オークションに参加する投資家の能力に関する規制はない
国会に提出して審議される予定の土地法案（改正案）では、国が土地使用料を徴収して土地を割り当てる場合や、リース期間全体にわたって一括払いで土地をリースする場合に、土地使用権を競売にかける事例が明記されている。草案では、競売事例、競売条件、個人および組織の責任、ならびに各レベルの人民委員会の責任が規定されている。特に、土地使用権のオークションに参加する組織は、国から土地の割り当てや土地の賃借を受ける資格があるなど、すべての条件を満たしている必要があります。預金やその他の保証形態などの規制に従って投資プロジェクトを実施するための条件を確保します...
しかし、この草案では、オークションの原則や、オークションに参加したものの金銭的義務を履行せず、オークションを放棄した場合の制裁や個人の責任については規定されていない。一方、現実には、オークションに参加する個人や団体が、価格を高騰させ、さらには「仮想」価格まで引き上げようと競い合い、その後、保証金を放棄し、オークション主催者だけでなく他の参加者にも多くの影響を及ぼすケースがあります。
例えば、2021年末にホーチミン市トゥーティエムの「黄金の土地」のオークションでは、4つの企業が落札したが、その後、全社が保証金を引き出した。これらの企業は開始価格の7〜8倍の価格を提示しており、市の予算から多額の資金が集まり、社会経済の発展に投資されるかのように見せかけている。しかし、これらの企業はいずれも預託金を放棄したため、トゥーティエム都市圏の「黄金の土地」区画は現在まで動かないままとなっている。
多くの経済専門家は、この事件から多くの教訓が得られ、投資家、市場、国家管理機関に警告を発するだろうと考えている。これは、企業や投資家がオークション全般、特に公有地オークションに参加する前に、慎重に検討し、計算しなければならないという事実に関連する教訓です。会社自体と経済の両方に多くの影響を及ぼすため、ランダムに「価格設定」することはできません。管理機関については、公有財産の競売のプロセスにおいて、参加する団体や個人の能力などの審査手順が設けられます。プロジェクトの実施に関する制約と、成功を確実にするための入札方法。
したがって、土地法案（改正案）では、同様のプロジェクトを実施する投資家の能力と経験を規制または補完することを検討する必要がある。主な原則には、オークション後に金銭的義務を履行できなかった組織や個人に対する保証金と罰金が含まれます。投資家の能力と経験に関する追加規制は、オークション後に投資家がプロジェクトを実施できず、放棄、他の投資家への転売、または保証金の没収につながる状況を克服するのにも役立ちます。
企業がオークションに勝っても保証金を放棄すると、経済にさまざまな影響が生じます。
UEH経済・法律・国家経営学部経済・法律・経営センター所長のフイン・フオック・ギア氏によると、ホーチミン市トゥーティエム都市圏の土地オークションから得られた教訓は、プロジェクト開発の入札において重要な問題は適切な投資家を選び、投資家の能力を正しく評価することだということを改めて証明したという。
投資家の能力は、プロジェクトの規模、企業の資本能力、類似プロジェクトの実施経験、オークション後の法的制約と責任の必要性に関連する要素によって決定されます。同時に、入札法、不動産競売法、政令、規則などの関連法において、投資家の能力やプロジェクト関連の責任を評価するための基準を統一し、関連付ける必要があります。
企業がオークションに勝っても保証金を放棄すると、経済にさまざまな影響が生じます。
法律はより厳しくなるでしょう。
ホーチミン市弁護士会のブイ・クアン・ニエム弁護士は、オークション終了後に落札者が保証金を放棄するケースについて、これが経済全体に多大なコストと結果をもたらすと強調した。まず、落札者が保証金を放棄すると、不動産および土地のオークション主催者はオークションのプロセスをやり直すためにリソースを無駄にすることになります。
同時に、預託金の取り消しの事例は、土地価格が高騰しすぎたという事実と関係していることが多く、「仮想」価格が国有地価格の上昇を引き起こしている。これにより、州が土地を取り戻し、補償し、その後のプロジェクトのために敷地を整地することも困難になるだろう。同時に、土地価格が高騰しすぎると、プロジェクトの投資率も急激に上昇します。
プロジェクト投資家はすべての投資コストを再計算する必要があり、プロジェクト開発に参加するユニットさえ存在しなくなります。これは、その地域の全体的な社会経済の発展を妨げることを意味します。地価が上がりすぎると、家や不動産を購入したい人でも困難に直面することになります。
弁護士ブイ・クアン・ギエム氏は、「不動産競売の条件は不動産競売法に詳細に規定されている。しかし、今回の土地法（改正）草案に、土地使用権競売に参加するプロジェクト実施投資家の能力と経験に関する規制を追加することが検討される可能性がある。この追加はより厳しいものとなり、ホーチミン市トゥーティエムの「黄金の」土地の競売のような保証金放棄の事例を制限することを目的としている」と強調した。
これに同意し、ベトナム弁護士商事仲裁センターのグエン・ヴァン・ハウ会長弁護士は、競売の原則や、個人が競売に参加したが金銭的義務を履行しなかったり、違反したりした場合の制裁は、不動産競売法で完全に規制されていると述べた。時間の経過とともに、オークションの成功件数と質は向上しましたが、まだ欠点もあります。
具体的には、オークションチームの専門知識とプロ意識の質がまだ限られており、手順と順序の違反により多くのオークションがキャンセルされるという違反が発生しています...オークションの質は一般的に効果がなく、「ブルーチーム - レッドチーム」が価格を下げる状況はますます巧妙かつ複雑になっており、オークションのメカニズムには依然として多くの限界が見られます。特に、公共資産を伴うプロジェクトにおける土地使用権の競売においては、多くの違反行為が発覚し、投機や不当利得につながり、国家の損失のリスクを招いていました。
そのため、ハウ氏は、専門法の規定から、土地法（改正）でも土地使用権の競売に適切かつ効果的な仕組みを作るための規制を補足する必要があると提案した。具体的には、投資家の財務能力と経験の評価に関する規定を補充し、法律の規定に従って預託時間を規定します。同時に、土地競売区域周辺の土地価格の上昇を抑制するため、競売後に金銭的義務を履行しない団体や個人に対して保証金や罰金を課すなど、土地使用権を悪用する事業に対して厳しい制裁を規定する必要がある。
ホーチミン市特別メカニズムに関する決議98号では、市が積極的に投資家を選定することも認められており、オークションや入札に参加した後の企業の能力とコミットメントを評価するための基準と基準が規定されています...土地法を詳細にガイドする法令や通達とともに、オークション後に投資家がプロジェクトを実施できず、放棄、他の投資家への転売、または保証金の没収につながる状況を克服するのに役立ちます。
ヒューン・フオック・ギア氏、 UEH経済・法律・行政学部経済・法律・経営センター所長
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)