(CLO) ベトナムの不動産市場は、すべての参加者にとってますます透明性と明確さを増す情報の提供により、法的回廊の完成に向けた大きな一歩を踏み出したことにより、2024年を好調な回復の結果で「締めくくった」。
年末に向けて市場は徐々に熱を帯びてきています。
2024年は、回復と安定した成長の期間を経て、ベトナム経済が復活する年となります。マクロ経済指標が良好であれば、投資家と国民の経済に対する信頼が強化されます。不動産市場もこの傾向の例外ではなく、主要セクターの一つとなり、全体の発展に大きく貢献しています。
したがって、2024年の不動産市場は、多くの肯定的な回復結果とともに最も困難な時期を乗り越え、マクロ経済、経営政策、市場需要などからのサポート要因の推進力により、将来の成長の余地が大きく残された回復プロセスを依然として順調に辿っています。
ベトナムの不動産業界は、多くの大きな進歩を遂げて2024年を締めくくります。 （写真：ST）
2024年第1四半期末には、投資家がますます大規模な一連のプロジェクトの実施を活発化し始めると、市場には多数の不動産ブローカーと不動産取引フロアが市場の「運営」に戻ってくることになるでしょう。進捗が順調ないくつかのプロジェクトは正式に入金を受け取りました。土地物件、タウンハウス、別荘、アパートなど、新たにオープンしたプロジェクトはすべて、一次市場と二次市場の両方で関心、取引、販売価格の好調な伸びを記録しました。
2024年第2四半期も不動産市場の回復の勢いは継続し、四半期の供給量と取引量はそれぞれ2023年の同時期の3倍と4倍近くまで力強く増加しました。
特に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、信用機関法第209条第2項が5か月早く発効するという情報は、不動産分野で事業を展開する企業が「再び参入する準備ができている」という自信をさらに高めています。
第3四半期までに、住宅、土地、不動産事業に関する法律規制が正式に「施行」され、市場全体の「G時間前」の精神が排除されました。市場も「加熱」の兆しを見せ始めており、ハノイ郊外の土地オークションはかつてないほど「熱く」なっているという。市場の熱気はマンション部門にも牽引されており、価格は継続的に上昇し、一次市場と二次市場の両方で新たな水準を確立している。
今年最後の四半期までに、市場の「温暖化」により、多くの不動産投資家が計画を変更し、予想よりも早く商品を「発売」し、多くの優遇政策を実施して、住宅供給が予想を「上回る」のに貢献しました。
供給は年々力強く増加している
ベトナム不動産協会（VAR）の報告によると、2024年の住宅用不動産の供給は、優遇かつ柔軟な支払いポリシーで年末に販売開始される大規模プロジェクトの増加により、前年比で大幅に増加する見込みです。不動産市場では、市場回復を背景に多くのプロジェクトが大量の在庫を「放出」するため、2024年末までにプライマリーマーケットで売りに出される物件数は約56,000件となり、2023年末と同数となる見込みです。
2024年、市場全体では8万1000点近くの商品が販売され、2023年に比べて40％以上増加しました。そのうち、新商品の販売数は6万5376点で、2023年に比べて約3倍増加しましたが、パンデミック前の2018年と比較すると約7％に過ぎません。 2024年第4四半期だけでも、市場では28,000の新製品が販売され、前四半期の2倍、2023年の同時期の4倍に上りました。
2024年の取引量も、供給が量的にも質的にも向上し、引き続き着実に増加していくと予想されます。居住用と投資用の両方を含む不動産の需要は非常に高く、完成した法的回廊に基づいて、都市化と経済発展のスピードとともに継続的に増加しています。 2024年には、市場全体で47,000件以上の取引が成立し、吸収率は72%に相当します。主な取引量の50%以上が投資需要によるものです。これにはある程度の憶測が含まれています。
取引構造では、高級マンション（CHCC）が市場シェアの大部分を占めており、市場取引全体の75％を占めています。新規プロジェクトの吸収率は非常に高く、70% を超えています。特に、正式オープン日に90％を超える入居率を記録したプロジェクトも多数ありました。
多くのCHCC製品は、販売契約の締結前または締結後でも「譲渡」されます。年末に向けて、供給の改善によりこの形態での譲渡件数が増加し、マンションを「サーフィン」する投機家は、財政的圧力により「損失を削減」、実際には「利益を削減」または損益分岐点に達します。
2024年の住宅用不動産の供給は、ますます多くの大規模プロジェクトが売りに出され、前年比で力強く増加するでしょう。 （写真：ST）
低層物件の取引も市場の回復を背景に大幅に改善し、新規プロジェクトの吸収率は非常に良好で、約65％と推定され、取引件数は約9,000件に相当します。
流通市場では、流動性は主に、実際の住宅ニーズに応え、「すぐに入居できる」商品に集中しています。大都市圏のプロジェクトでは、同期した近代的なインフラストラクチャとユーティリティを備えた居住者がいます。主要都市で40億VND以下の価格で、法的地位が保証された個別住宅製品。
土地分野では、新たな法的枠組みにより投資家が販売用住宅を建設せざるを得なくなったときに、取引は主に流通市場で発生します。法的書類のない広大な土地は「損切り」される一方、分割され法的書類のある土地は投資家に「狙われる」ことになる。
「利益確定」取引に加え、投資家が一旦「痛み」を受け入れ、中心地から遠い土地や未完のプロジェクトなど、キャッシュフローを生まない、あるいは価格上昇の可能性が低い資産を大胆に「損切り」し、投資ポートフォリオを組み替え、事業性のある資産に資産を配分し、賃料目的で活用し、キャッシュフローを生み出すセカンダリー取引も急増した。
VARは、党、国家、政府による緊密な指導と管理に加え、法的回廊の完成に向けた大きな措置のおかげで、不動産市場は概して2024年に前向きな回復結果を「収めた」と評価した。
今のところ、不動産市場は依然として好調に推移しています。市場の流動性は高級住宅分野では若干低下傾向を示していますが、実際の住宅ニーズを満たし、技術的インフラ、社会的インフラ、樹木、湖、娯楽エリア、商業、管理、セキュリティなどの要素を備え、妥当な価値を持つ住宅製品では安定しています。
VARS は、市場が回復し、安全で健全かつ持続可能な方向に発展するためには、投資家は短期的な利益に重点を置くのではなく、価格が市場の購買力に適切であることを確認する必要があると考えています。
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出典: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html
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