開始価格が低すぎるため、土地オークションで「不当利得」を得る機会が生まれます。

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Batdongsan.com.vnのレポートによると、2024年の最初の6か月間の不動産市場は、不動産が投資収益率で金と株式の両方を上回り、1位になり、活況を記録しました。

市場の影響としては、郊外への移住の傾向が継続し、郊外の土地区画が徐々に買い手にとって魅力的なセグメントになっていったことが記録されています。

８月１日から早期適用された土地法、住宅法、不動産業法は、積極的な調整によって不動産市場の活性化につながるものと期待される。

しかし、現実には、新法の施行初日、一部の郊外の土地オークションで価格が急騰し、不動産市場はたちまち大混乱に陥った。

ハノイ郊外の土地は、わずか数百万ドン/平方メートルから始まり、最高数億ドン/平方メートルで競売にかけられていますが、インフラ、交通、収益性が低いという点では、それほど目立った価格ではないと多くの人が考えています。

開始価格がソースですか?

この問題について、ハノイ弁護士会所属のチン・ファップ法律事務所のダン・ヴァン・クオン弁護士は、金価格の継続的な変動、株式市場の低迷、サプライチェーンによる事業活動の影響を受けること、世界市場の変動などにより、不動産は依然としてキャッシュフローの安全な避難場所として投資家の優先的な選択肢となっていると述べた。

クオン氏によると、2024年8月1日より部分的に施行された不動産関連法では、個人や企業による土地の購入、区画の分割、土地の売却が禁止されている。土地を分割し、競売を主催できるのは国家のみである。

これにより供給不足が生じ、顧客や投資家の心理に影響を与え、彼らは最近行われたような土地オークションに大いに集中することになる。

また、土地価格が高騰する理由は、最高額を支払った者が落札するというオークションの原則によるものだと弁護士は述べた。

一方、上記の土地区画のオークションは、登録してオークションに直接参加した何千人もの人々の注目を集めました。「これは多くの人が興味を持っていることを証明しており、価格が上がる可能性は十分にある」とクオン氏は分析した。

さらに、弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、一部の個人や組織が不動産市場を操作する目的で地価高騰が起きているという状況について、「現在まで当局は結論づけていない」可能性も指摘した。

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *ダン・ヴァン・クオン弁護士 - チン・パップ法律事務所、ハノイ弁護士協会。*

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、上記の状況の原因の一部はオークションの開始価格を低く設定しすぎたことにあると述べた。

以前は、オークションの開始価格は諮問委員会によって示された価格に基づいていました。ただし、2024年2月に公布された政令第12号により、開始価格は係数を乗じた土地価格表に基づいて地域ごとに決定される。

「現在は、2023年土地法の新たな文書の施行に向けた移行期間であり、その一部のみが発効しており、そのほとんどは2025年1月1日まで完全に発効しない。」

このように、問題は、地価の枠組みを廃止する規定がまだ施行されていないため、旧地価表の規定が今年末まで適用されるという点である。そのため、計算式は依然として古い土地価格表に係数Kを乗じて開始価格を算出しており、この価格が低くなっている」とクオン弁護士は述べた。

しかし、クオン氏は、政府の政令の規定は間違いではないものの、交差当時、その書類がまだ統一的に発効しておらず、新しい土地価格表が制定されていないため、上記の事態に至ったという話も強調した。

開始価格が低いため、投資家はごく少額の資金を預けるだけで済みますが、オークションに参加している一部の組織がこの点を利用して希望価格をつり上げ、私腹を肥やし、預け金をキャンセルするリスクが依然として残ります。

一方、不動産競売法は2025年初頭まで施行されず、競売への参加を6か月から5年禁止するなど、保証金不履行のケースを厳しく扱うことになるという話もある。

現在、オークション参加者が保証金を放棄した場合の取り扱いに関する規制は依然として行政的なものが多く、抑止力や徹底した取り扱いが欠如しているため、多くの個人や組織がこの抜け穴を利用して市場を混乱させています。

土地オークションを通じて予算収入のすべてを徴収すべきではない

ハノイ弁護士会ギャラクシー法律事務所副所長のヴー・ゴック・バン弁護士は、一晩の土地オークションについての意見を述べ、公開されていないものの、最終価格を確定するために一晩で回数を制限せずにオークションを行ったことは、初めてではなく前例があったかもしれないと述べた。

この形式のオークションの利点は、各ラウンドで価格が劇的に上昇し、最終価格では各オークションを通じて政府が数千億ドンの収入を得ることができるため、予算に多額かつほぼ「突然の」収入をもたらすことです。

良い面としては、すべての法的規制が満たされていることを保証するオークションを通じて、予算を補うのに役立ちます。

しかし、弁護士のヴー・ゴック・バン氏は逆に、「土地が高値で売却されることで生じる結果は、それがもたらす経済的利益よりもひどい」と述べた。

同時に、弁護士は、最近の熱いオークションにおける土地オークション組織は法律の規定を完全に遵守していたと断言したが、オークション参加者に法律を尊重する精神があったかどうかは別の話であり、調査機関の結論を待つ必要がある。

バン氏は、「オークション参加者が個人的な利益のために『ブルーチーム、レッドチーム』のような状況に陥り、市場操作を目的としてオークションに参加すると、長期的な影響が生じ、その地域の地価が高騰して不動産『バブル』に陥ることになる。この問題の解決は、短期的に集めた予算から得られる利益よりも何倍も困難になるだろう」と分析した。

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏も同じ見解を示し、国が土地オークションですべての土地を徴収する必要はないと述べた。

「価格が高ければ、国はすぐに少しだけ高い金額の利益を得るが、その後土地は放棄され、投機家が価格をつり上げるため、土地は利用も開発もされなくなり、貴重な資源であるにもかかわらず、結果ははるかに深刻になるだろう」と弁護士は述べた。