2024年上半期には、国内投資家が不動産M&A市場を独占することになるだろう。

2024年上半期には、国内投資家が不動産M&A市場を独占することになるだろう。

2023年の同時期には不動産M&A取引における買い手構成で外国人投資家が93％を占めていたが、2024年上半期には国内投資家が92.6％の割合でトップの座に躍り出た。

上記の動向は、7月11日に開催されたワークショップ「新しい法的枠組みの影響下における不動産M&A取引の法的および財務的側面」において、EYコンサルティング合資会社ベトナムのEYパルテノン戦略コンサルティングのディレクターであるLe Xuan Dong氏によって指摘されました。

市場の量は減少しているが、価値は上昇している。

2024年上半期、東南アジアのM&A市場は総額、取引件数ともに減少傾向にあります。ベトナムも例外ではなく、取引件数は若干減少したものの、取引額は前年同期比で約9％増加した。

専門家は、不動産は長期的に安定した経済成長が見込めるため、外国人投資家の注目を集める分野であり続けていると述べている。写真: Trong Tin

不動産市場について、楽軒東氏は、今年上半期の取引件数は8件と大幅に減少し、平均取引額は1億7,970万ドルに達したと述べた（昨年の同時期は18件の取引があり、平均取引額は8,180万ドルに達した）。

ドン氏は、取引額9億8,230万ドルのVincom RetailからのVingroup Corporationの売却取引により、今年上半期の不動産M&A取引額は大幅に増加したと評価した。

ドン氏が指摘したベトナムの不動産M&A取引における買い手構造の注目すべき点は、逆転現象が起きていることだ。

董氏によると、国内企業が多くの困難に直面し、事業の縮小を余儀なくされた2023年には、外国人投資家が買い手構成の81.6％を占め、M＆A市場を支配した。しかし、2024年上半期には国内投資家が92.6%の割合でトップに立った。

記者とのさらなる会話ドン氏によれば、ビングループの売却取引とビンコム・リテールの売却取引を分けて考えると、市場では数億ドル相当の取引が7件ほどしか記録されていないという。これは非常に小さい数字です。

「国内投資家にとって、現時点では、プロジェクトを完成させて市場に出すには、資本面や法的問題など、まだ多くの困難が残っています。そのため、国内投資家は実際には市場に戻ってきていません」とドン氏は語った。

ドン氏はまた、2024年後半もM&A取引件数の減少が続くだろうとコメントした。

ドン氏によれば、外国人投資家は依然としてM&Aの対象となるプロジェクトや事業を積極的に探しているものの、この時期に取引を成立させることは簡単ではないという。

「投資家は、特に市場が依然として厳しい状況にあることから、プロジェクトの評価に非常に慎重になっています。さらに、売り手と買い手の間で期待される評価額にギャップがあり、取引の遅延や締結不能につながっています」とドン氏は述べた。

ベトナムの不動産M&A取引における買い手構造。出典: EY

不動産市場の評価は常に国内外の投資家の注目を集める明るい話題ですが、ベトナム国際法律事務所（VILAF）の弁護士であるグエン・チュック・ヒエン氏は、M&A活動の突破を妨げる障壁、特に法的障壁が依然として多く存在すると評価しています。

ヒエン氏によると、今後、多くの「包括的な」規制変更により、投資家が土地を補償し整地することが容易になり、それによって土地価格が市場価格に応じて上昇し、土地所有者に利益をもたらし、プロジェクトにおける補償プロセスにおける投資家の困難を軽減するのに役立つだろう。

2024年土地法には、工業団地、産業集積地、ハイテクゾーンにおける土地使用権の譲渡の受理、不動産プロジェクトの譲渡受理による土地の使用、外資系企業の土地使用権の受理方法の拡大など、外国投資家にとっての多くのメリットも追加されています。

「この市場で外国企業によるM&Aの波を歓迎するには、規制の開放が前提条件です。しかし、投資家は投資を検討する際には、取引がスムーズに進むよう、法的枠組みを徹底的に調査・研究する必要があります」とヒエン氏は述べた。

グリーン不動産は価値を持つ

ベトナムへの登録済みFDI資本流入額は2024年上半期も引き続き増加し、150億米ドルを超え、2023年の同時期に比べて13％以上増加しました。そのうち、不動産事業分野に流入したFDIは18億9000万米ドルに達し、新規登録資本総額の約20％を占め、前年同期比4.7倍となりました。

レ・スアン・ドン氏は、ベトナムの不動産セクターは、長期的に安定した経済成長の可能性、生産施設のベトナムへの移転傾向、若い人口構成、高い都市化率により、M&AとFDIの両方を通じて、特に米国、シンガポール、日本、韓国の投資家を中心に、外国投資家の注目を集め続けていると評価しました。

LNT法律事務所のマネージング弁護士であるホアン・グエン・ハ・クエン氏も同様の見解を示し、最近、ベトナムにおける登録済みFDIは2023年の同時期と比較して13％以上増加し、不動産事業活動は同時期の4.7倍に増加し、新規登録資本全体の約20％を占めたと述べた。

特に、投資家は住宅プロジェクト、工業団地、リゾートエリアに関心を持つ傾向があり、他の多くの形式に加えて、プロジェクト会社への資本移転、プロジェクト譲渡、またはプロジェクトの一部譲渡などの取引構造が人気があります。

セグメントに関して、ドン氏は、産業用不動産は引き続き投資家から高い注目を集めるセグメントであると述べた。

具体的には、高速道路、国境ゲート、港、河川港、空港の近くや、ハノイ、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、バクニン、バクザン（北部）、ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、ロンアン、バリア・ブンタウ、タイニン（南部）などの主要省や都市にある産業用不動産プロジェクトが、今後数年間投資家の注目を集め続けるでしょう。

さらに、投資家は、ハノイやホーチミン市などの大都市に隣接する郊外地域や衛星省・都市で住宅用不動産プロジェクトや大規模なクリーンランドファンドを取得し、住宅、学校、病院、商業センター、娯楽エリアなどを含む複合住宅プロジェクトの開発に投資して、居住者に完全なアメニティを提供し、都市化の波を歓迎する傾向があります。

ドン氏は、上記2つの分野に加えて、大都市の中心部や複雑な都市部プロジェクトに位置する小売不動産では、小売ファッション、消費財、化粧品など多様なサービスを提供していると述べた。飲食;エンターテイメントサービス…稼働率が高い施設は、投資家から大きな注目を集めることが多いです。

特に、持続可能な開発基準に準拠し、グリーン認証を取得したショッピングモール、オフィスビル、ホテルなどの不動産は、大規模な機関投資家の注目を集め、評価額が高くなることが多く、投資家が競争力のある金利でグリーン金融源に簡単にアクセスして、この買収取引の資金調達を行うことができます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html