土地価格に関する政令案は多くの事業コストを「忘れている」のか？

十分なコストを計算しておらず、投資家を誘致するのが難しい

ベトナム評価協会は、同協会が土地価格を規制する政府政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政府政令第12/2024/ND-CP号と、土地法第31/2024/QH15号の実施を導く土地価格を規制する政府政令草案を入手したと述べた。

ベトナム評価協会は、政令第12/2024/ND-CP号と新しい政令草案はどちらも多くの適切な内容を含んでおり、実務上の困難さを排除するための要件を満たしていると判断しています。

しかし、ベトナム評価協会は、政令および政令草案に規定されている剰余金方式による土地評価方法の内容には、投資家がプロジェクトを実施するために費やす必要のある総費用と、投資プロジェクト完了時に受け取る利益が正確かつ十分に計算されていないため、依然として欠陥があることも発見した。したがって、投資誘致が困難になるだけでなく、土地価格が不当に高くなることにもつながります。

まず、総投資コストについて。

政令12/2024/ND-CPおよび政令草案では、投資家がプロジェクトを実施するために費やす必要のある総費用を算出するために、すべての種類の費用が完全に計算されていませんでした。この規制では、土地開発の投資コストのみが計算され、投資家がプロジェクトを実行するために土地を取得するために支払わなければならない初期コストである「土地使用料」（プロジェクトを実施する投資家が国によって土地使用料を免除されている場合は計算されません）とローン利息は計算されません。評価審議会は「これは不合理だ」と意見を述べた。

2番目は利益についてです。

政令および政令草案の両方の選択肢では、利益は土地開発費用のみに基づいて計算され、投資家が費やす総費用（前述のとおり）（土地使用料＋土地開発費用＋事業費用を含む）に基づいて計算されないため、過小評価となり、価格形成の原則に従っていません。価格は生産および事業費用をカバーし、利益を持たなければなりません（資産価値に基づいて利益を計算する剰余金方式の利益計算方法にも従っていません）。また、「お金の将来価値」の原則、つまり、投資家が何らかの分野に投資するお金を持っている場合、利息を得るために銀行にお金を預けることを含め、期待利益があることを期待しなければならないという原則を否定しています。

オプション 1 について: 草案では、投資家が享受する利益と、投資家がプロジェクトの実施に費やす必要のあるコストが混同されています (草案では、「利益には資本コストが含まれる」と規定されています)。なぜなら、利益は投資家が得る金額だからです。資本コストとは、投資家が「金融提供者」に支払わなければならない金額です。

資本コストとは、本質的には投資家が貸し手に借りたお金に対する金利です。それは貸し手の利益ですが、借り手のコストであり、もちろん投資家はこの金銭コストを享受するのではなく、生産および事業コストの構造で計算されたそれを支払わなければなりません。

オプション 2 の場合: 投資家の利益は総コストではなく開発コストに基づいてのみ計算されますが、総コストは上記のように正しく完全に計算されていません。

上記の欠点を踏まえ、ベトナム評価協会は、投資家の利益を計算するための総費用を、以下の費用を含めて正確かつ完全に計算することを推奨しています。総費用（1）＝土地使用料＋開発費及び事業費。

投資家の利益は次の式で計算されます：投資家の利益＝割合×総コスト（1）。

「投資家の利益」という要素を追加する提案

以前、ベトナム商工連合会（VCCI）も土地価格を規制する政令草案についてコメントしていた。

VCCIによれば、草案第6条3項には、平均年間純収入（＝平均年間収入－平均年間支出）の算定式が規定されている。企業側によると、この規制は「投資家の利益」という要素が考慮されていない（この要素は控除できない）ため不合理だという。投資家の利益を決定しないと、適用された方法の公平性が確保されません。なぜなら、式と比較すると、投資家は利益なしに投資して搾取することになるからです。土地区画の全借地期間（一回払い）中の土地の建設の現状の利用から生じるすべての剰余金は、法人所得税を除いて国に支払われます。

