ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつあります。

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賃貸可能なエリアが多数

実際の住宅需要に直面して、郊外地域やホーチミン市周辺の各省では、手頃な価格のアパートプロジェクトがかなり力強く発展しています。これらのプロジェクトは価格が安いため、低リスクの収益機会を求めて多くの投資家が集まっています。

現状では、多くの投資家が「サーフィン」の考え方を捨て、インフラ整備とともに不動産価格が上昇するのを待つために中期または長期の保有に焦点を当てています。その期間中、多くの人が、毎月のキャッシュフローを得て、その他の経費を賄い、短期的に利益を増やすために賃貸を選択しました。

そのため、最近では、ベンルック（ロンアン省）、ディアン、トゥーザウモット（ビンズオン省）などの地域にある多くのプロジェクトが多くの投資家の関心を集めています。特に、トゥドゥック大学村（トゥドゥック市）付近のプロジェクトは常に高い需要があります。このエリアの一部の不動産業者によると、このエリアのアパートの入居率は常に良好で、入居者のグループも学生、家族、地元の労働者、さらには市内中心部で働く人々など多様です。

ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつある、写真1 — トゥドゥック大学村近くのプロジェクトでは、アパートが引き渡される前にも多くの顧客が賃貸の予約をしています。

「多くの人が市内中心部で働いていますが、快適で広々とした住居を手頃な価格で手に入れたいと考えているため、ディアンや9区郊外のような地域で家を借りています。この地域の賃貸価格は現在、家具なしの2ベッドルームアパートメントで500万～600万ドンで推移しており、家族連れや学生グループにとって手頃な価格です」と、ディアン地区の不動産ブローカーは述べています。

そのため、賃貸需要が豊富という利点を活かして、この地域には多くの住民が住んでいます。これによりインフラの発展が進み、エリアはますます賑やかになり、この地域のアパートの価格が上昇する可能性も高まります。

このように入居者の供給源が豊富なため、ホーチミン市郊外のアパートプロジェクトは、市内のプロジェクトとは常に異なります。利用できる収益の違いと入居者の安定性のためです。まだ引き渡しが完了していないアパートもありますが、多くのお客様から賃貸の依頼をいただいています。この地域では、多くの外国人専門家が働き、生活していることから、タウンハウスやヴィラといった商品も人気が出ています。

ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏によると、ホーチミン市近郊の省の不動産賃貸市場は、多くの新たなインフラ政策の恩恵を受けているという。環状3号線と高速道路が完成すると、地域間の貿易や移動が容易になり、人口が中心部からベンルック、トゥアンアン、ニョンチャックなどの地方に分散することになります。したがって、ホーチミン市の中心部から30〜40km離れた場所での賃貸需要は、近い将来かなり高まる可能性があります。

しかし、賃貸マンションの場合、投資家は投資する前に、銀行ローンの金利（ある場合）や賃貸が中断された場合のリスク費用、賃貸住宅の維持管理費や改修費などを差し引いた投資利益を計算し、正しい判断を下す必要があります。

長期投資家にとってのチャンス

ディン・ミン・トゥアン氏は、衛星市場における賃貸アパート分野への投資を分析し、適切な判断力を持ち、長期的に安定した方向性を受け入れる不動産投資家にとってチャンスが開かれていると述べた。

これに伴い、ロンアン省、ビンズオン省、ドンナイ省などホーチミン市周辺の省のマンション販売価格は、1～2ベッドルームのマンションで12～15億ドンで推移している。賃貸価格は、面積や家具によって異なり、1平方メートルあたり600万～1200万VNDです。一方、ホーチミン市では、同じ賃貸価格を実現するために、同じ平均面積のアパートを所有するためのコストは、アパート1軒あたり約20〜30億ドンです。

一方、郊外のアパートの賃貸利回りは6～6.5％であるのに対し、ホーチミン市では利回りは4.2～4.5％程度にとどまっています。さらに、都市化が急速に進み、外国投資を誘致している市場では、大規模な工業団地の開発が活発に行われています。入居率が高く、広告費が低いため、不動産賃貸からの利益はさらに高くなります。

ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつある、写真2 — 2ベッドルームのアパートは人気があり、多くの入居者を集めています。

これらの商品は、リースによるキャッシュフロー創出のメリットに加え、インフラや工業団地に関する支援政策により価格上昇も期待されます。そのため、多くの投資家がこの可能性を理解し、賃貸目的のアパートに投資するために衛星エリアに移転しています。

ディン・ミン・トゥアン氏は、理想的な条件下では、ホーチミン市郊外の賃貸アパートへの投資収益は2～3年の投資で30％以上に達する可能性があるとコメントした。ただし、投資案件を選ぶ際には、その地域の人口密度を慎重に検討し、物件の実際の入居率や現在の賃貸利回りを調査する必要があります。なぜなら、アパートの賃貸利回りが3％程度しかないプロジェクトやエリアもあるからです。

「すぐにキャッシュフローに投資したいのであれば、完成済みのマンションを購入するのが正しい選択です。築5年以内で、劣化しておらず、価格上昇の可能性がある物件を選びましょう。財務レバレッジを活用する必要がある場合は、将来建設されるマンションが良い選択肢です。なぜなら、現時点では多くの投資家が優遇金利、割引、柔軟な支払いポリシーを提供しているからです。しかし、プロジェクトの建設進捗にコミットする実績のある投資家を選ぶ必要があります。プロジェクトが約束通りに建設されて初めて、購入者はより早くキャッシュフローを生み出すことができるのです」とトゥアン氏は述べた。

さらに、この専門家は、投資する前に明確な法的要素を考慮する必要があるとも述べています。これは、容易な借り入れと流動性を確保するための重要な条件です。レッドブックのないプロジェクトは、購入価格が低く、賃貸利回りが高くなる可能性があるものの、リスクも大きくなります。

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