ホーチミン市はこうした「歪み」に対応する必要がある。

ホーチミン市は、市内の不動産開発業者に対し、プロジェクト内の土地を個人または団体に分割して住宅建設目的で売却することを正式に禁止しました。ホーチミン市には、こうした慣行の潜在的な悪用を防ぐための計画が必要だと多くの人が考えています。

2024年8月1日に施行される不動産業法では、都市部における土地区画の分割や販売が禁止されている。

現地調査チームがホーチミン市ビンチャン地区の国有地の管理状況を視察している。（写真：タン・ダオ）

最近、ホーチミン市人民委員会は、不動産事業法を施行するため、不動産プロジェクト投資家と住宅建設投資プロジェクトが、その地域での住宅の自主建設のために、技術インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡することを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号を発行しました。

この決定により、ホーチミン市は、この根深い問題に対処するため、土地の分割と売却を正式に禁止しました。具体的には、市内の不動産開発業者は、プロジェクト内の土地を個人または団体に分割して住宅建設目的で売却することを禁止されます。この規制により、区・地区に加えて、ビンチャン区、ホックモン区、カンザー区、クチ区、ニャーベ区を含む5つの郊外地区の土地も分割と売却が禁止されます。

一方、市は、土地の分割は、分割の対象となる条件を満たす土地を所有する世帯および個人に対してのみ許可されると規定している。

違法な土地分割や売買を防止します。

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の内容に関して、ベトナム祖国戦線中央委員会委員、ホーチミン市弁護士会副会長のグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、ホーチミン市の新たな決定について次のようにコメントした。 これは市内の不動産市場に重大な影響を及ぼし、不動産取引に携わる企業の事業活動や、最近横行している違法な土地の分割・売買に直接影響を及ぼすことになる。

土地の分割と売却を禁止することで、多くの都市が不動産市場における「無秩序な計画」と「価格高騰」の問題に対処できるようになるだろう。（写真：ダイ・ドアン・ケット）

ハウ弁護士はまた、決定83/2024が発行された後、国民、経済界、不動産会社から必然的に相反する意見が出るだろうと予測した。

2023年不動産事業法第31条第6項によれば、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地の使用権を個人に譲渡し、住宅の自営を行うための条件の一つは、「当該土地は特別市街地、I類市街地、II類市街地、III類市街地の区、地区、市に位置しておらず、土地法に規定されている住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権の競売の対象となっていないこと」である。その他の地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が技術的インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅の自営を行うための土地使用権を認める地域を決定するものとする。

弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は、ホーチミン市の新たな決定の影響が同市の不動産市場に大きな影響を与えるだろうと予測している。

弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏によると、ホーチミン市は不動産事業法の規定を具体化しました。具体的には、その詳細は決定第83/2024号第2条に規定されています。具体的には、これはホーチミン市全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設プロジェクトの投資家に適用されます。 不動産プロジェクトまたは住宅建設投資プロジェクト内の既存のインフラを備えた土地を組織または個人が自ら住宅を建設するために使用する権利は認められません。

市町村、町、区内の土地付き再定住用不動産プロジェクトまたは土地付き再定住用住宅建設プロジェクトの投資家は、規定の条件を満たしている場合を除き、当該不動産プロジェクトまたは土地付き再定住用住宅建設プロジェクト内の技術的インフラを備えた土地の使用権を、個人が自ら住宅を建設するために譲渡することができる。

不動産事業法の内容と決定第83/2024号の内容を比較して、弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は次のように述べた。 ホーチミン市人民委員会によるこの決定により、プロジェクト開発者が既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域に関する法的規制が大幅に狭められた。

しかし、これは違法とはみなされない。なぜなら 「不動産事業法は、ホーチミン市人民委員会に、現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に住宅の自力建設のために既存の技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡できる地域を決定する権限を与えている」とハウ弁護士は評価の中で述べた。

