住宅価格が抑制されなければ経済停滞、インフレが進む

過去5年間、ベトナムの不動産市場は継続的な価格上昇を記録してきました。これは、抜け穴の多い法制度の結果と考えられており、一部の政府関係者による計画の腐敗、または市場参加者による投機、操作、価格の高騰を引き起こしています。住宅価格の高騰という状況を早急に制御しなければ、経済や社会の安全・安心に多くの影響を及ぼすことになるでしょう。この問題をより深く理解するために、Kinh te & Do thi記者はハノイ不動産クラブの副会長Nguyen The Diep氏にインタビューを行った。

過去 5 年間、住宅市場は継続的に前年比 15 ～ 20% の平均価格上昇を記録しており、一部の地域では 35 ～ 40% 上昇しています。この状況の原因は何でしょうか?

・不動産市場に関連する改正法や追加法（土地法、住宅法、宅地建物取引法）が施行されれば、住宅価格の引き下げに寄与することを期待しています。しかし、現実には、不動産価格は依然として着実に上昇しており、急激に上昇しており、止まる気配はありません。不動産価格の継続的な上昇を説明する理由はたくさんありますが、私の意見では、需要と供給、金融政策、心理的要因の両方の影響によるものです。

まず、大都市を中心に人口が急増し、住宅や投資の需要が高まる一方で、土地資金が限られ、法的手続きが複雑で建設の進捗が遅れているため、新規供給が限られており、需要と供給のバランスが崩れています。また、インフラ拡張と都市計画（都市化とも呼ばれる）のプロセスにより、計画され投資されたインフラがある地域では不動産価格が上昇する影響も生じています。また、都市拡大政策により、農地の宅地化も住宅価格や土地価格の上昇に大きな影響を与えています。

さらに、一部の人々の投機やネットサーフィンにより、住宅や土地の価格を事実上押し上げるためのさまざまな策略が使われ、多くの人々が価格がさらに上昇することを恐れて購入に殺到し、市場で新たな価格水準が確立される原因となっています。

それに加えて、法的問題と国家管理により、この話は何度も言及されており、法的問題により何百もの住宅プロジェクトが中止または延期され、市場供給が減少しています。また、ベトナムで外国人が住宅を所有することに対する規制を拡大する改正住宅法も、住宅価格の上昇に影響を与えるだろう。

私が言及したいもう一つの要因は、財政政策と建設費および資材費の上昇です。最近、銀行システムは貸出金利を継続的に引き下げており、同時にインフレが依然として高い状況で、人々は資産を保管する安全な場所として不動産を選択するようになり、住宅価格も高騰しています。つまり、不動産価格の上昇は、多くの経済的要因、政策、市場心理の影響によるものです。適切に制御されなければ、不動産バブルにつながり、経済にさまざまな影響を及ぼす可能性があります。

ここで言及している結果とは何ですか?

- 客観的に見ると、ベトナムの不動産価格はアジア地域の他の国に比べてはるかに低いため、ベトナムが「急成長」の時期を経験してきたことは驚くべきことではありません。過去数十年にわたる市場経済の開放の過程では、必然的なことなのです。不動産価格の上昇については、2つの側面から見る必要があります。プラス面としては、インフラ投資が同期して完了している地域では、実際の開発を反映して価格が上昇し、地域全体の社会生産量が増加し、人々の生活が向上します。

しかし、インフラへの投資がまだ行われていない地域では、計画情報があるだけで土地価格が急騰しており、取引は主に売買であり、実際に使用する必要がないため、投機家や土地ブローカーなどが介入し、地域全体の開発に影響を与えています。土地価格が高いと、企業はプロジェクトの実施を望まず、土地が放棄され、使用されない状態になり、以前に土地を「保有」していた人々は、再生またはビジネスを行うことができない資本を失ったり埋めたりするリスクがあります。

一般的に、不動産価格の上昇にはプラスの影響とマイナスの影響の両方がありますが、上昇が急激すぎたり制御不能になったりすると、多くの深刻な結果を引き起こす可能性があります。当時は住宅価格が高騰していたため、多くの人々、特に低所得労働者は住宅を購入できず、貧富の差が拡大し、社会の不平等につながっていました。同時に、投機により価格が真の価値を反映せずに急激に上昇すると、簡単にバブルにつながり、バブルが崩壊すると価格が急落し、多くの投資家が損失を被ったり、多額の負債を抱えた投資家は金利が上昇したときに返済が困難になったりする可能性があります。一方、銀行は不良債権リスクに直面しており、金融システムに影響を及ぼしています。

最も心配なのは、不動産に流れ込む資金が引き出されず、生産や事業に使われず、経済発展の意欲を減退させることです。不動産が凍結すると、一連の建設、建材、金融企業が影響を受けます...それによってインフレ圧力が高まります。不動産価格が上昇すると、賃貸価格やサービス価格も上昇し、生活費が高くなり、消費者物価の上昇につながり、インフレ圧力が生じます。

それで、この状況を制限する解決策は何でしょうか？

- 住宅価格の安定は、需要と供給、金融政策、投機、都市計画など多くの要因が絡む複雑な問題です。しかし、そう言っても、実際に実行可能な解決策がないということではありません。ここで私が強調したいのは、国家管理機関の規制の役割の問題です。個人的な観点から、次のようないくつかの問題を提示したいと思います。

まず、土地の拡張を通じて住宅供給を迅速に増やす必要があります。国は住宅開発、特に社会住宅と低所得者向け住宅のために、より多くの土地資金を計画することができます。低コスト住宅の建設を奨励し、税制上の優遇措置を提供し、建設許可料金を減額し、または手頃な価格の住宅分野を開発する企業に財政支援を提供する。同時に、空き家基金を活用し、投機を避けるために空き家を市場に出すよう所有者に義務付ける税金や政策を導入します。

第二に、多くの不動産を所有しているが、それを利用（賃貸や売却）していない人々に高い累進的な不動産税を課すことによって、投機と価格インフレを厳しく抑制する必要がある。不動産への資本流入を制御し、投機的な借り入れを制限するために信用貸付を厳しくする。透明な市場情報、価格操作を回避するための不動産取引のデータベースの構築。価格操作や不動産バブルの創出行為を厳しく取り締まり、中断されたプロジェクトを綿密に監視します。投資家が約束した時間内にプロジェクトを実施しない場合は、土地の没収が課される可能性があります。

第三に、政府は、初めて住宅を購入する人や低所得世帯向けの優遇融資パッケージや低金利など、実際の住宅購入者に対するより支援的な政策を実施する必要がある。購入直後の譲渡を制限し、投機を制限するために一定期間を経過した後にのみ不動産を転売できるというルール。

4つ目は、価格管理と計画政策を強化し、社会住宅の上限価格の抑制に重点を置くことです。国は低所得者向けの住宅に価格上限を適用できます。同時に、周辺地域とつながるインフラや交通を整備し、中心部の住宅不足を緩和するため、衛星都市開発への投資を促進する。結論として、住宅価格を安定させるには政府、企業、国民の間の調整が必要ですが、最も重要なことは投機を抑制し、持続可能な市場の発展のために合理的な供給を促進することです。

ありがとう！