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| 最新の不動産： ハノイの社会住宅地区の画像。 （出典：VNA） |
120兆ドンの優遇融資パッケージを借りた者はいない
建設省は5月19日、「2021年から2030年にかけて低所得者層と工業団地労働者向けの社会住宅アパート100万戸以上を建設するための投資」プロジェクトを展開するための会議を開催した。
この会議で講演したベトナム国家銀行経済部門信用局副局長グエン・スアン・バク氏は、2023年3月11日付政府決議33号に基づく社会住宅、労働者住宅、アパート改修・再建プロジェクトの投資家および購入者への融資のための120兆億ドンの信用パッケージは、現在までに未払い債務を生み出していないと述べた。
それ以前にも、銀行システムは社会住宅や低所得者向け住宅向けの融資プログラムを数多く実施していた。例えば、政令100/2015に基づく社会住宅ローンプログラムでは、3月31日時点で同プログラムの未払い債務は10兆9,350億ドンに達した。国会決議第43/2022号および2022年1月30日付政府決議第11号に基づいて履行された未払い債務4兆3,810億ドンを含む。
120兆ドンの融資パッケージの実施における困難と障害に関しては、社会住宅プロジェクトへの投資家の選定に関連するものなど、少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資するプロジェクトで言及されている困難と障害のために、現在、社会住宅と労働者住宅の供給は依然として限られていると彼は述べた。次に、社会住宅のための土地基金や社会住宅を建設する投資家に対するインセンティブはあまり魅力的ではありません。公営住宅の販売価格を決定する...
「これらの問題は、社会住宅の供給とプロジェクト実施の進捗に影響を及ぼす可能性があります。現在まで、国家銀行は建設省の指示に従ったプロジェクトリストを受け取っていません。そのため、2023年4月1日から実施されているにもかかわらず、120兆ドンの融資プログラムに基づく未払い債務は今のところ発生していません」とバック氏は述べた。
さらに、バック氏によると、社会住宅の購入条件に関する規制についても、「居住条件や個人所得税が課されない収入条件は、住宅価格の高騰という状況にはもはや適していない」など多くの不満が寄せられているという。
120兆ドンの融資プログラムが真に実現し、2030年までに少なくとも100万戸の社会住宅と労働者向け住宅を建設するという目標に貢献するためには、省庁、支部、地方自治体の間で調整が必要だと国立銀行の代表者は提案した。
特に、各省庁や部門は、社会住宅や労働者住宅への投資や建設における法的障害、手続き、手続きを排除し、市場へのこの不動産セグメントの供給を増やし、人々の真のニーズを満たすために、関連する法的文書を検討し、改正しています。
各省、中央直轄市の人民委員会は社会住宅開発のための土地資金に注目し、手配を行っている。受益者が商業銀行で融資を受けられるように、プロジェクトリストを早期に発表します。
不動産価格は下落、買い手は依然として「消える」
建設省の報告によれば、住宅価格や一部の不動産価格は第１四半期に大きく変動した。ハノイ、ホーチミン市、その他の地域のアパートの価格は変動する傾向があり、下落しているところもあれば上昇しているところもありますが、土地セグメントでは明らかに下落傾向にあります。
ダナン、ハイフォン、カインホアでは土地価格が大幅に下落した。既存プロジェクトの土地価格も前四半期に比べて約4.5～8％下落し、ドンナイ省、カインホア省、ダナン市、ホーチミン市で大幅に下落した。
建設省によると、多くの地域で別荘地や事業用地のセグメントは価格が下落する傾向にあり、取引も少ない。その理由は、価格が高すぎることと、顧客の信頼がまだ低く、金利コストが高いことです。
DKRAグループが発表したホーチミン市および周辺地域の不動産市場に関する最新レポートによると、吸収率がわずか63％だった第1四半期を経て、4月までに多くの投資家が早期支払い割引ポリシーを適用したことが明らかになった。特に、マンションの定価を最大52％引き下げるプロジェクトもあります。
