開始価格が低すぎるため、土地オークションで「不当利得」を得る機会が生まれます。

[広告_1]

Batdongsan.com.vnのレポートによると、2024年の最初の6か月間の不動産市場は、不動産が投資利回りで金と株式の両方を上回り、1位になり、活況を記録しました。

市場の影響は、郊外への移転の継続的な傾向を示しており、郊外の土地区画は徐々に買い手にとって魅力的なセグメントになりつつあります。

８月１日から早期適用された土地法、住宅法、不動産業法は、前向きな調整によって不動産市場の活性化につながると期待される。

しかし、現実には、新法の施行初日には、郊外の土地オークションで価格が急騰し、不動産市場はたちまち大騒ぎとなった。

ハノイ郊外の土地は、わずか数百万ドン/m2の開始価格から、最高数億ドン/m2で競売にかけられていますが、インフラ、交通、収益性が低いという点で、それほど優れているとは考えられていません。

開始価格はソースですか?

この問題について共有したハノイ弁護士会チンファップ法律事務所のダン・ヴァン・クオン弁護士は、金価格の継続的な変動、株式市場の低迷、サプライチェーンの影響を受けた事業活動、世界市場の変動により、不動産は依然としてキャッシュフローの安全な避難場所として投資家の優先的な選択肢であると述べた。

クオン氏によると、2024年8月1日から部分的に施行された不動産関連法では、個人や企業による土地の購入、区画の分割、土地の売却は禁止されており、区画の分割やオークションの開催は国家のみに許可されている。

これにより供給不足が生じ、顧客や投資家の心理に影響を与え、彼らは最近のような土地オークションに重点的に集中することになる。

さらに、弁護士は、土地価格が高騰する理由は、最高額を支払った者が落札するというオークションの原則によるものだと述べた。

一方、上記の土地の競売は、登録して直接競売に参加した何千人もの人々の注目を集めました。「これは多くの人が興味を持っていることを証明しており、価格が上昇する可能性は十分にある」とクオン氏は分析した。

さらに、弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、一部の個人や組織が不動産市場を操作する目的で土地価格が高騰している状況について、「現在まで当局は結論づけていない」可能性も指摘した。

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *弁護士ダン・ヴァン・クオン - チン・ファップ法律事務所、ハノイ弁護士会。*

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、上記の状況の原因の一部はオークションの開始価格を低く設定しすぎたことにあると述べた。

これまでは、オークションの開始価格は諮問委員会が提示した価格に基づいていました。ただし、2024年2月に公布された政令第12号によれば、開始価格は係数を乗じた土地価格表に基づいて地域ごとに決定されることになります。

「現在は、2023年土地法の新文書を実施するための移行期間であり、その一部のみが発効しており、そのほとんどは2025年1月1日まで完全に発効しません。

このように、問題は、地価基準表の廃止に関する規定がまだ施行されていないため、今年末までは旧地価表の規定が適用されることになるという点である。そのため、計算式は依然として古い土地価格表に係数Kを乗じて開始価格を算出しており、この価格が低くなっている」とクオン弁護士は述べた。

しかし、クオン氏は、政府の政令の規定は間違っていないが、交差した時点では、文書はまだ同期して発効しておらず、新しい土地価格表が確立されていなかったため、上記のような事態が発生したとも強調した。

開始価格が低いため、投資家はごく少額の資金を預けるだけで済みますが、オークションに参加している一部の組織がこの点を利用して希望価格をつり上げ、私利を追求した後に預け金をキャンセルするリスクが引き続き生じます。

一方、不動産競売法は2025年初頭まで施行されず、競売への参加を6か月から5年間禁止することで、保証金不履行のケースを厳しく扱うことになるという話もある。

現在、オークション参加者が保証金を放棄した場合の取り扱いに関する規制は依然として行政的過ぎて抑止力や徹底した取り扱いが欠如しており、多くの個人や組織がこの抜け穴を利用して市場を混乱させています。

土地オークションを通じて予算収入のすべてを徴収すべきではない

ハノイ弁護士会ギャラクシー法律事務所副所長ヴー・ゴック・バン弁護士は、一晩の土地オークションについての意見を述べ、非公開ではあるものの、最終価格を確定するために一晩で回数を制限せずにオークションを行うことは、初めてではなく前例があったかもしれないと述べた。

この形式のオークションの利点は、各ラウンドで価格が劇的に上昇し、最終価格によって国が各オークションで数千億ドンの収入を得ることができるため、予算に多額かつほぼ「突然の」収入をもたらすことです。

良い面としては、すべての法的規制が満たされていることを保証するオークションを通じて予算を補充するのに役立ちます。

しかし、逆にヴー・ゴック・バン弁護士は「土地が高値で売却されることによる結果は、それがもたらす経済的利益よりもひどい」と述べた。

同時に、弁護士は、最近の熱いオークションにおける土地オークション組織は法律の規定を完全に遵守していたと断言したが、オークション参加者に法律を尊重する精神があったかどうかは別の話であり、捜査機関の結論を待つ必要がある。

「オークション参加者が私利私欲のために『青チーム、赤チーム』の状況にある場合、市場操作の目的でオークションに参加すると、長期的な影響が生じ、その地域の土地価格が不動産『バブル』に押し上げられることになる。この問題を解決することは、短期的に集めた予算から得られる利益より何倍も難しいだろう」とバン氏は分析した。

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏も同じ見解を示し、国が土地競売ですべての土地を徴収する必要はないと述べた。

「価格が高ければ、国はすぐに少し高い金額の利益を得るが、その後土地は放棄され、投機家が価格をつり上げるため、土地は利用も開発もされなくなり、貴重な資源であるにもかかわらず、結果ははるかに深刻になるだろう」と弁護士は述べた。