こうした規定は、差額家賃を決定する理論と矛盾する。収益方式と剰余方式を適用した場合の土地区画の土地価格の差を拡大する（同一の計画情報がある場合）。したがって、起草機関は上記の式に「投資家の利益」という要素を追加することをお勧めします。

草案第7条3項aは、剰余金方式を用いて土地価格を決定するための建設投資費用には、技術インフラ、社会インフラ、住宅建設、その他の建設工事の建設費用が含まれると規定している。設備費建設投資コンサルティング費用投資資本率に規定されるプロジェクト管理コストおよびその他のいくつかのコスト項目。

企業のフィードバックによると、この規制は閉鎖的であり、記載されていないその他のコストは、プロジェクト実施中に発生する作業量や価格下落要因による予備費など、投資資本が使用される場合にのみ適用されます。支払利息、仮設工事費、建設補助工事費、保険費…したがって、VCCI は、起草機関が上記の費用を補填することを提案します。

また、VCCIによれば、草案の第7条3項bでは、事業コストは地域の一般的な水準に従って収益の割合として計算されることが規定されている。企業からのフィードバックによると、この規制は不明瞭かつ不適切です。

具体的には、広告宣伝費、販売費、運営費などの事業コストは分野ごとに大きく異なるため、地域的に共通の水準を定めることが困難です。

さらに、「地域共通土地」をゾーニングすることも適切ではありません。特に、大規模プロジェクトがあまりない未開発地域にあるプロジェクトの場合、地域共通土地はそのプロジェクトに適さない可能性があります。

草案の第7.3.c条では、投資家の利益を2つの選択肢に従って計算する方法を規定しています。企業のフィードバックによると、上記の 2 つの計算方法は、投資家の剰余金方式に従ってプロジェクト全体の利益を十分に計算していないため、合理的ではありません。

具体的には、利益規制は建設投資費用に対してのみ計算されます。これはあくまでも不動産開発（土地開発投資）の利益であり、プロジェクト全体の利益ではありません。

このような規制は価格形成の原則と矛盾します。なぜなら価格は生産と事業のコストをカバーし、利益を上げなければならないからです。この規制はまた、「貨幣の時間的価値」の原則（機会費用、インフレ、リスクによる）と「貨幣の将来的価値」の原則（すなわち、銀行預金を含め、どの分野に投資する場合でも期待利益を期待しなければならない）を否定します。

実際、投資家が支払うコスト（総コスト）は、投資家がプロジェクトを完了するために（事業が買収されるまで）支払わなければならないすべての合理的なコストです。総費用には、土地使用料（または土地価値）（投資家が国に対する財政的義務を履行するために支払わなければならない初期投資費用）を含める必要があります。

したがって、このタイプのコストが計算されない場合、投資家は土地使用料を 2 回支払う必要があると考えられます。1 回は、土地価格を決定する際に除外コストに含まれていない場合です (この規制に従って)。もう 1 回は、土地使用料を支払う必要がある場合です (ただし、コストの種類として控除されていません)。

したがって、起草機関は、製品が販売されて収益が出るまで、投資家がプロジェクトを完了するために費やす必要のある総費用に基づいて利益を計算する方向に規制を改正することが推奨されます。総費用には、建設投資費用、事業費用、土地使用料（投資家が国に対する財政的義務を果たすために支払わなければならない初期投資費用）を含める必要があります。

草案第4条2項dは、2024年土地法第257条2項cに基づく補償、支援、移住の進捗状況に応じて、土地の割り当てと土地の賃貸のための土地価格を決定することを規定している。

企業によれば、土地価格を決定する時期は、土地が整地され、投資のために引き渡された時点のみに適用されるべきだという。

実際、土地の割り当てが小さすぎて投資できない場合があるので、土地の価格を決定する時期を決めるべきではありません。このような規制をすると、無駄な手続きが発生し、投資を行うには不十分な多くの引渡し面積や、収益を生まない予定面積に対して、非同期的な価格設定方法を選択せざるを得なくなります。

したがって、剰余金方式は、土地評価時点までの施工詳細計画書またはマスタープランに基づく総事業面積に基づき算定し、引渡し面積に対する容積率に応じて配分するよう規定されるべきである。

TM

出典: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html