しかしながら、一次販売価格水準は、投入コスト、金利、法的問題等の圧力により、依然として高値で推移しています。二次市場では、不動産に対する障害を取り除き、金利を落ち着かせる政策に関する情報により、流動性が若干回復し、下落ペースが鈍化しています。
ホーチミン市の主なアパートの価格は、1平方メートルあたり6,710万～7,670万VNDの間で変動しています。ビンズオン省では価格は1平方メートルあたり約3,700万～4,680万VNDです。
建設省住宅不動産市場管理局長ホアン・ハイ氏は、不動産市場は実際には回復していないと評価した。投資家の中には、住宅を所有しているものの、市場が好調でなく販売結果に影響が出ることを懸念し、販売を開始する準備ができていない人もいます。
一方、買い手は依然として「底値買い」の精神にとどまっている。 DKRAグループの専門家によると、今年最初の数か月間の政策や市場支援に加え、金利引き下げの兆候を示す銀行からの前向きなシグナルは、最近の流動性にはまだ大きな影響を与えていない。
現在、買い手は市場が「底入れ」するのを待っており、お金を使う自信を失っている。言うまでもなく、多くの人々は市場、特にプロジェクトの合法性に対する信頼を失っています。さらに、金利は低下しているとはいえ依然として高いため、多くの顧客は不動産購入のために借金をすることに躊躇しています。
市場記録によれば、土地や別荘などほとんどの分野で二次販売価格が下落しています。実際、ホーチミン市や南部地域の多くのプロジェクトでは、二次市場と一次市場の両方で40～45%下落しています。しかし流動性は依然として非常に低いです。
EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、前期に価格が高騰しすぎた投機的なセグメントでは、直近の価格下落の波が強く起こるだろうと語った。商業上の利点と安定したインフラを備えた都心部の住宅や都市部など、住宅に対する実際の需要が依然として非常に大きいため、一部のセグメントでは減少は見込まれません。
トアン氏によれば、郊外の不動産商品はまだそれほど減少していないという。経済的な事情のある一部の顧客のニーズにしか応えられない、非常に高価な製品もあります。
トアン氏は、現時点で住宅購入のために頭金を支払うべきかどうかについては、多くの要素を考慮して計算する必要があると述べた。
今年最初の数ヶ月は、顧客心理の重圧により市場は低迷しましたが、実際には不動産取引の需要は依然として非常に高い水準にあります。政府と地方自治体は、不動産プロジェクトの困難や障害の解決を指導し、直接検討することに非常に熱心です。オープンな政策は供給を緩和するでしょう。供給が補充されれば、価格はより適正になるでしょう。
現在、不動産価格は依然として高く、例えば都心部の古いアパートは、かつては1平方メートルあたり3,000万ドンだったのが、今では一部の地域では1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンとなっており、これは不当です。商品の供給元が多様化すれば、価格も多様化し、買い手はより適切な選択肢を持つようになる」とトアン氏は述べた。
投資家の信頼を回復する
政府により発行された法令第10/2023/ND-CP号は、リゾート不動産市場にとって良いニュースと考えられています。したがって、ホテルアパートメント、リゾートアパートメント（コンドテル）、オフィステル、リゾートヴィラ、および商業用地やサービス用地における宿泊や観光用のその他の施設には、資格を満たしていれば、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書（レッドブック）が付与されます。
最近、5月15日に天然資源環境省（MONRE）は省および市の人民委員会に公式の派遣を送り、政令第10/2023号の実施を組織するために権限の下で文書を検討および発行するよう要請した。特に、省は地方自治体に対し、コンドミニアム、観光別荘、オフィスホテル、商業サービスなどに対する「レッドブック」の発行を推進することを義務付けています。
ベガ・シティ・ニャチャン・プロジェクト（カインホア省）の投資家であるKDIホールディングスのゼネラルディレクター、ド・トゥアン・アイン氏は、政府の法令第10/2023号は、コンドミニアムなどのリゾート不動産の種類に関する明確で透明な法的枠組みを構築する上で重要な一歩であると語った。これは、大きな発展の可能性を秘めたタイプですが、これまでは具体的な法的文書が不足しているために多くの困難に直面してきました。
