十分なコストを計算しておらず、投資家を引き付けるのが難しい
ベトナム評価協会は、同部署が土地価格を規制する政府政令第44/2014/ND-CP号を改正・補足する政府政令第12/2024/ND-CP号と、土地法第31/2024/QH15号の実施を導く土地価格を規制する政府政令草案を入手したと述べた。
ベトナム評価協会は、政令第12/2024/ND-CP号と新しい政令草案はどちらも適切な内容が多く、実務上の困難さを排除するための要件を満たしていると判断しています。
しかし、ベトナム評価協会は、政令および政令草案に規定されている剰余金方式による土地評価方法の内容には、投資家がプロジェクトを実施するために費やす必要のある総費用と、投資プロジェクト完了時に受け取る利益が正確かつ十分に計算されていないため、依然として欠陥があることも発見した。したがって、投資誘致が困難になるだけでなく、土地価格が不当に高くなることにもなります。
まず、総投資コストについてです。
政令12/2024/ND-CPおよび政令草案では、投資家がプロジェクトを実施するために費やす必要のある総費用を算出するために、すべての種類の費用が完全に計算されていませんでした。この規則では、土地開発における投資コストのみが計算され、プロジェクトを実行するために土地を取得するために投資家が支払わなければならない初期コストである「土地使用料」（プロジェクトを実施する投資家が国によって土地使用料を免除されている場合は計算されません）とローン利息は計算されません。 「これは不合理だ」と評価審議会は意見を述べた。
2番目は利益についてです。
政令および政令草案の両方の選択肢では、利益は土地開発費用のみに基づいて計算され、投資家が費やす総費用（前述のとおり）（土地使用料＋土地開発費用＋事業費用を含む）に基づいて計算されないため、過小評価となり、価格形成の原則に従っていません。価格は生産および事業費用をカバーし、利益を持たなければなりません（資産価値に基づいて利益を計算する剰余金方式の利益計算方法にも従っていません）。また、「お金の将来価値」の原則、つまり、投資家が何らかの分野に投資するお金を持っている場合、銀行にお金を預けて利息を得ることを含め、期待利益があることを期待しなければならないという原則を否定しています。
オプション 1 について: 草案では、投資家が享受する利益と、投資家がプロジェクトを実施するために費やす必要のあるコストが混同されています (草案では、「利益には資本コストが含まれる」と規定されています)。なぜなら、利益は投資家が得る金額だからです。資本コストとは、投資家が「金融提供者」に支払わなければならない金額です。
資本コストとは、本質的には投資家が貸し手に借りたお金に対する金利です。それは貸し手の利益ですが、借り手のコストであり、もちろん投資家はこの財務コストを享受するのではなく、生産および事業コストの構造で計算されたそれを支払わなければなりません。
オプション 2 の場合: 投資家の利益は総コストではなく開発コストに基づいてのみ計算されますが、総コストは上記のように正しく完全に計算されていません。
上記の欠点から、ベトナム評価協会は、投資家の利益を計算するための総コストは、以下のコストを含めて正確かつ完全に計算されるべきであると推奨しています：総コスト（1）=土地使用料+開発コストと事業コスト。
投資家の利益は、次の式で計算されます：投資家の利益＝割合×総コスト（1）。
「投資家の利益」という要素を追加する提案
以前、ベトナム商工連盟（VCCI）も土地価格を規制する政令草案についてコメントした。
VCCIによれば、草案第6条3項には、平均年間純収入（＝平均年間収入－平均年間支出）を決定するための計算式が規定されている。企業側によると、この規制は「投資家の利益」という要素を考慮していない（この要素は控除できない）ため不合理だという。投資家の利益を決定しないと、適用される方法の公平性が確保されません。なぜなら、式と比較すると、投資家は利益なしに投資して搾取することになるからです。土地区画の全土地リース期間（一回払い）中の土地の現在の建設状況の利用から生じるすべての剰余金は、法人所得税を除いて国に支払われます。
このような規定は、差額地代を決定する理論と矛盾する。収益方式と剰余方式を適用した場合の土地区画の土地価格の差を拡大する（同じ計画情報がある場合）。したがって、起草機関は上記の式に「投資家の利益」という要素を追加することが推奨されます。
