様子見精神は解消されつつあり、ハノイ西部のマンションが「電波を独占」し、ホーチミン市の土地価格は調整後どのくらい上昇するのでしょうか？

市場は徐々に改善し、ゆっくりと着実に回復を続けています。ハノイのマンション販売数が200％以上増加、ホーチミン市の調整地価は市場価格の70％程度にとどまる…などが最新の不動産ニュースです。 [広告_1]

2024年末までに、ベトナムの不動産市場の回復プロセスは明確な進展を遂げるでしょう。 （写真：リン・アン）

市場は着実に回復している

batdongsan.com.vnによると、ベトナム不動産市場調査評価研究所（ベトナム不動産ブローカー協会）の副所長ファム・ティ・ミエン氏によると、ベトナムの不動産市場は持続的に回復しているという。

ミエン氏によると、多くのプラス要因に支えられ、新法が「吸収」されるのを待つ間、ベトナムの不動産市場は徐々に改善し、持続的に回復し続けるだろう。年末までに、ベトナムの不動産市場の回復プロセスは明確な進展を遂げるだろう。

ベトナム不動産市場研究評価機構（ベトナム不動産ブローカー協会）の副所長は、設定されたシナリオを上回る経済成長を背景に、信用は「暗い」状況を脱し、融資金利水準は低いままであり、公共投資支出は引き続き促進されていると強調した。 2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、信用機関法第209条第2項は、以前の決定より5か月早い8月1日から施行され、不動産市場の回復と発展の促進にプラスの影響を与えるでしょう。

法律が施行されれば、「様子見」の精神はなくなるだろう。プロジェクト開発企業は、国家管理機関との結びつきを解く競争を開始する。投資家は製品の発売にさらに自信を持つようになりました。投資家の自信が高まり、銀行で満期を迎えるキャッシュフローが不動産に流れ込むようになります。ブローカーおよび仲介サービス事業者は、能力の向上、スタッフの採用、知識のトレーニング、新しい規制への対応などを積極的に行っています。

ミエン氏によると、新しい法律が「吸収」されるのを待つ間、不動産市場は徐々に改善し、ゆっくりと持続的に回復し続けるだろう。年末までに、ベトナムの不動産市場の回復プロセスは明確な進展を遂げるだろう。回復の結果は、セグメントや地域によって引き続き差別化されますが、より均等に配分されます。

ホーチミン市の調整済み土地価格表は市場価格の約70％にすぎません。

7月29日午後、ホーチミン市プレスセンター（HCMC）で、2024年土地法第257条第1項に基づく土地価格表の調整に関する情報提供のための記者会見が開催されました。

ホーチミン市天然資源環境局の代表者によると、調整された土地価格表の草案は、2020年1月16日付の市人民委員会の決定第02/2020/QD-UBND号に記載されている土地価格表と比較して約7倍に上昇した。ただし、2020年1月16日付決定02/2020/QD-UBNDに基づく土地価格表を使用する場合には、土地価格調整係数3.5倍を乗じる必要があります。したがって、現実には、今回の補正地価公示は約2.5倍にしか上がらず、したがって、予想される補正地価公示による土地価格は、市場価格水準の70％に相当するにすぎない。

たとえば、決定02/QD-UBNDによれば、1区グエンフエ省ドンコイ通りの土地価格は1億6,200万VND/m2（2013年土地法による土地価格枠の最高水準に相当）です。 2021年、市人民委員会は1階建て住宅の具体的な土地価格（時価）を6億8000万/㎡で承認した。内挿法で計算すると、この地域の土地価格は9億7千万/㎡に相当します。現在、ドンコイ通りとグエンフエ通りの予想調整済み土地価格表は 8 億 1,000 万 / 平方メートルであり、これはその地域の一般的な水準に適合しています。

また、天然資源・環境省によると、予備評価を通じて最も影響力のあるグループが土地利用目的の変更や世帯および個人の土地利用権の承認の対象となっている。ただし、2013年土地法と2024年土地法を比較すると、1993年10月15日以前に土地を安定的に使用していた場合は、土地使用料を支払う必要はありません。制限面積を超える場合は、2005年地価公示に基づいて徴収されます。その他の土地利用の場合は、その土地利用の起源や時期などを考慮して適切な料金率を定めます。

政府が発行する土地使用料および土地賃料の徴収に関する法令案によれば、徴収率は予想される調整済み土地価格表の10％から50％までの時間枠に基づいて検討されることになる。また、政策対象家族、功労者、貧困世帯に属する土地使用者に対しては、政府の規定に従って土地使用料が免除または減額される。

「提案されている調整済み土地価格表は、規制対象土地価格を共通市場価格に近づけるものであり、土地利用者にとっての公平性と透明性の向上に寄与し、国家予算の損失を回避するものです。したがって、土地利用はより経済的になります。近い将来、政府は実際の状況に合わせて徴収水準（割合）を調整し、歳入の急増を抑制する予定です」と、天然資源・環境省の担当者は述べた。