経済学者、准教授、博士。ディン・チョン・ティン氏はまた、この種の投資に対するレッドブックの発行は非常に前向きな情報であり、特に最近不動産市場がほぼ凍結している状況では、投資家の信頼を強化するのに役立つだろうと述べた。
ティン氏によれば、天然資源・環境省からの最近の通達は、地方自治体にレッドブックを発行するよう注意喚起し「促した」という。しかし、これをすぐに実施するためには、当局が手順や主題などについて具体的な指示を記した通達を出す必要があるとティン氏は述べた。
サヴィルズ・ホテルズ・アジア太平洋のコンサルティング責任者であるウエン・グエン氏は、これは膨大な実際的需要を満たす前向きな兆候であり、最近の投資家と顧客の間の紛争の解決に貢献するとコメントした。
しかし、ウイエン氏によれば、政令の公布と施行の間には一定の遅れが生じるだろう。
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| レッドブック分割（土地区画分割）は、管轄の政府機関の活動であり、レッドブックに記載されている土地区画を、最小面積の規制を満たしながら、複数の異なる区画に分割することを可能にします。 （写真：ハ・フォン） |
2023年のレッドブック分離手順
現在、土地使用権の売買や譲渡など、さまざまな目的でレッドブックを分別する必要がある人が多くいます。しかし、多くの人がこの手順を十分に理解しておらず、法的な問題や時間の無駄が生じています。
レッドブック分割（土地区画分割）は、管轄の政府機関の活動であり、レッドブックに記載されている土地区画を、最小面積の規制を満たしながら、複数の異なる区画に分割することを可能にします。
レッドブックを分離することには、土地の使用権と土地に付随する資産の一部を譲渡するなど、いくつかの目的があります。土地使用権及び土地に付随する財産の一部を相続すること。土地使用権及び土地に付随する資産の一部を譲渡すること。土地使用権及び土地に付随する財産の一部を抵当に入れること。土地使用権および土地に付随する資産による部分的な資本拠出。
レッドブックを分離するための条件は次のとおりです: 土地使用権証明書を持っていること。最小面積および分割面積の要件を満たしている必要があります。当該地域に永住権を持ち、土地紛争がないことが条件となります。土地は使用中です。差し押さえられて執行されないことが保証されます。
土地分割の必要条件をすべて確保したら、土地分割を希望する人は、土地分割申請書など、すべての書類と記録を確保する必要があります。土地使用権譲渡書類土地が紛争になっておらず、地方計画に準拠していることを証明する人民委員会からの証明書。
すべての書類手続きが完了したら、土地管理事務所は次の責任を負います: 土地を測量して土地区画を分割する。新たに分割または合併された土地区画について、土地使用者に対し土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を交付するために管轄当局に提出する書類を準備する。土地記録および土地データベースの変更を調整および更新します。土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を譲受人に交付するか、コミューンレベルで申請を提出する場合は、証明書を人民委員会に送付して交付を受けます。
レッドブック分離手続きの処理期限は、法律で定められた休日と休業日を除き、有効な書類を受け取った日から15日以内です。コミューンでの書類受領にかかる時間および土地使用者の金銭的義務の履行にかかる時間は含まれません。違法な土地利用事案の検討・処理及び鑑定評価の請求に要する時間は含まれません。
困難な状況にある地域については、土地紛争調停手続きを除き、本条に規定する各手続きの実施期間を10日間延長する。
土地区画整理費用：180万～250万VNDの範囲で変動します。
証明書発行手数料：100,000 VND以下/証明書。
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