不動産は最も不安定な経済セクターの一つです。
VIRESによると、不動産は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を受けて経済が低成長のスパイラルに陥り、世界経済が変動すると多くの不利な要因の影響を受ける、最も不安定な産業の一つだという。
不動産業界は、2010年から2013年の危機よりもさらに深刻な困難と課題に直面しています。
統計総局によると、年初から10月末までに全国の不動産企業は1,067社が解散し、2022年の同時期に比べて9.5％増加した。
つまり、毎月 107 の不動産会社が市場から撤退していることになります。一方、過去10か月間の不動産事業の新規設立数も2022年の同時期に比べて50.2％減少した。
ほとんどの不動産会社は、事業計画を変更し、投資活動、プロジェクト建設を中止または延期し、IPOを中止し、生産規模を縮小し、さらにはプロジェクトを譲渡し、従業員の70〜80％を削減し、再構築に全力を尽くして生き残り、回復する方法を見つけなければなりませんでした。
しかし、流動性が急激に低下する中で、不動産事業の困難、特に財務問題はますます複雑化しています。
厳しい財政状況に直面し、不動産業界だけでなく経済の他の多くの部門も金融政策の支援に一層期待を寄せているようだ。
VIRESは次のように強調した。「信用の拡大と信用資本へのアクセスは、ほぼすべての大規模および小規模のフォーラムや会議で熱く議論される問題となっている。」
「余地の緩和」、「不動産余地の拡大」、「信用ボトルネックの解消」、「信用成長の改善」などの新たなシグナルは、市場では前向きな感情として歓迎されている。
「不動産事業の回復に向けた困難を解決し、安全で健全かつ持続可能な不動産市場を発展させることは、不動産業界が大きな波及効果を持つため、経済回復の重要な原動力を生み出すための緊急の課題となっている」とVIRESは強調した。
金利を下げ続けると、不動産投機が再び活発化する可能性がある。
現在、多くの不動産業界からは、金利の引き下げ継続を推奨するなど、金融政策の緩和を求める声が上がっている。しかし、VIRES は現時点で金利を引き下げることはもはや重要ではないと考えています。
なぜなら、2023年上半期だけで、国立銀行は運営金利を4回連続で引き下げたからです。それに応じて、商業銀行の預金金利と貸出金利も、新たな状況における人々や企業の借入ニーズによりよく合うように引き下げられました。
しかし、金利引き下げは期待したほど景気を押し上げる効果は出ておらず、今後も金利引き下げを続けるかどうかも重要な課題だ。
「信用価格をさらに引き下げるために金利を引き下げることは、依然として潜むインフレリスク、米ドルや他の多くの主要経済国の金利が下がっていない、あるいは上昇する可能性さえある場合の為替レートへの影響などの障害に直面するだろう」とVIRESの報告書は述べている。
一方、総需要の回復、強化、発展のための措置を講じずに金利の引き下げのみで信用を拡大し、資本を市場に投入する方法を見つければ、信用資本が増加し、債務返済計画が不確実な、財政的に持続不可能な生産・事業プロジェクトに移転されることになる。
VIRESは、ローン返済能力のある実現可能な生産・事業プロジェクトが不足しているため、市場への資本増強の取り組みは、信用資本を投機部門に移転させることにさえつながり、その結果、一部の市場で再び価格バブルが増加する可能性があると考えています。
言うまでもなく、力強い信用の伸びは市場を支える一方で、社債やプロジェクト債の発行による資本源の多様化に向けた企業全般、特に不動産業界の取り組みを弱めることになる。
不動産市場は何を待っているのでしょうか?
VIRES は、近年、国立銀行が信用機関にプロジェクトに資本を集中させるよう指導する努力を重ねてきたと考えています。
関係省庁や地方自治体も、企業の困難を取り除き、企業が法的条件を満たすのを支援するための措置を講じる必要がある。
しかし、不動産業界は銀行融資に頼りすぎず、融資枠が緩和されるか、あるいは拡大されるのを待つべきです。なぜなら、不動産業界に投入される融資額はかなり多く、依然として増加傾向にあるからです。
現状では、不動産専用の別室があっても、銀行からの融資条件を満たさないため、事業者が利用できない可能性があります。
一方、不動産が信用支援に依存し続けると、大きなシステムリスクが生じることになる。不動産が破綻すると、その影響は銀行に波及するからです。
VIRESによれば、債券は不動産市場にとって最も重要な資本源であるはずだ。市場は中長期の資本を必要とするため、銀行資本ではなく債券に頼らなければなりません。
「不動産業界の銀行への依存を減らす以外に方法はなく、そうして初めてリスクを分散できる」とVIRESは述べた。
長期的には、企業が資金を動員する余地が広がるよう、健全で透明性があり持続可能な債券市場を発展させるための法制度の改善を継続する必要がある。
法政策の管理においては、2022年に起きたように、時には緩すぎて抜け穴だらけの市場が生まれ、企業が競争して発行する事態となり、リスクが発生すると突然「ブレーキ」がかかり、企業が間に合うように対応できなくなるような状況を避ける必要がある。
さらに、特に現在の困難な状況においては、将来の不動産事業から資本を解放することが不動産事業者にとって極めて緊急の課題となっています。そのためには、シードキャピタルの創出からプロジェクトの法的障害の除去まで、さまざまなソリューションを同時に組み合わせる必要があります。
不動産業にとって、持続的な成長と発展の時代へと進むためには、企業債務の再編のために損失を削減するために資産を売却し、信用や債券の資本、顧客の預金からの資本へのアクセスの記録を「整理」するなど、いかなる犠牲を払ってでも再編段階を乗り切る必要がある。
VIRES は、不動産市場のバランスを回復し、流動性のボトルネックを解消するには、政府や省庁の協力が必要であるが、企業の自主性が欠かせなくなると考えています。
「困難の中にチャンスを見つけ、柔軟に適応することが、生き残り、泥沼から抜け出したい企業が注力すべきことだ」とVIRESは強調した。
| VIRESによると、不動産市場は前例のない困難に直面しており、回復速度はかなり遅いものの、政府と各省庁、支局、地方自治体が企業の困難を克服する決意を固め、また企業コミュニティが困難を克服する努力をすることで、不動産市場は今後着実に前進し、より専門的、健全かつ持続的に発展し、すべての「流れ」が解消されると期待されています。 |
ディン・トラン
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