投資家が計画に従って土地使用権を取得するための提案
最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏が、国会常任委員会、国会の複数の委員会、天然資源環境省に対し、土地法案（改正）のいくつかの条項と条項を改正するよう要請する文書を送付した。
商業住宅プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について、投資家が土地使用権 (LUR) を交渉するための条件を提案し、作成します。
商業住宅プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について、投資家が土地使用権を交渉できる条件を整えます。
協会は、土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、第6項には多くの欠陥と限界があり、党中央委員会の2022年6月16日付決議18-NQ/TWとも矛盾していると判断した。
なぜなら、土地法案（改正）第128条第1項b号および第6項には、次のように規定されているからです。商業住宅プロジェクトを実施するために土地を使用する場合、住宅用地の使用権を受け取る契約が認められます。商業住宅プロジェクトを実施するには、住宅用地または住宅用地とその他の土地の使用権が必要です。1 つのケースでのみ、「住宅用地」の土地使用権の譲渡を受けることに同意でき、2 つのケースでは、商業住宅プロジェクトを実施するために土地を使用するために、「住宅用地」または「住宅用地とその他の土地」の土地使用権が必要です。
同時に、土地法案（改正）第128条第4項a項では、国が管理する土地面積を持つ商業用住宅プロジェクトの場合、プロジェクト設立のための総土地面積に含め、国が回収した土地を、土地使用権のオークションを経ることなく、投資家を選定するための入札をすることなく、投資家に譲渡または賃貸することができると規定されている...
したがって、HoREA は、投資家が土地利用計画、都市、建設、住宅開発プログラムに従って「住宅地」または「住宅地とその他の土地」または「住宅地ではないその他の土地」を使用する権利の取得について交渉し、商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業とサービスのプロジェクトを実施できるようにする方向で、土地法案 (改正) の第 128 条第 1 項 b 号および第 6 項を改正および補足する必要があると提案します。これにより、投資家、特に大規模な不動産会社や企業が、数十、数百、数千ヘクタールに及ぶ広大な都市部で、同期した交通インフラ、技術インフラ、社会インフラ、および多くの都市ユーティリティとサービスを備えた住宅プロジェクトの開発に投資できる条件が整います。
HoREAはまた、国家予算収入の損失や土地資源である公共資産の損失がないようにするために、商業住宅プロジェクトに散在する「国家が管理する土地区域、国家が管理する土地区域」の取り扱いを規制する権限を政府に割り当てる方向で、土地法草案（改正）第128条第4項を改正および補足する必要があると提案した（土地法の実施の詳細を規定するいくつかの法令の改正および補足に関する法令148/2020/ND-CPの第1条第13項の規定と同様）。
チャウ氏によると、上記の土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、第6項の改正と補足は、土地に関する制度的見解と政策は社会主義志向の市場経済を発展させるための制度と同期して完了しなければならないとした党中央執行委員会の2022年6月16日付決議18-NQ/TWを完全に「制度化」することを目的としている。
土地資源の潜在力を解き放ち、その価値を最大化するために、土地利用の対象や種類ごとに適切な政策があり、都市や商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の移転において、人々と企業の間での自己交渉のメカニズムを継続的に実施しています。
州の歳入の損失を避けるために抜け穴を塞ぐ
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べている。「土地利用計画や計画に沿った社会経済開発プロジェクトのために、土地利用権を持つ組織、世帯、個人が投資家とともに参加し、土地利用権を使った譲渡、リース、資本拠出の形でプロジェクトを実施するためのメカニズムとポリシーを速やかに開発し、完成させ、2013年土地法の正確で正確かつ合理的な規制の継承を確保する必要がある。」
州の予算収入の損失を回避する鍵は、土地価格を決定するための土地評価方法の適用における「抜け穴」を「塞ぐ」ことです。
また、同協会は、経済団体や投資家が、たとえ土地利用計画に合致しているとしても、農地使用権や住宅地ではない非農地の使用権の譲渡を通じて土地使用権を取得し、商業住宅プロジェクトを実施することが今後も認められれば、国家予算収入の喪失や土地資源である公共資産の喪失につながると懸念を表明した。実際、過去にも国家予算収入の喪失や土地資源である公共資産の喪失の事例が複数あった。
しかし、協会は、近年の国家予算収入の減少と土地資源である公共資産の損失の主な原因は、2013年土地法により経済組織や投資家が「住宅地」または「住宅地とその他の土地」または「住宅地ではないその他の土地」を含む土地使用権の譲渡を受けることが認められたためではなく、土地価格の評価と査定に土地評価方法を適用することの不十分さと限界のためであると結論付けました。これにより、特定の土地価格が決定され、商業用および都市住宅プロジェクトの土地使用料と地代が計算されます。
したがって、HoREA は、解決する必要がある重要な問題は、「土地を評価する」「土地価格を査定する」「具体的な土地価格を決定する」「商業および都市住宅プロジェクトの土地使用料、地代」を計算するために「土地評価方法を適用する」ことにおける「抜け穴」を「塞ぐ」ことであると考えています。
一方、政府は現在、土地評価に関する政令44/2014/ND-CPのいくつかの条項を修正および補足する政令の起草に注力しており、土地評価における国家の「権利」を行使し、土地使用料や地代を決定し、「市場価格を追いかけるのではなく」、「国家による経済規制」の機能を果たすことを目指している。国家と公共の利益のための社会経済発展のための不動産市場を含む。
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