全体として、ホーチミン市人民委員会による最新の規制は、都市計画を破壊する土地の横行する分割と売買に関する多くの欠陥を、この国の「機関車」が解決するのに役立つだろう。同時に、 住民による無許可建築を最小限に抑えることは、問題の軽減だけでなく、住宅購入者の法的リスクも軽減し、当該地域の不動産開発業者に製品の品質を継続的に向上させることにつながります。さらに、決定83/2024は、ホーチミン市が現在策定中の「ホーチミン市直轄都市となる地区への投資・建設計画 2021-2030」とも整合しています。具体的には、2030年までに各地区は、ホーチミン市直轄都市に昇格するための都市基準達成に向けたインフラ整備への投資に重点を置くことになります。

「歪み」への対応

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024が発行された直後、ホーチミン市不動産協会は市人民委員会に書面による嘆願書を送り、いくつかの懸念を表明した。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は11月1日午前、ダイ・ドアン・ケット紙の記者に対し、ホーチミン市5区の町を除くコミューンにおいて、不動産・住宅開発業者が住宅建設のために既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡できる地域を詳細に指定する提案に関する文書をベトナム祖国戦線のホーチミン市委員会に送付したと語った。

レ・ホアン・チャウ氏によると、2023年不動産事業法および2023年住宅法の下では、ホーチミン市は特別市街地であるため、特別市街地（16の区とトゥドゥック市を含む）の区、地区、市にある土地の場合のみ、投資家が既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡して住宅を自ら建設することを禁止している。

ホーチミン市不動産協会は以前、ホーチミン市人民委員会、建設局、ホーチミン市祖国戦線委員会に対し、ホーチミン市5区に属するコミューンにおける土地の分譲・売却を引き続き許可すべきであると勧告する文書を送付した。これは、これらの5区における土地の分譲・売却の禁止が、不動産業法および住宅法の規定に違反しているためである。

そのため、協会はホーチミン市人民委員会に対し、市内の5つの地区にある町を除くコミューンにおいて、不動産および住宅プロジェクトの開発者が個人に既存の技術インフラを備えた土地使用権を譲渡し、個人が自ら住宅を建設することを許可される地域を詳細に指定するよう提案した。

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の「余波」について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員であり、ホーチミン市弁護士会副会長でもあるグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、この決定の適用によりホーチミン市における土地の供給がさらに不足し、人々のニーズを満たせなくなる可能性があると考えている。そのため、既に分割された土地の価格は近い将来に急騰し、資金力不足により購入者の数が制限される可能性が高い。

トゥドゥック市の不動産仲介会社の取締役であるエンジニアのトラン・ヴァン・フォン氏も、同様の見解を示し、次のように述べています。「土地の分割と売買を規制で禁止するのであれば、ホーチミン市は、開発業者、団体、個人が「脱法」で土地を分割する可能性を想定する必要があります。土地分割に関する新たな規制は、条件を満たす土地を所有する世帯や個人が分割対象とされることを依然として認めるべきです。もし「歪曲」が許されれば、土地の分割と売買の慣行はより巧妙化し、悪影響を及ぼし、不動産市場全体に悪影響を及ぼすでしょう。」

ホーチミン市のニャーベ地区は、第7区に近いことから、現在、急速な都市化が進んでいます。

都市化に関して、ボムズ株式会社のグエン・ヴァン・ビウ代表取締役は、新規制では区や地区に加えて、ビンチャン区、ホックモン区、カンザー区、クチ区、ニャーベ区を含む5つの郊外区の土地も、区画として分割・売却することが禁止されていると考えている。「近年、郊外区と称されているにもかかわらず、ビンチャン区（特にチュンソン地区）やニャーベ区（フオックキエン地区）など、一部の地域で都市化率が急速に進んでいることは周知の事実です。都市インフラは近代化されており、多くの地域でインフラ建設率や人口集中率は、中心部の一部の地区よりも高くなっています」と、グエン・ヴァン・ビウ代表は分析した。

ダイ・ドアン・ケット紙の記者に対し、複数の企業や住民の代表は、小規模不動産会社が農地を買い取り、違法に「プロジェクト」を組成して販売する事例はなくなったものの、インフラ整備が不十分なまま放置された土地分譲プロジェクトや、停滞しているプロジェクトなどの状況が、解決策が見出されない限り、この「主要」都市の不動産市場を引き続き悩ませ続けるだろうと懸念を表明した。このままでは、問題の根本原因の解決が妨げられることになるだろう。

出典: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html