「一部の土地に非常に高い価格で入札し、その後、市場を操作するために保証金を放棄する現象」
最近、 ハノイ郊外のホアイドゥック、タンオアイ、ダンフオン地区などで行われた土地オークションの結果は、落札価格が開始価格より何倍も高かったため、多くの人々に衝撃を与えました。さらに、オークション直後、ほとんどの区画が1区画あたり4億～6億ドンの差額で売却された。それだけでなく、これらのオークションの後、周辺市場における土地の販売価格はすぐに1平方メートルあたり500万～1,000万ドンまで上昇しました。
最近、タンオアイ地区の68区画の土地のオークションで、1平方メートルあたり1億ドンを超える最高価格の区画を含む55区画の手付金が没収された。全額支払い済みの13区画の土地のうち、最高価格は1平方メートルあたり5,500万ドン強です。
建設省によると、最近の土地使用権の競売では限界やマイナス面が明らかになったという。一部の地域では、土地の競売プロセスにおいて、「競売ブローカー」や共謀といった現象も発生しており、競売参加者に影響を与えています。「一部の土地区画に非常に高い価格を支払った後、手付金を取り消して仮想価格を設定し、市場を操作し、競売にかけられた多くの土地区画を購入して転売して不法な利益を得るという現象は、多くの地域でかなり一般的であり、組織化されているものさえあります。」
最近行われたホアイドゥック地区の19区画の土地オークション（写真：ドゥオン・タム）。
最近、ハノイ人民委員会は土地使用権オークションに関する各部署への指示文書を発行した。ハノイ市は市警察に対し、土地競売違反を速やかに摘発するための専門的な措置を検討するとともに、競売規則違反者が引き続き競売に参加することを防ぐ措置を講じるよう、区、町、市の人民委員会を指導するよう要請した。
さらに、警察は、オークションに参加し、異常に高い価格を支払って落札したにもかかわらず、規定通りに落札金を支払わなかった人々に対して、オークションへの継続的な参加を防止し、制限するための解決策を提案する必要がある。
ハノイ市はまた、競売に勝つために市場価格よりも高い金額を支払ったが、実際には支払わなかった事例のリストを作成するよう各地区に要請した。このリストはその後、各地区および天然資源環境省のウェブサイトで公開されます。
「非常に高い価格を支払ったにもかかわらず、デポジットを放棄した人々のグループは、これを冗談だと考えた」
不動産法の専門家である弁護士ファム・タン・トゥアン氏は、ダン・トリ記者に対し、最近の土地オークションに多数の参加者が集まった理由は2つあると語った。
まず、以前は、分割された土地の供給はプロジェクト開発企業から行われ、国が競売にかけた土地は、土地基金開発センターや組織によって提供されることが多かった。しかし、8月1日から不動産業法が施行され、不動産業者が特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地内で区画整理を行うことが禁止された。
そのため、土地の供給が狭まっています。家を建てるために土地を購入したい人は、国が主催する土地オークションに参加するしかありません。このタイプの土地は法的地位が明確で安全であるため、多くの人々に人気があります。
2つ目は、開始価格の問題についてです。 2017年は地価調整係数方式により開始価格が決定されます。具体的には、土地評価コンサルタント組織が係数を決定し、それを地方土地評価評議会と省人民委員会に提出して承認を得ることになります。したがって、開始価格は市場価格に近くなります。そのため、参加者の預かり金（開始価格の20％）も高額になるということになります。
不動産法務の専門家、ファム・タン・トゥアン弁護士（写真：NVCC）。
しかし、今年2月から施行された政令12号では、開始価格の決定は価格査定会社を雇うのではなく、地区人民委員会自身が行うことが義務付けられている。
開始価格の算出方法は、これまでの調整係数方式ではなく、省または中央直轄市の人民委員会が定める土地価格表に年間土地価格調整係数を乗じる方式に変更された。これにより、開始価格とデポジットが低くなります。
開始価格が低いため、「大丈夫なら大丈夫、ダメなら諦めよう」という気持ちで参加する人が多いです。さらに、現在の銀行金利は比較的低く、人々が投資できる手段は多くありません。そのため、ほとんどの人は、利益を得るために土地に投資するという考え方をまだ持っています。
この問題について議論したところ、ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）の副所長ファム・ティ・ミエン氏によると、最近の土地オークションには数千人が参加したが、土地の区画数は限られていたという。投資と住宅の需要が非常に高いときに、需要と供給がずれる問題が明確に示されています。
しかし、彼女によれば、落札価格は平均よりもはるかに高いため、投資用としても居住用としても受け入れるのが難しいとのこと。さらに、オークション会場では、より高い価格で販売しようとする人もおり、投機と価格高騰の兆候が見られます。
「現在の手付放棄率は高く、全額支払い済みの区画はすべて中程度の価格です。つまり、手付放棄された高額区画には投機の兆候が見られます」とミエン氏は述べた。
投機に参加し、市場操作を引き起こしている「大物」のグループが存在するかどうかという問題について、ファム・タン・トゥアン氏は、現行法には不動産分野の価格インフレを定義、説明、罰する規定はないと述べた。したがって、処理はまだ民事レベルのみであり、全額を支払わないオークション落札者は保証金を失うことになります。
「法律には、不動産市場を混乱させる投機行為や価格高騰に対する罰則規定がありません。不動産事業における詐欺、欺瞞、欺瞞行為、文書の偽造、不動産情報の意図的な偽造など、特定の種類の投機行為や価格高騰のみが規制されています。したがって、価格高騰や市場操作を構成するものが何であるかが明確にされておらず、価格高騰に類似する行為に対処する法的根拠が存在しないのです」とトゥアン氏は述べた。