草案第7条3項aは、剰余金方式を用いて土地価格を決定するための建設投資費用には、技術インフラ、社会インフラ、住宅建設、その他の建設工事の建設費用が含まれると規定している。設備費建設投資コンサルティング費用投資率に規定されるプロジェクト管理コストおよびその他のコスト項目。
企業の反映によると、この規制は閉鎖的であり、リストされていないその他のコストは、投資資本率を使用する場合にのみ適用されます。たとえば、プロジェクト実施中に発生する作業量や価格下落要因に対する予備コストなどです。支払利息、仮設工事費、工事補助費、保険費…従って、VCCI は、起草機関が上記の費用を補填することを提案します。
また、VCCIによれば、草案の第7条3項bでは、事業コストは地域の一般的な水準に従って収益の割合として計算されると規定されている。ビジネス界からのフィードバックによると、この規制は不明確かつ不適切です。
具体的には、広告宣伝費、販売費、運営費などの事業コストは分野ごとに大きく異なるため、地域ごとに共通の水準を定めることが困難です。
さらに、「地域共通地」をゾーニングすることも適切ではありません。特に、大規模なプロジェクトがあまりない未開発地域にあるプロジェクトの場合、地域共通地はそのプロジェクトに適さない可能性があります。
草案の第7.3.c条では、投資家の利益を2つの選択肢に従って計算する方法を規定している。事業者のフィードバックによると、上記 2 つの計算方法は、投資家の剰余金方式に従ってプロジェクト全体の利益を十分に計算していないため、合理的ではありません。
具体的には、利益規制は建設投資費用のみで計算されます。これは不動産開発（土地開発投資）の利益のみであり、プロジェクト全体の利益ではありません。
価格は生産と事業のコストをカバーし、利益を生み出さなければならないため、このような規制は価格形成の原則と矛盾します。この規制は、「貨幣の時間的価値」の原則（機会費用、インフレ、リスクによる）と「貨幣の将来的価値」の原則（つまり、銀行預金を含め、あらゆる分野に投資する際には期待利益を期待しなければならない）も否定しています。
実際、投資家が支払うコスト（総コスト）は、投資家がプロジェクトを完了するために（事業が買収されるまで）支払わなければならないすべての合理的なコストです。総費用には、土地使用料（または土地価値）（投資家が国に対する財政的義務を果たすために支払わなければならない初期投資費用）を含める必要があります。
したがって、このタイプのコストが計算されない場合、投資家は土地使用料を 2 回支払う必要があると考えられます。1 回は、土地価格を決定する際に除外コストに含まれていない場合 (この規制による)、もう 1 回は、土地使用料を支払う必要がある場合 (ただし、コストの種類として控除されていない) です。
したがって、起草機関は、製品が販売されて収益が出るまでに投資家がプロジェクトを完了するために費やす必要のある総費用に基づいて利益を計算する方向に規制を改正することが推奨されます。総費用には、建設投資費用、事業費用、土地使用料（投資家が国に対する財政的義務を果たすために支払わなければならない初期投資費用）を含める必要があります。
草案第4条2項dは、2024年土地法第257条2項cに基づく補償、支援、移住の進捗状況に応じて、土地の割り当てと土地の賃貸のための土地価格を決定することを規定している。
企業によれば、土地価格を決定する時期は、土地が整地され、投資のために引き渡された時点でのみ適用されるべきである。
実際、土地の割り当てが小さすぎて投資できない場合もあり、土地の価格を決定する時期を決めるべきではありません。このような規制をすると、不必要な手続きが発生し、投資を行うには不十分な多くの引き渡しエリアや収益を生まない予定エリアに対して、非同期の価格設定方法を選択する必要があります。
したがって、剰余金方式は、土地評価時までの詳細工事計画またはマスタープランに従って総事業面積を計算し、引き渡し面積に対する容積率に従って配分するように規定されるべきである。
TM
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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