសាច់ប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលពីកម្រិតខ្សោយទៅខ្សោយខ្លាំង ជាពិសេសលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រតិបត្តិការគឺតិចជាង 5% នៃបំណុលសរុប។ នេះគឺធ្ងន់ធ្ងរជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់គម្រោង។

ជាមួយនឹងស្ថានភាពខាងលើ វាត្រូវបានព្យាករណ៍ថា 50% នៃមូលបត្របំណុលដែលផុតកំណត់នៅចុងឆ្នាំ 2024 និងដល់ឆ្នាំ 2025 អាចមានហានិភ័យនៃការទូទាត់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់យឺត ដែលភាគច្រើនជាអាជីវកម្មដែលយឺតយ៉ាវក្នុងការទូទាត់ជាប្រចាំ។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html