社会住宅への投資手続きは商業住宅より「何倍も」難しい
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅の需要は都市部、特に工業化率の高い中央直轄市や省で非常に大きいが、一部の地域で起こっているような「売れない」社会住宅の状況を避け、各地域の人々のニーズに合った社会住宅のタイプを開発するためには、入念な調査が必要であるという。
商業住宅プロジェクトを建設するための投資手続きは「一度難しい」が、社会住宅プロジェクトの場合は「二度難しい」。
商業住宅プロジェクトの投資手続きが「1難度」であるのに対し、社会住宅プロジェクトは「2倍難度」であり、2016年から2020年までの全国社会住宅開発計画の実施実績は約41％にしか達していない。
特にホーチミン市は計画の75％を達成したものの、実際の数はわずか15,000戸（平均3,000戸/年）にとどまり、膨大な社会住宅の需要を満たすことができなかった。
「2021年から2023年にかけて、全国で完成した社会住宅プロジェクトは72件、38,128戸にとどまり、2021年から2025年の5カ年計画である446,000戸のわずか9％にしか達していない」
そのうち、ホーチミン市では、623戸のアパートを備えた2つの社会住宅プロジェクト（2016年から2020年にかけて移転）のみが完成し、使用されており、4,996戸のアパートを備えた7つの社会住宅プロジェクトの建設が開始されているが、「法的問題」により、建設を実施することはほぼ不可能である」とチャウ氏は述べた。
困難を克服し、社会住宅供給を増やすための9つの解決策
社会住宅の供給を増やすために「困難を取り除き、社会住宅プロジェクトの実施を促進する」ために、HoREAはいくつかの解決策を提案した。
HoREA は、社会住宅アパートの供給を増やすために、困難を取り除き、社会住宅プロジェクトの実施を促進するためのいくつかの解決策を提案しました。
まず、協会は、全国のすべての社会住宅プロジェクトと商業住宅プロジェクトについて、「投資家の承認と同時に投資方針を承認する」手続きを直ちに廃止することを提案し、計画投資省が政府に、政令31/2021/ND-CPの第31条第7項c点の修正と補足を提出することを検討するよう提案した。
第二に、協会は、政令31/2021/ND-CP第31条第7項cと政令30/2021/ND-CP第1条第3項（前述）の改正・補足に基づき、建設省が地方の建設局（計画・建築局）に、国会決議第98/2023/QH15号第6条第3項bの規定に基づき「建設投資の実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画と詳細計画を承認または調整承認しなければならない」と適用された「投資家の承認と同時に投資政策の承認」を受けた社会住宅プロジェクト（および商業住宅プロジェクト）の1/500規模の詳細計画を評価・承認するよう指示することを提案し、これを政令第31条第7項cに追加するよう協会は提案した。 31/2021/ND-CPおよび政令30/2021/ND-CP第1条第3項。
第三に、社会住宅開発のための土地資金について、協会は、2023年の入札法の規定に従って、地方が社会住宅プロジェクトに対して「土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選定するための入札」を実施し、有能な投資家を選定し、社会住宅開発のために計画されている「公共土地資金（クリーンランド）」を有効に活用し、以前のような土地資源の「浪費」の状況を克服することを推奨します。
第4に、社会住宅政策を実施するための優遇信用資本に関して、協会は、国会常任委員会が社会住宅政策を実施するために中期国家予算資本を割り当てること、社会政策銀行の「資本再構成」、または国家銀行が社会住宅優遇信用政策を実施するために指定した4つの商業銀行（Vietinbank、Vietcombank、Agribank、BIDV）の「金利補償」の手配を検討することを提案する。なぜなら、2015年から2020年の期間、社会住宅政策を実施するための中期的な国家予算資本が不足しているため、プロジェクト投資家、社会住宅の購入者および賃借人は、2014年の住宅法の規定に従って、優遇社会住宅信用政策を受ける権利がほとんどないからです。
第五に、協会は、より多くの投資家が社会住宅プロジェクトの実施に参加するよう奨励し、誘致するために、社会住宅プロジェクトの投資家に対する優遇政策を補足または拡大することを提案した。
第六に、政令100/2015/ND-CPでは10ヘクタール以上のプロジェクトではプロジェクト内に社会住宅を建設しなければならないと規定されているため、商業住宅プロジェクトの投資家がプロジェクトの土地基金の一部（土地基金の20％）を社会住宅開発のために留保する義務の「移行処理」が「不十分かつ困難」である。 10ヘクタール未満のプロジェクトの場合、投資家はプロジェクト内に社会住宅を建設するか、同等の価値の社会住宅基金を交換するか、現金で支払うことが許可されます。
第七に、協会は、建設省が、各地域の実情に応じて「自ら住宅を建築または改築・修繕する場合の住宅支援政策」を享受する「家主」という主題を政府および所管官庁に追加することを検討するよう提案することを検討するよう勧告する。なぜなら、この主題は、労働者、労働者、移民のためのより良質な住宅問題の解決に非常に重要な貢献を果たしてきたからである。同時に、協会は、財務省が政府と所管当局に地主の個人所得税の「固定税」率を収入の5%に規制することを検討するよう提案することを検討するよう勧告する。これはより合理的である。
第8に、協会は、建設省が、2023年5月19日付決定第510/QD-BXD号「2022年の建設工事の投資資本率と工事の構造部品の総建設価格を発表する」を「社会住宅工事の建設の投資資本率」について、商業住宅の「建設工事の投資資本率」と同等となるように改正することを検討するよう提案する。なぜなら、決定510/QD-BXD号による社会住宅の「建設工事の投資資本率」は、同種の商業住宅の「建設工事の投資資本率」のわずか76%であり、これは不合理であり、社会住宅工事の質を向上させ、国民が国家の社会住宅政策に安心と信頼を抱くという目標の実現を保証していないからである。
第9に、協会は、建設省が各省庁、支部、管轄機関と連携し、「農村部の貧困世帯および貧困に近い世帯向けの住宅の修繕および新築のための融資に関する信用政策を研究し、公布する」ことで、2024年1月5日付の政府決議01/NQ-CPを実施し、省および中央直轄市が2024年の地方社会住宅開発計画目標を成功裏に実施できるよう指導し、支援することを提案した。
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