DNVN - 不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産事業法（改正）の新しい規制により、不動産事業者による土地の分割と販売が「厳しく」なっているという。
2023年住宅法及び不動産事業法は8月1日から施行される予定です。不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏は、この2つの新法により、不動産事業の「区画分割と土地販売」が2つの観点から「厳しくなった」とコメントした。それは、区画に分割して販売できる事業区域の範囲を絞り込み、事業者が遵守すべき手続きを規定することです。
具体的には、地域範囲については、特別市街地、I型市街地、II型市街地、III型市街地の区、地区、市街地内のプロジェクト、または（地域に関係なく）住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権を競売にかけることによって投資家を選定するプロジェクト。土地法により、投資家は土地を分割して販売する不動産事業を行うことができなくなります。
建設省によると、2023年12月現在、ベトナムには902の都市部がある。特別級市街地2ヶ所、第一級市街地22ヶ所（うち中央直轄第一級市街地3ヶ所）、第二級市街地36ヶ所、第三級市街地45ヶ所、第四級市街地95ヶ所、市街地702ヶ所を含む。五
「Ⅲ類型以上の市街地に該当する105市町村の事業では、土地を分割して販売する形態の不動産事業を行うことは認められていない。そのため、企業が土地を分割して販売できる範囲は大幅に縮小されます。
言い換えれば、タイプIII以上の都市部では、投資家は販売用に住宅を建てなければならず、以前のように土地を小さな区画に「分割」して販売することはもうない」とトゥアン氏はコメントした。
企業が遵守しなければならない手続きについて、トゥアン氏は、新法では土地使用権を分割という形で譲渡するためには、企業が「必要な」条件と「十分な」条件の両方を満たす必要があると規定されていると述べた。
必要条件は、企業が区画を分割して土地を売却することにより、プロジェクトにおける土地使用権を譲渡することを許可する省人民委員会からの文書を取得することです。 「十分な」条件とは、投資家が将来の住宅を売買する契約に署名する場合と同様に、建設局に許可を申請する手続きを実行しなければならないことです。
新しい規制は、投資家から土地の譲渡を受ける者が、投資家が売買契約に署名できる時期を明確に決定するための根拠を持つのに役立ちます。これは、投資家が建設省からの文書を持っているかどうかによって決まります。
「このように細分化を厳しくする新しい規制は合理的だ。企業は土地を区画分けしてプロジェクトを実施し、投機や転売の形で一部の個人に土地を販売し、多くの土地熱を引き起こしています。 2021年初頭のピークは北から南まで同時に発生し、社会資産の浪費を引き起こしました。
一方、現行法では、分割された土地の購入者に対して建設工事の実施を義務付けていない」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏によると、不動産事業法（改正）に規定されている非常に注目すべき規制の1つは、土地使用権の譲渡人が「承認された設計、詳細な計画に従って、進捗を確実にするために住宅を建設しなければならない」という要件です。土地使用権の譲渡契約における合意に従い、技術的インフラを備えたプロジェクトにおいて建設許可が必要な場合には、計画、建設許可を申請することができる。不動産の譲渡が締結された後も、建設許可は申請できない（第34条第2項）。
これは、投資家だけでなく、管轄当局が購入者の住宅の建設を監督するための重要な基礎となります。土地を購入して放置したり、個人的な投機目的で使用したりすることは避けてください。
ホアイ・アン
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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