多くの企業は土地使用権は持っているものの、住宅用地を持たず、土地法施行後に商業住宅事業を実施できるかどうか、またどのように実施するかという問題に悩んでいます。
コンストレクシム住宅開発投資株式会社のダン・ヴァン・カイ副社長は、8月15日の朝、「2024年土地法および関連法による新たな動向、機会、課題」ワークショップを大きな期待を持って去りました。
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| コンストレクシム住宅開発投資株式会社副社長、ダン・ヴァン・カイ氏。 |
「天然資源・環境省土地資源計画開発局長ダオ・チュン・チン氏は、土地使用権の取得または土地使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行する国会の試行決議について言及したが、その土地は居住用地ではない。これは来年10月の会議で議論される予定だ。」 「現時点ではパイロットオプションのみに頼っているため、私たちのケースについてはさらに多くの推奨事項が提供される予定です」と、ベトナム消費財開発協会（ACOD）とハノイビジネス協会（HBA）の後援を受けてThuong Gia Magazineが主催したワークショップの傍らでKhai氏は語った。
以前、ワークショップでカイ氏が提起した質問は、企業が土地使用権は持っているものの居住用地を持っていないため、希望どおりに商業住宅を備えたプロジェクトへの転換を申請できないという典型的なケースであるため、2024年8月1日から土地法が施行された後に議論する必要がある問題を引き続き激化させました。
2017年から計画が承認されているハイズオンにおける同社のプロジェクトには、住宅用地と商業用地が含まれています。特に商業地は住宅地や居住地から遠く離れており、当社は50年間の土地借地料を支払い、レッドブックを取得しましたが、住宅地はまったくありません。
「私たちは非常に心配しています。なぜなら、プロジェクトの進捗を確実にするために、9階建ての商業ビルやサービスビルを建設し続けると、おそらく空きビルのままにしておかなければならなくなり、周りに住民がいないため賃貸に出すことさえできず、誰がサービスのためにそこを雇うのか分からないからです。それは無駄だ。 「商業サービスと住宅の両方に計画を調整することは可能か、すでにレッドブックを持っている場合、再入札または再オークションを行う必要があるかどうかを尋ねたいのですが...」と、カン氏は、国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒエウ氏とチン氏が土地法の新しい点を説明するのを聞いた後、議論した。
問題は、現行の土地法や住宅法には、宅地面積のない土地使用権を持つ企業が独自に商業住宅を建設できる仕組みがないことである。
この問題に関して、ファン・ドゥック・ヒュー氏は、これは多くの投資家が懸念している問題であると認めたが、土地法が可決された際にもこれらの問題が慎重に議論され、討論されたことを強調した。
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| 国会経済委員会常任委員、ファン・ドゥック・ヒュー氏。 |
「これは法律が可決された後に生じた問題ではなく、利益とコスト、長所と短所に基づいて検討されたものです。政府は、土地はあるが自力で商業用住宅を開発する能力がなく国会に提出できない場合の対処を目的とした試行決議案を起草している。
合法化するかどうかを決める前に、影響を評価するためのパイロットテストが必要だと思います。 「土地法の目的は商業住宅の開発だけではなく、特定の分野やタイプを優先するのではなく、包括的でバランスの取れた不動産市場を開発することであるため」とヒュー氏は、2024年8月1日から施行されたばかりの土地法の内容について企業と協議した。
チン氏は、この事件に関して、明らかにする必要がある問題がいくつかあると述べた。 1つは、2015年の住宅法（その他の土地に関する規制の開始）以前のプロジェクトです。 2つ目は、要件により都心部から移動しなければならない非農地ですが、住宅地はありません。 3つは新しいプロジェクトです。
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| 土地資源計画開発局長（天然資源・環境省）ダオ・チュン・チン氏。 |
「これはさらなる研究が必要となるでしょう。 2015年以前に存在した事例、移転により中断された非農地事業については、解決策があるはずだというのが私たちの見解です。 「この制限はおそらく新規プロジェクトにのみ適用されるだろう」とチン氏は述べ、政府機関が政府に提案する選択肢を総合して検討できるよう、企業が引き続き意見を述べるよう提案した。
現在、政府は、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を検討している。
草案では、パイロット用に選択されたプロジェクト基準について 2 つのオプションが提供されています。
オプション 1 は、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する契約を通じて商業住宅プロジェクトを試行し、2030 年までの住宅開発プログラムおよび計画によって承認されたプロジェクト数の 30% および住宅プロジェクト開発ニーズの総面積の 20% を超えないことです。
その中で、市街地及び都市開発計画認定区域内の土地案件が優先される。国から土地使用料を徴収して割り当てられた土地、または国から賃貸借期間全体にわたって一時土地賃貸料を徴収して賃貸借されている土地を使用している不動産業務機能を有する企業。環境汚染により施設を移転しなければならない場合、建築計画や都市計画に違反するため施設を移転しなければならない場合。
オプション2は、土地法第31/2024/QH15号の発効日より前に、投資家が土地使用権を受け取る契約を通じて商業住宅プロジェクトの実施を承認する文書を省人民委員会から受け取った場合のパイロットです。投資家が、国から土地使用料を徴収して割り当てられた土地、またはリース期間全体にわたって一括で土地賃料を支払う土地リースを起源とする土地使用権を有する場合。 投資家が非農地使用権を有し、環境汚染により施設を移転する必要がある場合には、建設計画や都市計画に従って施設を移転しなければなりません。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html
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