国立銀行：通達22号は将来の住宅に対する住宅ローンを禁止するものではない

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ANTD.VN - ベトナム国立銀行は、通達第22号は個人が将来の住宅を担保に住宅を購入することを制限するものではないと断言した。「住宅購入契約に基づいて住宅が完成している」という条件は、他の不動産担保ローンよりもリスク要因が低い住宅ローンにのみ適用されます。

以前、ホーチミン市不動産協会は首相と国家銀行に文書を送り、通達第22/2023/TT-NHNN号の第1条第1項を修正・補足することを提案した。

特に、HoREAは、商業銀行と外国銀行支店は個人に対して「引き渡しが完了」した住宅（HoREAによれば、つまり利用可能な住宅）を購入するためにのみ融資が認められるという規制について深い懸念を表明した。

HoREAは、これは、通達第22/2023/TT-NHNN号により、商業銀行および外国銀行支店が、個人に対し、その住宅自体を担保（抵当権）として、引き渡し用の未完成の商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）を購入するために融資することを許可されないことを意味すると考えています。

当協会は、上記規定が直ちに改正されない場合、通達第22号が2024年7月1日から発効した際に、悪い結果をもたらし、困難を引き起こし、不動産市場の正常な運営を妨げ、短期的にも長期的にも不動産市場の回復と発展のプロセスに悪影響を及ぼす可能性があると考えています。

Circular 22 は信用供与業務をガイドする文書ではありません。

この情報に応えて、国立銀行は、通達第22号は個人が将来の住宅を担保に住宅を購入することを制限していないと断言した。

国立銀行によると、商業銀行と外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。

特に、この通達は、銀行資産の種類（不動産担保ローンや住宅ローンを含む）ごとにリスク係数を決定し、適用するためのガイダンスを示しています。

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

住宅購入者は将来の住宅を担保にすることができる

具体的には、通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、不動産自体によって担保され、不動産プロジェクトは担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される」と規定しています。

回覧 22/2023/TT-NHNN はこのコンテンツを修正または補足するものではありません。家を購入し、その将来の家を担保（住宅ローン）する必要がある組織や個人は、ローン残高と担保資産の価値の比率で計算される保証比率（LTV）に応じて、30％～120％のリスク係数を適用します。LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150％です。

完成した住宅には低リスク評価が与えられます。

通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項は次のように規定しています。「住宅ローンとは、個人が住宅を購入するための不動産担保ローンであり、以下の条件を完全に満たすものである。a) 債務の返済資金源は、ローンから得られる住宅の賃貸資金源ではない。 b) 住宅売買契約に従って住宅が完成していること。 c) 銀行および外国銀行支店は、担保取引に関する法律の規定に従って顧客が債務を返済できない場合、抵当権付き住宅を処理する完全な法的権利を有する。 d) この住宅ローンから形成される住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（価格がローン承認時の市場価格よりも高くないこと）で独立して評価されなければなりません（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価されます）。

回覧22/2023/TT-NHNNの第1条第1項は、第2条第11項を次のように改正および補足します。「11.住宅ローンとは、個人が住宅を購入するために不動産を担保に借り入れるローンであり、次のようなものが含まれます。

a) 個人が住宅を購入するための不動産担保ローンは、以下の条件を満たす必要があります。i) 債務返済の資金源は、ローンから得られる住宅賃貸の資金源ではありません。 ii) 住宅売買契約に従って住宅の引き渡しが完了していること。 iii) 銀行および外国銀行支店は、担保取引法および住宅法の規定に従って顧客が債務を返済できない場合、抵当権付き住宅を処理する完全な法的権利を有する。 iv) この住宅ローンから形成される住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（価値がローン承認時の市場価格を超えないこと）に基づいて独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門とは独立した部門によって評価）されなければなりません。

b) 社会住宅および政府支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンについては、住宅法の規定に従って決定され、本条項のa(i)、a(iii)、a(iv)の条件を満たすものとする。

したがって、住宅ローンには、引き渡し完了の条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅を購入するためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンが含まれます。

住宅ローンに適用されるリスク係数は、LTV と DSC 比率に応じて 20% ～ 100% の範囲で変化します。

政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入のための社会住宅購入ローンについては、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要がなく、リスク係数は他の住宅ローンよりも低く、社会住宅を奨励するという政府の政策を実行するためにわずか20％～50％です。

そのため、国立銀行は、住宅購入契約に基づく住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産を担保とする他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用されると述べた。

組織または個人が将来の住宅を建設または購入する必要があり、将来の住宅を抵当に入れる場合、それは通達41の第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41の第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。

「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、投資法2020、信用機関法2024）に反するものではない」と国立銀行は断言した。

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