同氏によれば、不動産価格をつり上げる投機行為を特定するのは難しいが、それに対処するのはさらに難しいという。なぜなら、たとえ価格つり上げが判明したとしても、適用される罰金は彼らが受け取る利益に比べれば取るに足らないものだからだ。
高額を支払ったにもかかわらず保証金を放棄した者に対する刑法上の取り扱いは、入札者と競売人の間の共謀を発見するための捜査プロセスに左右される。オークション主催者が共謀行為を発見した場合は、捜査機関の結果を待たなければなりません。
トゥアン氏によると、一部の個人やグループは高額を支払ったにもかかわらず、これを冗談だと考えて預金をキャンセルするという。その結果、不動産市場の情報が混乱し、同時に不動産価格が上昇しているという意識が人々の間に生まれ、皆が競売にかけられた土地に投機するようになります。実際、「オークション専門職」というトレンドがすでに生まれています。
さらに、土地を取得した人々が補償された土地の価格と競売にかけられた土地の価格を比較するため、国や企業がプロジェクトを実施するための土地収用のプロセスは困難に直面することになるだろう。
タンオアイにおける68区画の土地の最近のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
土地オークションを開催する際、国には 2 つの目標があります。人々のための住宅を創出することと、予算のための収入を生み出すことです。入札額は高かったものの、保証金がなかったため、上記の目標は両方とも達成されませんでした。
予算を預ける参加者は、参加者からより多くの預け金を集めることになるという意見もあります。しかし、放棄された土地は再度競売にかけられることになり、州の予算にさらなる出費がかかることになる。
ファム・ティ・ミエン氏は、入札額が高額であるにもかかわらず保証金がないオークションの結果について語り、オークションエリアの土地価格は高いまま維持されるだろうと述べた。預託金放棄という事態が起きても、落札価格の高さだけは記憶に残り、土地売却の参考にすることになる。 「競売区域の土地がすべて押し上げられ、不当に高い価格設定となり、本当に困っている人々が土地や住宅を所有できなくなれば、その影響は甚大になるだろう」と彼女は語った。
専門家：具体的な制裁がなければ預金放棄は再発する
専門家によると、高額の競売とその後の保証金没収の状況は、特に移行期間中、つまり2013年土地法から2024年土地法に移行している間、以前に発行された古い土地価格表が依然として地方自治体で使用されている間、今後も繰り返されるだろう。
「高値で入札した後に保証金をキャンセルするのは、価格操作につながるインフレ行為だと誰もが言います。しかし、この行為を裁定するには、法律が明確に定義されていなければなりません。規制がなければ、罰則も存在しません。」
しかし、罰則制度があっても、投機や価格高騰を防ぐことは難しい。例えば、証券分野では相場操縦に関する規制はあるものの、違反行為は依然として発生しています。問題は、現時点では利益と制裁が存在しておらず、その釣り合いが取れていないということだ。 「現行法に欠陥があることは明らかだ」と彼は述べた。
ハノイ市が最高額で入札したにもかかわらず保証金を没収された者の身元を公表している問題について、トゥアン氏は、これは単なる情報提供策であり、保証金を没収された者には何ら影響を及ぼさないと述べた。なぜなら、彼らは依然としてオークションに参加したり、自らの利益に影響を与えたりすることを禁止されていないからだ。
同氏によると、改正不動産オークション法は第70条にオークション参加者に対する違反行為への制裁規定を追加した。これにより、投資プロジェクトや鉱物資源開発権を実施するための土地の割り当てや賃貸の場合、保証金を放棄して落札結果が取り消された落札者は、6か月から5年間オークションに参加できなくなる。
ただし、この規定は競売人が投資プロジェクトや鉱物採掘権を実施する場合にのみ適用されます。改正不動産競売法は2025年1月1日に施行されます。
不動産価格のインフレ目標を見つけて特定することは効果的ではないでしょう。投機を防ぐためには、譲渡数量や譲渡時期に基づいた不動産税のツールが必要です。例えば、1 か月以内に譲渡した不動産と、5 年後に購入した不動産では税率が異なります。さらに、各人の平均的な使用ニーズと比較した量と面積に基づいて税金を課すことができます。
ミエン氏は、投機を防ぐための解決策について共有し、不動産価格が3か月以内に異常に20％上昇した場合、または市場に社会経済的安定に影響を与えるその他の変動があった場合、国が介入して規制するという明確な規制が現在あると述べた。
しかし、不動産価格の異常な上昇を把握するためには、国が適時に介入措置を講じることができるよう、データベースシステムを構築し、定期的に更新する必要がある。
同時に、税制手段や信用介入政策を活用する必要があると述べた。具体的には、多くの不動産を所有しながらも、それを使用せずに放置している人は、より高い税金を支払わなければなりません。短期間で売買される不動産には高い税金が課せられます。不動産の譲渡期間が長ければ長いほど、税金は安くなります。
ミエン氏は信用政策について、市場が不安定化の兆候を見せれば信用水準は引き下げられるだろうと述べた。
たとえば、通常、資本支出は 30% で、残りの 70% は借り手が銀行から借り入れることになります。しかし、市場が予測不能に変動した場合、信用レベルは約 40 ～ 50% に低下し、残りは購入者が支出しなければならない資本となります。さらに高い金利が適用される場合もあります。しかし、この措置は2軒目以上の住宅を購入する人にのみ適用されるべきだと彼女は指摘した。初めて住宅を購入して住む人には、もっと優遇政策があるべきだ。
さらに、高額で入札したにもかかわらず手付金を支払わないという事態を防ぐために、評判のレベルを評価する対策が必要だとミエン氏は述べた。保証金を放棄した落札者は一定期間入札に参加できなくなります。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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