不動産市場は「傾斜を乗り越える」ほど強力ではないが、もはや「制御不能」ではない

10月12日午後、ベトナム不動産協会（VNREA）とベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が共同でイベントを開催し、「2023年第3四半期のベトナム不動産市場の回復プロセスの評価と2023年第4四半期の市場状況の予測」レポートを発表しました。

不動産取引が再び活発化

VARSの市場調査および不動産投資促進コンサルティング部門の副部長であるファム・ティ・ミエン氏は、開会の辞でVARSの調査データを引用し、特に昨年末と今年最初の数か月の困難な時期と比較すると、不動産市場の流動性は徐々に改善していると述べた。

市場には明るい兆しが見え始めています。これらは、ハノイ、ハイフォン、ラオカイ、ダナン、ホーチミン市など、経済が発展しており、インフラや交通機関への投資促進に注目が集まっており、需要に適した供給源が多数ある地域です。ホーチミン…

ミエン氏は、上記の成果は、国家管理機関と企業間の努力、つながり、緊密な連携のおかげであると述べた。特に、政府からは20件近くの関連法令文書や措置が継続的かつ繰り返し発行されており、その内容はますます市場や企業の実際のニーズに近づいている。

ミエン氏は「市場は『坂を乗り越える』ほど強力ではないが、『ブレーキを失う』リスクからはある程度逃れた」と語った。

不動産業界は最も困難な時期を過ぎ、取引は量的にも質的にも徐々に回復しつつあります。

レポートのデータによれば、市場全体の取引量は時間の経過とともに増加しており、人々のニーズに合った製品が市場に導入されるケースが増えていることがわかります。その結果、2023年第3四半期には、市場で約6,000件の取引が記録され、第2四半期の1.5倍、第1四半期の2倍以上となりました。

しかし、前期と比較すると、2023年の最初の9か月間の取引総数は、前年同期比で約50％、土地フィーバー期との比較で約20％にとどまりました。その理由は、住宅価格が継続的に上昇しており、止まる気配がないため、市場には依然として公営住宅や手頃な価格の住宅セグメントの供給が不足しているからです。

VARSのレポートは、将来を予測すると、経済回復と経済成長の明るい見通しにより、アパートから賃貸オフィス、工場、小売用不動産に至るまで、あらゆる分野で不動産需要が確実に増加すると明確に示しています。特に、さまざまな理由により供給が逼迫している状況では、今後の不動産価格の上昇は考慮すべき事項です。

さらに、ミエン氏は、国家銀行が2023年3月以降、4回連続で運営金利を引き下げていることにも言及しました。銀行融資金利は明らかに低下しており、6.7％から10％の範囲で、2022年初頭の水準に近づいており、2023年第2四半期末と比較すると0.4％から3.5％に低下しています。これは住宅購入者にとって有利な金利です。この期間中に居住用の家を購入すると、信用と価格水準を最大限に活用できます。

投資家が社会住宅を建設するためのさらなるメカニズムが必要

このイベントで、VARS不動産調査ワーキンググループのメンバーであり、SGOホームズのゼネラルディレクターであるレ・ディン・チュン氏は、大都市の不動産市場は底入れの兆候を示しており、中心核エリアの100億ドン以下のアパートや住宅セグメントに焦点を当てていると語った。

土地セグメントについては、明るい兆候は見られないものの、オークション土地タイプでは底値を打った兆候が見られ、ハノイ周辺地域では価格が約20億ドン、吸収率は70％～80％で、オークション価格は開始価格より約5％高く、1区画あたり3,000万～5,000万ドンの差額ですぐに譲渡できる。

リゾート観光分野だけが依然として暗い状況にあり、市場における投資家心理のせいで取引量は停滞したままとなっている。

SGOホームズのゼネラルディレクターであるLe Dinh Chung氏がイベントで講演しました。

VARS不動産研究開発ワーキンググループのメンバーであり、G-Home JSCのゼネラルディレクターであるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅の供給についての見解を述べ、100万戸の社会住宅を建設するという政府の政策は非常に人道的であると強調した。

しかし、現実的には、現在の市場では100万戸の社会住宅では十分ではないことを認識する必要があるとナム氏は述べた。上記のプロジェクトが最大限に実施されたとしても、人々は依然として所有権に対する需要が強いです。

一方、社会住宅プロジェクトの実施、建設、販売開始のプロセスには、法的メカニズムから規制、購入条件、政策の対象となるケースまで、依然として多くの問題が残っています。

特にナム氏は、多くの規制が厳しすぎるために富裕層と貧困層が区分けされ、多くの階層の人々にとって社会住宅が手の届かないものとなっているため、人々が社会住宅にアクセスするのが非常に難しいという現状を指摘した。

投資家側にとっても、社会住宅建設の実施は、仕組み、政策、企業の財務能力など多くの面で困難があるため、難しい問題となっている。ナム氏によれば、公営住宅の建設は「困難でリスクも伴う」という。

市場では、建設地の立地条件が悪く、住民の生活ニーズを満たしていないため、社会住宅が「売れない」状況さえある。多くの投資家は建設に時間とお金を費やしますが、何十年にもわたって行政手続きに「苦しめられて」います。完成して販売開始後に損失が出た場合は自己負担となります。 10％以上の利益が出た場合、その利益を国に返還しなければならないが、ナム氏はこれは不合理だと考えている。

したがって、G-Home JSC のゼネラルディレクターは、住宅政策はすべての社会階層を対象とすべきであると勧告しました。社会住宅政策の受益者に関する規制は、より適切なものに変更する必要がある。公営住宅は富裕層向けに販売されるものではなく、課税所得と貯蓄はあるが高額な商業住宅には入居できない人々も対象とすべきだ。

同時に、投資家向けのメカニズムと政策をよりオープンで「開放」的な方向に構築し、賞賛、奨励し、社会住宅建設企業が建設を継続する機会を増やすための条件を整えるべきである。

最後に、VARS副会長兼事務局長のトラン・ヴァン・ビン氏は、今後、不動産市場が真に正常に戻るためには、法的および資金的なボトルネックに加え、顧客と投資家の信頼が解決しなければならない最後の「障壁」となると述べた。

2023年第4四半期の不動産市場は、2024年の変革への足がかりとなることが期待されます。市場全体像には、間違いなく多くの新たな明るい兆しが見られるでしょう。特に、開発の余地が大きく、同期した近代的な計画があり、投資に重点を置いたインフラがあり、価格が高くない地域です。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html