不動産市場における不平等な競争

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企業は縮小し、赤字経営となります。

2022年末以降の不動産業界では、非常に厳しい審査が大規模に実施されるようになりました。

財務状況が悪く、経営能力が低い企業は、徐々に市場のテスト問題にさらされています。法的保証のない「表面的な」プロジェクトを追求する投資家の多くも、多くの困難に直面し、損失に直面し、事業を維持するために資産の売却を受け入れることさえあります。

LDG投資株式会社はかつて、ダナンのバイブット・ソンチャビーチ観光エリアとビンズオン省ディアン市ビンアン区のアパートメント複合施設ロットC1を含む2つのプロジェクトを譲渡する方針を持っていました。この動きは、銀行債務と債券を返済するための同社の資産再編計画の一環だ。

バイブット・ソンチャビーチ観光エリアはかつて、長期ビジョンを持つ戦略的プロジェクトの一つと考えられていたLDGによって「卵のように扱われた」。同社は売却を企図する前に、50～70％の比率で参加するパートナーを見つけることを検討したが、LDGの幹部らは、現在の不動産市場の状況ではこの可能性は低いとも認めた。

この取引が完了する前に、LDG取締役会会長のグエン・カイン・フン氏が顧客を欺いたとして逮捕された。フン氏は、ドンナイ省トランボン郡ドイ61コミューンのタンティン住宅地区プロジェクトにおいて、LDG社が680戸の別荘とタウンハウスを違法に建設したことに関与している。

厳しい事業状況と新規プロジェクトの欠如もLDGを損失に追い込んだ。同社は2018年から2019年にかけて、年間6,000億ベトナムドン以上の収益を上げました。流行の期間中、利益は大幅に減少しました。 2022年までに同社の利益は40億ドンとなり、過去最低となる。 2023年の最初の9か月間で、LDGは税引き後損失が2,090億ドンとなったが、前年同期は80億ドン以上の利益を計上していた。

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — LDG社はプロジェクトの実施において困難に直面した（イラスト写真：コン・チエム）。

ハイファット投資株式会社はまた、ニャチャンのタンラップ島住宅地区プロジェクトの一部である商業用地区画TM1の投資家に全資本を売却した。計画によれば、このプロジェクトには商業フロア3階、ホテルフロア10階、アパートメントフロア27階を含む40階建てのタワー3棟が含まれる。それに加え、ハイファットはラオカイ省、バクザン省、クアンニン省の他の多くのプロジェクトで製品の卸売に注力する予定です。

ホアン・アン・ザ・ライ・グループは長らく不動産業界から撤退していたが、ザ・ライ省プレイク市のホアン・アン・ザ・ライ・ホテル（ドゥック氏の最後の不動産）も売却した。同社の発表によると、約1800億ドンの収益は債券債務の返済にも使用された。

他にも多くの企業が一斉に閉鎖や営業停止に踏み切っている。住宅開発貿易株式会社（HDTC）は、財政難と従業員への給与を支払う収入源がないため、一時的に業務を停止すると発表した。

また、PVRハノイ投資株式会社も、人員の再編成と新たな事業の方向性を模索するため、2023年11月15日から2024年11月14日まで一時的に事業を停止した。

証券会社にとっても状況は同様に困難だ。ダット・サン・サービスの営業部長、トリン・ティ・キム・リエン氏は最近のイベントで、3年間のパンデミックと1年以上の不動産市場危機を経て、ほとんどの不動産仲介会社は蓄積した資金を使い果たしたと述べた。

リエン氏によると、2023年には不動産仲介業者の数が昨年末に比べて60～70％減少する見通しだ。依然として営業を続けている部門は、営業スタッフの採用の難しさ、採用コストの高さ、給与、ボーナス、コミッションに関するポリシーの競争圧力に直面しています。多くの取引所は資本を守るために取引を停止し、市場の次の段階を待つことを検討しなければなりません。

「不動産仲介業が近年ほど厳しい困難に直面したことは、ビジネスの歴史上かつてなかった」とリエン氏は語った。

多くの企業が土地ファンドの獲得に立ち上がる

それどころか、市場が依然として多くの困難に直面している状況下で、多くの企業は躊躇することなく資産の買い増しや土地資金の増額を宣言しており、今年から新たなページを開くことが期待されています。

アン・ジャー不動産の代表者は、投資政策が承認され、手頃な価格のプロジェクトの開発に適しており、実施時間が短いプロジェクトを優先し、クリーンランドファンドの拡大を継続することを目指していると述べた。

同社は現在、ホーチミン市第8区とトゥドゥック区の2つの土地ファンドの詳細な評価を行っている。取引が完了すると、市内の土地資金がますます不足する状況において、4,000点以上の商品が市場に提供されることが期待されます。

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — 多くの企業が土地資金獲得競争に果敢に取り組んでいる（イラスト：グエン・マウ・フオック）。

アン・ドゥオン・タオ・ディエン不動産投資貿易株式会社は、ホーチミン市トゥドゥック市フオックロン区に位置する8区画の土地使用権の譲渡を受ける計画を承認した。支払われる金額は2940億VND以上となる。

オル・エコパーク・グループは、タン・トゥイ町（フート省タン・トゥイ郡）のタン・トゥイ温泉鉱泉リゾート・プロジェクトの投資家であるソン・タオ・カンパニー・リミテッド社全体を買収する交渉中である。

同時に、エコパーク・ソンタオ社は、65ヘクタール規模のタントゥイ温泉鉱石リゾートプロジェクトの計画の調整と再構築を提案することが許可され、法律の規定に従って土地の資産登録手続きを完了しました。

しかし、企業は買収競争において依然として困難に直面しています。アンドゥオンタオディエン社の場合、企業は上記8件の取引に2,940億ドン以上を費やす必要があるが、9月30日時点の現金は530億ドン以上で、譲渡額の約18%にしか満たない。この譲渡額は、2023年第3四半期末の投資用不動産の総額（約2,740億VND）よりも大きい。

また、エコパークグループは、2022年の利益が約2兆4,000億ドンで前年比9％増となったものの、負債は前年比11％増の19兆4,150億ドンとなった。負債比率は前年の4.1倍からは低下したものの、3倍を維持した。

国内企業は依然として、経済全般の困難な状況、プロジェクトの法的問題の未解決、社債の多くの欠陥、資本フローへのアクセスの欠如など、多くの不利な要因に直面していることは容易にわかります。

DSC証券株式会社（DSC）の総合予測によると、2024年には不動産事業グループの債券償還額は120兆ベトナムドンを超え、過去5年間で最高となる見込みだ。債券の返済負担は依然として不動産業界に重くのしかかっており、財務の健全性を回復するには「大手術」が必要だ。

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