ハノイのアパート市場は需給に明るい兆し

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが発表した2024年第2四半期のハノイ不動産市場レポートによると、2024年の最初の6か月間、ハノイのアパート市場は供給と需要の両方で前向きな兆候を示したという。約1万800戸の新築マンションが販売開始となり、昨年の同時期の約3倍となった。

2024年第2四半期には約7,600戸のアパートが販売開始され、前四半期比140%増、前年比155%増を記録しました。この大きな変化は主に、ビンホームズ オーシャン パークやビンホームズ スマート シティなど、統合型都市エリアにおける新しいアパートメント プロジェクトの開始によるものです。西部地域は、2024 年の最初の 6 か月間の新規アパート供給の約 59% を占め、中規模のプロジェクトが引き続き市場を支配し、新規供給の約 90% を占めています。

2024年上半期には約1万900戸のマンションが販売され、前年比216％増加した。 2024年第2四半期、ハノイの新築マンション販売戸数は約7,400戸に達し、前四半期比110％増、前年同期比147％増となった。平均プライマリー価格は1平方メートルあたり約2,640米ドルに達し、前四半期比11％増、前年比30％増となった。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家によると、2024年上半期の新規販売の増加は、近年の新規供給の不足によるものだという。透明な法的地位、評判の良い投資家、魅力的な販売方針、オールインワンのユーティリティを備えた新しく開始されたプロジェクトは、好調な販売実績を記録しています。これらのプロジェクトのほとんどは、西部の大規模な統合都市圏から生まれています。

ハノイにおけるアパート需要の増加は、都市の人口増加と移民による住宅需要の増加によって推進されています。また、不安定な経済情勢の中、不動産チャネルへの投資需要は徐々に戻りつつあります。

供給不足のため、主要アパートの価格は上昇し続けています。この価格上昇は、新規供給の98%を占める中高級マンションの供給によっても牽引されたが、一方で手頃な価格のマンションの供給は依然として不足している。

ハノイのアパート市場では、2024年後半に不動産市場に約9,500戸の新築アパートが登場すると予想されています。この供給の大部分は、その戦略的な立地と確立されたインフラの恩恵を受けて西部地域に集中することになります。また、2024年後半も引き続き、ビンホームズオーシャンパークやビンホームズスマートシティなどの複合都市エリアへの供給が集中すると予想されます。

2025年以降、インフラ開発と政府の都市計画の取り組みにより、ドンアン、ジアラム、ハドン、ホアイドゥック、ホアンマイ、ロンビエン、タンチなどの郊外地区が将来のアパート供給の大部分を占めると予想されています。特に、ドンアン地区とジアラム地区は2025年までに地区となることが予想されており、ビンホームズ・コーロア、ビンホームズ・オーシャンパーク、BRGスマートシティなどの大規模統合都市エリアからの予想される供給に貢献します。

2024年の最初の6か月間、ハノイのアパート市場は供給と需要の両方で前向きな兆候を示しています。 （写真：ケ・トアイ）

8月1日からのマンションからの緊急避難事例

政府は、アパートの改修および再建に関する改正住宅法のいくつかの条項を詳述した政令98号を8月1日から発効した。

政令によれば、アパートの所有者と使用者が移転しなければならないケースは5つある。このうち、緊急移転が必要なマンションが２件、補償・移住支援計画に基づく移転が必要なマンションが３件ありました。

具体的には、火災や爆発、自然災害や敵の攻撃などにより、引き続き使用するための安全条件を満たさなくなったマンションの2つのケースが緊急移転の対象となります。

この場合、省管理機関は、当該マンションが引き続き使用できないと判断した日から3日以内に、省人民委員会に緊急移転決定書を提出しなければなりません。

特に、緊急に移転しなければならないマンションの所在地、仮住まいの場所、移転の方法、費用、期間、関係団体や個人の責任などについて明確に記載する必要があります。アパート所有者が転居しない場合、管理会社は強制執行決定の日から最大7営業日以内に強制執行を行います。

マンション３棟も補償・移住支援計画に基づき移転が必要。

まず、マンションの主要な耐力構造は全体的に危険な状態にあり、倒壊の恐れがあり、継続使用の条件を満たしていません。

第二に、マンションの建物が深刻な損傷を受けており、防火、給排水、廃水処理、電気、構内交通などの技術インフラシステムが現在の技術基準や規制の要求を満たしていないか、または運用や利用に安全上の問題が生じるリスクがあります。これらの建物は、アパートの所有者と利用者の安全を確保し、都市の改修と美化の要件を満たすために取り壊される必要があります。

最後に、アパートの構造の 1 つが損傷しており、基礎、柱、壁、梁、垂木など、通常の使用要件を満たしていません。これらのプロジェクトは、前述の2つの解体事例には該当しませんが、承認された計画に従って改修と同期建設の対象となります。

アパートの所有者と使用者には、利用可能な再定住住宅基金など、さまざまな形で一時的な宿泊施設が手配されます。地域内の公有財産の住宅基金。地方予算資本または開発投資基金、地方住宅開発基金（ある場合）からの資本を使用して、商業住宅を購入するか、移住住宅基金の建設に投資します。さらに、オーナーは自身の宿泊施設を提供することで報酬を受け取る場合もあります。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html