土地の分割と売却を厳しくする

DNVN - 不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産事業法（改正）の新しい規制により、不動産事業者による土地の分割と販売が「厳しく」なっている。

住宅法と不動産事業法2023は8月1日から施行される予定だ。不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏は、この2つの新法は不動産事業の「区画分割と土地販売」を2つの観点から「厳しくした」とコメントした。それは、区画に分割して販売できる事業区域の範囲を絞り込み、事業者が従うべき手続きを規定することです。

具体的には、地域範囲、特別区、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地内のプロジェクト、または土地法に基づいて住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権を競売にかけることによって投資家を選定するプロジェクト（地域に関係なく）については、投資家が区画を分割して土地を販売する不動産事業を行うことは許可されません。

企業が区画を分割して土地を投機家に売却する形でプロジェクトを実施することで、多くの土地熱が発生しています。

建設省によると、2023年12月現在、ベトナムには902の都市部がある。そのうち、特別級都市地域が2つ、I級都市地域が22つ（そのうち、直轄I級都市地域が3つ）、II級都市地域が36つ、III級都市地域が45つ、IV級都市地域が95つ、V級都市地域が702つあります。

「Ⅲ類型以上の市街地に該当する105市町村の事業は、土地の区画割りや販売による不動産業を行うことが認められていない。これにより、事業者が土地の区画割りや販売を行うことができる区域の範囲が大幅に縮小される。」

言い換えれば、タイプIII以上の都市部では、投資家は販売用に住宅を建てなければならず、以前のように土地を小さな区画に「分割」して販売することはもうない」とトゥアン氏はコメントした。

企業が遵守しなければならない手続きに関して、トゥアン氏は、新法では土地使用権を分割という形で譲渡するためには、企業が「必要な」条件と「十分な」条件の両方を満たさなければならないと規定されていると述べた。

必要条件は、企業が区画を分割して土地を売却することにより、プロジェクトにおける土地使用権を譲渡することを許可する省人民委員会からの文書を取得することです。 「十分な」条件とは、投資家が将来の住宅を売買する契約に署名する場合と同様に、建設局に許可を申請する手続きを実行しなければならないことです。

新しい規制は、投資家から土地の譲渡を受ける者が、投資家が売買契約に署名できる時期を明確に決定するための根拠を持つのに役立ちます。これは、投資家が建設省からの文書を持っているかどうかによって決まります。

「区画割りを厳しくする新たな規制は合理的だ。企業は区画を分割してプロジェクトを実施し、投機、売買、転売の形で一部の個人に土地を販売し、多くの土地熱を引き起こしている。2021年初頭のピークは北から南まで同時に発生し、社会資産の浪費を引き起こしている。」

一方、現行法では、分割された土地の購入者に対して建設工事の実施を義務付けていない」とトゥアン氏は述べた。

また、トゥアン氏によると、不動産事業法（改正）に規定されている非常に注目すべき規定の 1 つは、土地使用権の譲受人が「承認された設計と詳細計画、建設許可が付与されなければならない場合には建設許可、および締結された不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の譲渡契約の合意に従って、進捗を確実にするために住宅を建設しなければならない」という要件です（第 34 条第 2 項）。

これは、投資家だけでなく、管轄当局が購入者の住宅建設を監督するための重要な基礎となります。土地を購入して放置したり、個人的な投機目的で使用したりすることは避けてください。

ホアイ・アン

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260