HoREAは不動産投資家にとってより有利な条件を作り出すための解決策を提案する

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投資家が計画に従って土地使用権を取得するための提案

最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏が、国会常任委員会、複数の国会委員会、天然資源環境省に対し、土地法案（改正）のいくつかの条項と条項を修正するよう要請する文書を送付した。

商業住宅プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について、投資家が土地使用権 (LUR) を交渉するための条件を提案し、作成します。

不動産 - HoREAは不動産投資家にとってより有利な条件を作り出すソリューションを提案します — *商業住宅プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について、投資家が土地使用権を交渉できる条件を整えます。*

協会は、土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、および第6項には多くの欠陥と限界があり、党中央委員会の2022年6月16日付決議18-NQ/TWとさえ矛盾していると判断した。

なぜなら、土地法案（改正）第128条第1項b点及び第6項には、次のように規定されているからです。商業用住宅プロジェクトを実施するために土地を使用する場合、住宅用地の使用権を受け取る契約が認められます。商業用住宅プロジェクトを実施するには、住宅用地または住宅用地とその他の土地を使用する権利が必要です。 1 つのケースのみで「住宅用地」の土地使用権の譲渡を受けることに同意でき、2 つのケースでは、商業用住宅プロジェクトを実施するために土地を使用するには、「住宅用地」または「住宅用地とその他の土地」の土地使用権を持っている必要があります。

同時に、土地法案（改正）第128条第4項a項では、国が管理する土地面積を持つ商業用住宅プロジェクトの場合、プロジェクト設立のための総土地面積に含められ、国が回収した土地は、土地使用権のオークションを経ることなく、投資家を選定するための入札をすることなく、投資家に譲渡または賃貸することができるとしている...

そのため、HoREAは、土地法草案（改正）第128条第1項b号および第6項を改正・補足し、投資家が土地利用計画、都市計画、建設計画、住宅開発計画に基づき、「住宅地」または「住宅地とその他の土地」または「住宅地以外のその他の土地」を使用する権利の取得について交渉し、商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービス・プロジェクトを実施できるようにする必要があると提案する。これにより、特に大手不動産企業や大企業が、数十ヘクタール、数百ヘクタール、数千ヘクタールに及ぶ広大な都市部において、交通インフラ、技術インフラ、社会インフラ、そして多くの都市ユーティリティやサービスが同時に整備された住宅プロジェクトの開発に投資できる環境が整う。

HoREAはまた、国家予算収入の損失や土地資源である公共資産の損失がないようにするために、商業住宅プロジェクトに点在する「国家が管理する土地区域、国家が管理する土地区域」の取り扱いを規制する権限を政府に付与する方向で、土地法草案（改正）第128条第4項を改正および補足する必要があると提案した（土地法の施行を詳述するいくつかの法令の改正および補足に関する法令148/2020/ND-CPの第1条第13項の規定と同様）。

チャウ氏によると、上記の土地法案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、および第6項の改正および補足は、土地に関する制度的見解および政策は社会主義志向の市場経済を発展させるための制度と同期して完了する必要があると述べた党中央執行委員会の2022年6月16日付決議18-NQ/TWを完全に「制度化」することを目的としているという。

土地利用の対象や種類ごとに適切な政策があり、土地資源の潜在力を解き放ち、その価値を最大化するとともに、都市や商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の移転において人々と企業の間での自己交渉のメカニズムを継続的に実施しています。

州の歳入の損失を避けるために抜け穴を塞ぐ

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べています。「土地利用計画や計画に合致する社会経済開発プロジェクトにおいては、土地利用権を持つ組織、世帯、個人が投資家と共に参加し、土地利用権を活用した譲渡、賃貸、出資といった形でプロジェクトを実施するための仕組みや政策を速やかに整備し、2013年土地法の正確で的確、かつ合理的な規定の継承を確保する必要がある。」

不動産 - HoREA は、不動産投資家にとってより有利な条件を作り出すソリューションを提案します (図 2)。 — 国家予算収入の損失を回避する鍵は、土地価格を決定するための土地評価方法の適用における「抜け穴」を「塞ぐ」ことです。

また、同協会は、土地利用計画に合致していても、経済団体や投資家が農地使用権や住宅地ではない非農地の使用権を譲渡することで土地使用権を取得し、商業住宅事業を実施することが今後も認められれば、国家予算収入の減少や土地資源という公共資産の損失につながると懸念を表明した。実際、過去数年間にわたり、国家予算収入の喪失や、土地資源である公共資産の喪失の事例が数多くありました。

しかし、協会は、近年の国家予算収入の減少と土地資源である公共資産の損失の主な原因は、2013年の土地法が経済組織や投資家に「住宅用地」、または「住宅用地とその他の土地」、または「住宅用地ではないその他の土地」を含む土地使用権の譲渡を認めたためではなく、土地価格を評価および査定するための土地評価方法の不十分さと限界のためであると結論付けました。これにより、特定の土地価格が決定され、商業用および都市住宅プロジェクトの土地使用料と地代が計算されます。

したがって、HoREA は、解決すべき重要な問題は、「土地を評価する」「土地価格を査定する」「具体的な土地価格を決定する」「商業用および都市住宅プロジェクトの「土地使用料、地代」を計算する」ための「土地評価方法を適用する」ことにおける「抜け穴」を「塞ぐ」ことであると考えています。

一方、政府は現在、土地評価に関する政令44/2014/ND-CPのいくつかの条項を修正および補足する政令の起草に注力しており、土地評価における国家の「権利」を行使し、土地使用料と地代を「市場価格を追いかけずに」決定し、「国家による経済規制」の機能を果たすことを目指している。国家および公共の利益のための社会経済発展のための不動産市場を含む。

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