多くのプロジェクトが「棚上げ」され、国会議員は事業条件が満たされた場合にのみ保証金を徴収することを提案

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動画：10月31日午前の不動産業法（改正）に関する国会議員の意見。 (出典: quochoi.vn)

具体的には、10月31日午前、会場で不動産事業法（改正）について議論した際、代表のトラン・ホン・グエン氏（ビントゥアン代表団）は、「不動産プロジェクトの投資家は、住宅や建設工事が事業開始の条件をすべて満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収できる」という案に賛同する旨を表明した。

グエン氏によると、この選択肢は、不動産取引において弱い立場にある顧客にとってリスクが少ない。なぜなら、不動産が取引対象となり、両当事者が正式に契約を締結した場合にのみ保証金が支払われるため、紛争の発生が制限されるからだ。

代表トラン・ホン・グエン - ビントゥアン省国会議員代表団。（写真：quochoi.vn）。

グエン氏はオプション2についても次のようにコメントしています。「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することができます。」預託契約書には、住宅または建設プロジェクトの販売価格、リース購入価格が明記されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、各時期、各不動産タイプの社会経済発展条件に準拠することを保証しながら、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格の10％を超えないものとします。

グエン氏は、次のように意見を述べました。「プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家がオプション 2 に示されている土地使用権に関する文書の 1 つを取得してから保証金を徴収するまでの時間は、保証金を受け取ってから実際にプロジェクトを実施するまでに非常に長い時間がかかり、顧客にとってのリスクが増大します。」

一方、不動産市場では最近、多くの複雑な展開が見られ、不動産プロジェクトの投資家は依然として預金や出資契約を利用して恣意的に資金を調達し、不安と混乱を引き起こしています。

「現実には、多くのプロジェクトが5年、10年もの間、保証金を受け取ってから実行されていません。そのため、代表団は、このような状況が起きないように、より厳しく管理する規制が必要だと考えています... 」とグエン氏は強調した。

一方、代表のグエン・ダイ・タン（フンイエン）氏は選択肢2を選択した。

代表者は、これは投資家が顧客との合意に従ってどのような場合に預金を徴収できるかを明確に規定した計画であると説明した。預託契約の内容、預託金額を明確に規定し、公開性、透明性を確保し、住宅や建設工事の売買、賃貸、購入契約を締結した組織や個人の正当な権利と利益を保護する。不動産事業者が資金動員チャネルとして預金を受け入れることを制限する。

タン氏はまた、起草機関に対し、今後形成される住宅や建設工事の条件を明確に定めるよう検討するよう要請した。したがって、この決定により、投資家は、予定通りに完了した主要かつ必須のインフラプロジェクトの承認済み設計の条件を満たした建設プロジェクトについてのみ、将来の住宅を販売できるようになります。

同時に、「プロジェクトの進捗に応じて完了すべき要件」の内容を明確にします。

国会は10月31日午前、不動産業法（改正）について審議した。写真：(quoc hoi.vn)。

さらに、タン代表は、起草機関が住宅・不動産市場に関するデータベースの構築、更新、管理、活用、住宅・不動産市場情報システムにおける住宅・不動産市場に関する情報の公表の責任を明確に決定すべきであると提案した。住宅や不動産市場に関する情報やデータを法律に基づいて機関や組織に接続、共有、提供することは建設部の責任です。

代表のThang氏と同じ意見を持つ代表のNguyen Thi Viet Nga氏（ハイズオン）もオプション2の選択を支持しています。

代表者たちは、特に多くの困難に直面している不動産事業の状況において、このような規制は企業や投資家の発展にとってより好ましい条件を作り出すだろうと述べた。

プロジェクト投資には多額の資本が必要です。投資家が早期に預金を回収できるようにすることで、投資家はより多くの資本を再投資することができ、機会の増加や潜在的顧客の誘致に貢献します。

「この規制は顧客にさらなるリスクをもたらす可能性があるが、管理を強化し、管轄の国家管理機関の責任を強化することでこれを克服する必要があると代表者は強調した。」

特に、投資家の審査と選定の初期段階から、投資家の能力とプロジェクト実施能力を確認します。「選択肢1のようにリスクを制限すると、不動産プロジェクトの投資家は、住宅や建設工事が事業化の資格を得た場合にのみ手付金を徴収できるようになり、ビジネスチャンスが制限され、事業発展の奨励や仕組み作りに反することになる」と代表者は述べた。

販売価格の5％を超えない保証金を推奨
バリア・ブンタウ省国会議員団のフイン・ティ・フック議員は、不動産協会に相談し調査を行った結果、慣例上5％が妥当な頭金水準であることがわかったと述べた。
代表者は、第 23 条第 5 項を次のように改正することを提案しました。「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを所有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できます。」
預託契約書には、家屋または建物の賃貸価格が明記されていなければなりません。保証金の最高額は政府によって規定されていますが、住宅または建築工事の販売価格または賃貸価格の 5% を超えず、各期間の社会経済発展条件に適合していることが保証されます。

ゴック・ヴィ

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