企業は陸上での別のパイロット解決を待っている。

多くの企業は土地使用権は持っているものの、住宅用地を持たず、土地法施行後に商業住宅事業を実施できるかどうか、またどのように実施するかという問題に悩んでいます。

コンストレクシム住宅開発投資株式会社のダン・ヴァン・カイ副社長は、8月15日の朝、「2024年土地法および関連法による新たな動向、機会、課題」ワークショップを大きな期待を持って去った。

コンストレクシム住宅開発投資株式会社副社長、ダン・ヴァン・カイ氏。

「天然資源環境省計画・土地資源開発局長のダオ・チュン・チン氏は、土地使用権の取得または居住地以外の土地使用権の取得に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行する国会の試行決議について言及しました。この決議は、10月の国会で審議される予定です。現在、私たちは試行的な選択肢に頼っているだけなので、私たちのケースについては、より多くの提言が得られるでしょう」と、カイ氏はビジネスマガジン主催、ベトナム消費財開発協会（ACOD）とハノイ商工会議所（HBA）の協賛によるワークショップの傍らで述べた。

以前、ワークショップでカイ氏が提起した質問は、企業が土地使用権は持っているものの居住用地を持っていないため、希望どおりに商業用住宅を備えたプロジェクトへの転換を申請できないという典型的なケースであるため、2024年8月1日から土地法が施行された後に議論する必要がある問題を引き続き白熱させました。

同社のハイズオンにおけるプロジェクトは2017年から計画が承認されており、住宅用地と商業用地が含まれている。特に商業地は住宅地や住居地から遠く離れています。当社は50年間の土地リース料を支払い、レッドブックを取得しましたが、住宅用地はまったくありません。

「私たちは非常に心配しています。なぜなら、プロジェクトを予定通り進めるために、9階建ての商業・サービスビルを建設し続けると、おそらく空き家のまま放置せざるを得なくなり、住民がいないため賃貸に出せないからです。そうなると、誰がサービスのために借りるのでしょうか？それはもったいないです。商業・サービスと住宅の両方の用途に計画を調整できるのか、そしてレッドブック（開発許可書）を既に取得している場合、再入札や再オークションを行わなければならないのか、お伺いしたいのです…」と、カン氏は、国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏とチン氏が土地法の新たなポイントを説明するのを聞いた後、議論しました。

問題は、現行の土地法や住宅法には、住宅用地のない土地使用権を持つ企業が独自に商業用住宅を建設できる仕組みがないことである。

この問題に関して、ファン・ドゥック・ヒュー氏は、これは多くの投資家が懸念している問題であることを認めたが、土地法が可決された際にもこれらの問題が慎重に議論され、討論されたことを強調した。

国会経済委員会常任委員、ファン・ドゥック・ヒュー氏。

これは法律成立後に生じた問題ではなく、メリットとコスト、長所と短所を踏まえて検討されてきたものです。政府は、土地はあるものの自力で商業用住宅を開発できない場合の対応策として、試行的な決議案を起草し、国会に提出する予定です。

合法化するかどうかを決める前に、その影響を評価するためのパイロットテストが必要だと思います。 「土地法の目的は商業用住宅の開発だけではなく、特定の分野やタイプを優先するのではなく、包括的でバランスのとれた不動産市場を開発することであるため」とヒュー氏は、2024年8月1日に施行されたばかりの土地法の内容について企業と協議した。

チン氏は、この事件に関して、明らかにする必要があるいくつかの問題があると述べた。一つは、2015年住宅法（その他の土地に関する規制の開始）以前のプロジェクトです。 2番目は非農地で、要件により都心部から移動する必要がありますが、住宅用地はありません。 3つは新しいプロジェクトです。

土地資源計画開発局長（天然資源・環境省）ダオ・チュン・チン氏。

「これはさらなる調査が必要です。2015年以前に存在した事例、つまり移転により中断された非農地開発プロジェクトについては、解決策が必ずあると我々は考えています。この制限はおそらく新規プロジェクトにのみ適用されるでしょう」とチン氏は述べ、政府機関が政府への解決策をまとめ、検討できるよう、企業に引き続き意見を述べるよう求めた。

現在、政府は、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を検討している。

草案では、パイロット用に選択されたプロジェクト基準について 2 つのオプションが提供されています。

オプション 1 では、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する契約を通じて商業住宅プロジェクトを試行しますが、プロジェクト数の 30% を超えず、2030 年までの住宅開発プログラムおよび計画によって承認された住宅プロジェクト開発ニーズの総面積の 20% を超えません。

その中で、市街地及び都市開発計画認定区域内の土地が優先される。国が割り当てた土地を使用して土地使用料を徴収している、または国が賃貸し、賃貸期間全体にわたって一時土地賃貸料を徴収している土地を使用している不動産業務機能を有する企業。環境汚染により施設を移転せざるを得ない場合、又は建築計画若しくは都市計画に違反する等の理由により施設を移転せざるを得ない場合

オプション2は、土地法第31/2024/QH15号の発効日より前に、土地使用権を受け取る契約を通じて商業住宅プロジェクトの実施を承認する文書を省人民委員会から投資家が受け取っている場合のパイロットケースです。投資家が、土地使用料を徴収して国から割り当てられた土地、またはリース期間全体にわたって一括で土地賃料を支払うリース地を使用する権利を有する場合。 投資家が非農地使用権を有し、環境汚染により施設を移転する必要がある場合には、建築計画や都市計画に従って施設を移転しなければなりません。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html