他の土地と商業住宅を試験的に建設する際の要求と提供に関する懸念

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ベトナム商工連盟（VCCI）は、土地使用権の受領または他の土地の使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議（以下、草案という）を策定する提案についてコメントした。

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — 天然資源・環境省は、2025年1月1日から5年間のパイロット期間を提案する予定です。都市部および都市開発計画が承認された地域でのパイロット実施が優先されます。

VCCIによると、企業が他の土地使用権の譲渡を受けられるようにすること、また他の土地を所有する企業が商業用住宅プロジェクトを実施することを許可することは、2024年土地法の起草過程において企業側が提起した主要かつ重要な提言の1つである。

2024年の新土地法は、企業が住宅用地の譲渡のみを受けられると規定するにとどまり、すでに住宅用地または住宅用地とその他の土地を所有している企業は、商業用住宅建設投資プロジェクトを実施できます。

VCCI は、企業が他の土地使用権の譲渡を受け、他の土地を所有する企業が商業用住宅プロジェクトを実施できるようにするパイロット決議の策定に大いに賛同します。これは非常に必要な規制であり、実際的なニーズを満たし、現在の困難を克服し、多くの現在のプロジェクトの障害を取り除きます。

適用対象について、試案では、「不動産業法の規定により不動産業機能を有する事業者、土地法の規定により土地使用者」と定義している。

2024年土地法第4条に規定する「土地使用者」には「不動産業機能を有する企業」が含まれる。したがって、VCCIとしては、適用対象として「不動産業機能を有する事業者」を規定する必要はないと考えております。

譲渡された土地に関して、VCCIによると、2024年土地法第127条第2項は、譲渡された土地面積に「国家機関または組織によって管理されている土地面積があり、独立したプロジェクトに分離できない場合、国家機関または組織によって管理されている土地面積は、プロジェクト設立のための総土地面積に含まれ、土地使用権のオークション形式を経ることなく、また、土地を使用してプロジェクトを実施するための投資家を選定するための入札を行うことなく、国が回収し、プロジェクトを実施するために投資家に割り当てられるか、またはリースされるものとする」と規定している。

決議草案は、2024年土地法第127条第1項b号に規定されている土地使用権の受領メカニズムと同様の、商業住宅建設のためのその他の土地譲渡の受領メカニズムを規定している。実施プロセスを促進するために、VCCI は、前述の 2024 年土地法第 127 条第 2 項の規定と同様の土地回収メカニズムの追加を検討することを提案します。

一般的な基準を考慮する提案

特に、実施地域に関しては、草案では、試行が許可された地域内でプロジェクトを選定するために、地方自治体が地域の実情に適した面積、投資資本などの基準を定めることを提案している。

この提案により、パイロットメカニズムを適用する投資プロジェクトを決定する際の要求許可メカニズムに関する懸念が生じる可能性があることを考慮し、VCCI は、決議で共通基準を規定することを検討することを提案します。地方自治体は、この基準に基づいて適切なプロジェクトを決定します。

天然資源環境省は、土地使用権の受領または居住地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する国会決議案の草案作成を提案している。

同省によると、2024年土地法の施行後、不動産市場には、国家の土地収用を通じて形成された都市建設投資プロジェクトおよび農村住宅地プロジェクト、または2024年土地法第127条第6項に規定されている住宅地およびその他の土地の存在により、土地利用目的を商業住宅に転換したプロジェクトである商業住宅プロジェクトのみが存在すると予想される。

これにより、不動産市場の発展が制限され、「都市および商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の譲渡において、人々と企業の間の自己交渉のメカニズムを継続的に実施する」という決議第18-NQ/TW号の政策が完全に実施されなくなる。

また、2024年土地法では、住宅地または住宅地とその他の土地を使用する権利を持つ投資家にのみ、土地の使用目的を変更して商業用住宅建設投資プロジェクトを実施することが認められている（第127条第6項第2項）。

これにより、国によって土地利用計画が住宅用地に調整された工業団地や観光地などの生産・事業プロジェクトが調整された計画を実施できなくなり、土地利用計画の策定と調整作業に国の予算が無駄に消費されることになります。

天然資源環境省は、上記の問題を解決するには、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの試験的実施を許可し、組織が実際にプロジェクトを実施できるようにする国会決議を策定する必要があると考えています。

天然資源・環境省は、2025年1月1日から5年間のパイロット期間を提案する予定です。都市部および都市開発計画が承認された地域でのパイロット実施が優先されます。

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