ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、第6項が改正されなければ、今後10年間の土地管理、開発、使用が「ブロック」され、決議18で提案されている最高の有効性と効率が達成されない可能性があるという。
10月31日現在、土地法案（改正案）では、第128条第1項b号および第6項に、商業住宅プロジェクトを実施するために土地を使用する場合、住宅用地の使用権を受け取る契約が認められると規定されています。商業用住宅プロジェクトを実施する場合、住宅用地または住宅用地とその他の土地を使用する権利が必要です。 HoREAによると、これらの規制は、都市および商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の移転において人々と企業間の自己交渉のメカニズムを継続的に実施するという決議18の政策を完全に制度化していない。
土地法草案第128条第1項b号および第6項は、住宅地使用権の譲受に関する合意のみを認め、または住宅地使用権または住宅地とその他の土地の使用権を有さなければならないと規定しているため、その内容は、2013年土地法第73条、第1項b号、第169条、第1項、第2項、第191条、第1項および第2項の現行規定よりも「狭い」ものとなっている。2013年土地法は、経済組織が土地利用計画に従って土地の種類ごとに土地使用権の譲渡を受けることを認めている。農地使用権の譲渡を受ける場合、商業住宅プロジェクトを含む投資プロジェクトを実施するために管轄の政府機関からの書面による承認が必要です。第128条第1項b項は、2022年9法の条文の一部を改正および補足する法律第4条よりも「狭い」もので、商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地を使用する権利を有する場合と、住宅地と住宅地ではないその他の土地を使用する権利を有する場合の2つのケースを規定しています。
第1項bも土地法案第128条第6項と一致していない。なぜなら、第 6 条では、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地または住宅地とその他の土地を使用する権利を持たなければならない 2 つのケースが規定されているからです。しかし、第128条第1項b号は、投資家が住宅用地の使用権の取得に合意できるケースを1つだけ規定しており、投資家が住宅用地と商業用住宅プロジェクトを実施するためのその他の土地の使用権の取得に合意することを認めていません。
したがって、b 項 1 は土地法案第 128 条第 6 項と「矛盾」している。b 項 1 の内容が可決されれば、今後 10 年間、投資家は住宅地やその他の土地を利用して商業住宅プロジェクトを実施する権利を得る交渉ができなくなる。したがって、土地法案第128条第6項に規定されている住宅地およびその他の土地を使用する権利を有するという条件を投資家が満たすケースは発生しない。
土地法案（改正案）が可決されれば、企業にとってさらなる困難が生じることが予想される。
それだけでなく、第128条第1項bの内容は、投資家は住宅地の使用権の取得についてのみ交渉できると規定しており、その結果、商業住宅プロジェクト、大規模な市街地（数十、数百、数千ヘクタール）の開発条件が整わず、完全な公共施設とサービスを備えた同期した都市インフラを構築し、緑豊かでスマートな市街地を開発し、政治局決議第6号の方向性に従って気候変動に対応し、典型的には面積400ヘクタールを超えるフーミーフン新モデル市街地（フェーズ1）を開発することができません。
投資家は土地使用権の取得についてのみ交渉できるという規制により、大規模な商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトの実施は不可能です。なぜなら、現実には住宅に付属する宅地はどれも面積が小さいからです。しかし、最大の住宅用地でも数千平方メートルに過ぎません。典型的には、ホーチミン市では、郊外地区の最大の住宅地に、面積わずか5,000 平方メートルの別荘が建てられています。都心部では、住宅用地の面積はさらに小さくなります。通常、Vo Van Tan 110 - 112番地（第3区）にある古い別荘は、3つの通りに面していますが、敷地面積は約2,800平方メートルしかありません。
土地法案第128条第6項の規定は、すでに住宅地やその他の土地を使用する権利を持っている商業住宅プロジェクトの投資家を「優遇」する兆候を示している。特に、すでに住宅地や広い面積の土地を多く所有している企業。これらの企業が数百ヘクタールの土地を所有すれば、今後5～10年で不動産市場を「独占」するチャンスが得られるだろう。慣例によれば、土地法は10年ごとに改正されており、1993年、2003年、2013年の土地法が公布され、2023年には土地法の改正が検討されている。
土地法案第128条第1項b号が可決されれば、今後10年間、投資家は商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地とその他の土地または住宅地以外の土地の使用権の譲渡を受けることが許可されなくなり、土地法案第128条第6項に規定されている住宅地とその他の土地の使用権を持つ条件を満たす企業がなくなる。
「実際には、100％住宅地である商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクト全体の約1％を占めるに過ぎません。住宅地とその他の土地を含むプロジェクトの数は大部分を占め、商業住宅プロジェクト全体の約95％に達します。農地のみ、または住宅地ではない非農地のみの場合を含む、住宅地以外の土地を含むプロジェクトの数は、商業住宅プロジェクト全体の約5％を占め、通常は大規模または非常に大規模なプロジェクトです」とHoREAの会長であるLe Hoang Chau氏は述べ、2013年の土地法の規制と同様に、農地または住宅地ではない非農地を含む住宅地以外の土地の使用権の取得について投資家が交渉できるようにする規制を追加し、完全な機能エリアとユーティリティ、サービスを備えた数十、数百、数千ヘクタールに及ぶ大規模な市街地の商業住宅プロジェクトの開発を促進および奨励することを提案しました。完全な都市サービス
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