銀行金利が大幅に低下しているにもかかわらず、住宅購入者はなぜ慎重になり、「頭金を支払う」勇気がないのでしょうか?

住宅ローンは低迷、伸び鈍化

住宅融資は年末に銀行融資を加速させる原動力になると予想されていたが、低迷しており、予想よりも回復が遅い。

住宅価格は高すぎる一方で流動性は低く、さらに貸出金利も上昇しているため、投資家や住宅購入者は慎重になり、頭金を払う勇気がなくなってきている。

サコムバンクのグエン・ドゥック・タック・ディエム総裁は、今年の最初の9か月間の銀行融資は期待に応えられなかったと語った。ダウトゥ紙によると、このような状況の原因の一つは、不動産購入者の収入が減少し、適正価格の住宅供給が需要を満たしていないことだ。

VCBS証券会社のアナリストによると、住宅供給が限られているため住宅購入需要は回復していない。さらに、住宅価格（特に中心部のアパート）は近年急激に上昇しており、投資家や住宅購入者の懸念を引き起こしています。今年上半期、不動産業向け融資は10％以上増加したが、消費者向け住宅ローン融資はわずか1％強の増加にとどまった。

住宅ローンの需要低迷により、システム全体の信用成長が鈍化

低金利と住宅・投資需要の高まりを背景に、住宅ローンは今後、小売信用の主な成長原動力になると予想されています。

VCBSのアナリストは、「今後、供給が好調に推移する中で、不動産・建設融資は引き続き急速に増加していくと見ています。特に、新たな不動産法の施行後、金利や法的問題への対応策が講じられたことで、プロジェクトは引き続き加速していくでしょう。同時に、低金利は不動産事業者だけでなく住宅購入者からの借入需要を刺激するでしょう」と述べています。

しかし、AFAグループのCEOであるファン・レー・タン・ロン氏はVnexpressで、現実は予想通りではないと語った。 「多くの不動産ブローカーは、低金利が不動産へのキャッシュフローを刺激すると考えていますが、実際には、遊休資金は不動産に流入しておらず、銀行預金に還流しています。住宅価格は高すぎ、市場は『買いにくい、売りにくい』状態にあり、不動産取引が減少し、キャッシュフローが流入していません」とロン氏は述べた。

個人向け住宅ローンは、現在、銀行にとって最も収益性の高い分野の一つです。これは、銀行の信用ポートフォリオにおける未払い債務の大部分を占めるセクターでもあります。したがって、銀行はこのセグメントの信用がすぐに回復することを切望しています。

しかし、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長によると、現在、多くの住宅購入者は、2023年に不動産で行き詰まった痛みを経験したこともあり、銀行からお金を借りることを「恐れている」という。

人々は「ホームステッドの夢」を実現するのが難しいと感じている

住宅ローンは、コロナ禍で銀行が低金利の貸出金利を適用したこともあって、2021年と2022年に急増した。しかし、その後変動金利が急上昇し、不動産市場が流動性危機に陥ったため、多くの投資家は金利負担を軽減するために売却や損切りをせざるを得なくなりました。

ホーチミン市西部の不動産。ビンチャン地区の移転地、アパート、タウンハウス、土地など。2024年8月撮影。写真：クイン・トラン

現在、住宅ローン金利は低下しているものの、住宅ローン借り手は優遇措置終了後の変動金利について依然として懸念を抱いています。さらに、住宅価格は収入に比べて高すぎるため、人々は依然として慎重になり、家を買うために借金をする勇気が出ません。

ホーチミン市1区の病院の看護師長であるフォンさんによると、住宅購入の予算は約30億ドンで、そのうち約20億ドンは貯金、さらに10億ドンは銀行からの借り入れとのこと。彼女は第 7 地区周辺の 2 ベッドルームのアパートを購入したいと考えていました。1 週間の調査の後、彼女は自分の基準を満たすアパートをいくつか見つけましたが、アパートの実際の価値に比べて価格がまだ高いと感じたため、躊躇していました。

Vnexpressによると、彼女は現時点で購入手続きを完了しない理由について、「おそらく現在の供給不足が住宅価格を押し上げているのでしょう。市場が改善し、より多様な供給で選択肢が増えるまで待ちたいのです」と語った。

実際、住宅価格は最近、特にマンション分野で継続的に上昇しています。ベトナム不動産協会（VARS）は、第2四半期のハノイとホーチミン市のマンション価格指数が2019年と比較してそれぞれ58％と27％上昇したと発表した。今年販売開始された供給の80％以上は、1平方メートルあたり5000万ドン以上の価格となっている。郊外の不動産価格は1平方メートルあたり4,000万～8,000万VNDの範囲ですが、中心部では1平方メートルあたり1億VNDを超えます。

VARSによると、20億ドン以下の手頃な価格帯のアパートを購入するために借金をするには、各世帯は借金返済と毎月の生活費を確保するために少なくとも月3,500万〜4,000万ドンの収入がなければならない。一方、都市部の世帯の現在の収入は月1,000万～2,000万ドンに過ぎません。低価格と流動性の低下は、不動産へのキャッシュフローが期待通りに流入するのを妨げる障壁となります。

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長はさらに、信用拡大の原動力は不動産、特に住宅ローンの需要に依存していると分析した。したがって、この分野での融資を刺激するためには、人々の所得水準に合わせて不動産価格を規制する政策が必要です。さらに、企業がコストを削減するための法的障壁を取り除き、信用条件をより柔軟にして、不動産への資本の流入を刺激する必要がある。

借り手側についても、経済専門家は現段階で不動産購入に資金を使う際には慎重な計算を推奨している。個人不動産専門家のレ・クオック・キエン氏によると、住宅購入のために借金をする場合、まず借り手は安定した給与収入があり、少なくとも40～50％の自己資本を保有している必要があり、残りは債務返済能力を維持し、不良債権を回避するために銀行から資金援助を受ける必要があるという。

キエン氏は、通常、住宅購入者は日常生活におけるその他の基本的なニーズの費用を賄うために、最大でも月収全体の40％を住宅費に充てるべきであると語った。したがって、住宅購入者は、適切なローンパッケージを選択するために銀行間の住宅ローン金利を比較することに加えて、キャッシュフローと債務返済能力を慎重に考慮する必要があります。月々の利息と元金の支払いは、慎重かつ合理的に計画されなければ、生活に大きな経済的負担とプレッシャーを与える可能性があります。

不動産価格は高すぎるが流動性が低いため、購入者は投機することができず、長期間にわたって資本を保有し続ける必要があるだけでなく、高い利益率を期待することも困難です。住宅価格の高騰により、不動産賃貸による利益も減少します（総投資額の約 3% に過ぎず、銀行金利よりもはるかに低い）。 Dau Tu紙によると、これは資金が不動産に流れ込むのではなく、貯蓄に流れ込む理由でもある。

VPバンク証券のアナリストは、ベトナム人の収入に対する住宅価格の比率が上昇しており、推奨比率の約4〜5倍になっていると述べた。そのため、住宅ローンの金利は過去1年間で大幅に低下したにもかかわらず、住宅価格は依然として高止まりしており、多くの人にとって「マイホームを持つ夢」を実現することは困難となっています。

カーン・リン（t/h）

出典: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm