産業用不動産は依然として「困難に直面している」のか？

産業用不動産は依然として困難に直面している

ベトナム不動産協会（VARS）の最新レポートによると、産業用不動産は市場で最も急速に成長している分野の一つと考えられている。

近年、政府による多くの投資政策と支援、インフラの改善、グローバルサプライチェーンにおける戦略的地位の向上などにより、産業用不動産は「スター」の地位を維持し、国内外の投資家から大きな注目を集めています。

しかし、多くの専門家によると、産業用不動産市場は依然として多くの困難に直面しており、より強力に発展し、誘致に重点を置くためには、より具体的なメカニズムが必要である。

工業団地拡張のための土地資金は多くの投資家を悩ませている問題だ。

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は、ベトナムの工業団地市場には依然として大きな成長の余地があると評価し、経済において重要な役割を担い、力強い成長の勢いを維持し続けると約束した。

したがって、特に電子商取引が爆発的に増加した際に、物流業界の発展は大きく増加しました。国内外の物流企業はベトナムにおける事業規模と範囲を積極的に拡大しています。

しかし、 ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省などの主要市場では急速な都市化と土地をめぐる競争により工業用地ファンドの拡大が困難になっており、ベトナム市場は依然として多くの課題に直面しています。インフラは改善したが、工業団地の発展スピードに追いついていない。

VARSの会長によれば、現在の困難には、時間と費用がかかる複雑なポリシーと管理手続きが含まれており、投資家にとって困難を引き起こしている。工業団地への投資や開発に関する政策は一貫性がなく、突然変更されることがあるため、投資家が長期的な計画を立てることが困難になっています。

ビンズオン工業団地は住宅地に囲まれており、インフラの整った新しい工業団地へ移転される予定です。

さらに、高度なスキルを持つ労働力の不足、環境管理の限界、土地や建築コストの高騰による投資リスク、特に新土地法が正式に施行された際に土地基金を創設するコストなどが、産業用不動産の困難をさらに増大させています。

ビンズオン鉱業建設株式会社（KSB）のファン・タン・ダット取締役会長は、「現在、世界的な景気後退は減速の兆しを見せており、2024年から経済発展は徐々に回復する可能性があります。産業用不動産は、メカニズムや労働力の面で多くの困難に直面していますが、不動産セグメントの中で明るい兆しと考えられています。しかし、投資家の戦略と決意があれば、困難な問題の解決はより容易になるでしょう。」とコメントしました。

ダット氏によれば、現状では工業団地への投資や顧客の誘致は容易ではないという。工業団地投資家自身の政策に加え、地方当局も投資家を誘致する上で重要な「鍵」となるはずだ。

グリーン産業のブームが投資家の滞在を促進

近年、産業用不動産は常に外国人投資家が注目する分野となっています。

多くの工業団地の「大手」も、近代的な工業団地を研究開発し、ハイテクと自動化、グリーン生産基準を適用して生産性と製品品質を向上させるとともに、コストを最小限に抑え、国際市場での競争力を高めることで、この機会を素早くつかんでいます。

例えば、ホーチミン市では現在、ハイテクゾーンの開発と建設にリソースが集中しており、グリーンで環境に優しい工場を一箇所に集め、同時に多くの自動化生産ラインを適用してスキルを向上させています。

整備されたインフラは投資家を引き付ける条件の一つです。

また、ビンズオン省では、長年にわたり、緑豊かでフレンドリーな環境を目指して工業団地の標準化政策を実施してきました。まず、シンガポールと提携した工業団地（Vsip Industrial Park）は、整備されたインフラ、安全な産業、そして特に常に緑に覆われた工業団地で強い印象を与えました。

わずか数年で、ビンズオン省ではVsipのようなグリーン工業団地のモデルが1つから3つに増えました。これは、ビンズオン省に外国投資家を引き付ける明るい材料の1つでもあります。

VSIPグループ（ベカメックスIDCコーポレーション（ベトナム）とセンブコープ・デベロップメント・シンガポールの合弁会社）の代表者は次のように述べています。「ビンズン省で最初の工業団地を建設して以来、当グループは国際基準に準拠したグリーン工業団地を目指し、体系的なインフラ整備、緑地と生態系環境の確保に努めて​​きました。投資家の皆様が工場建設について理解を深め、事業に参画し、働くための最適な環境を整備することが、投資家の皆様の発掘と維持につながると考えています。」

シンガポール標準工業団地の一角。

Becamex IDCのゼネラルディレクター、ファム・ゴック・トゥアン氏は、新しい工業団地については、最初からスマートな管理ソリューションを計画し計算する作業と、環境に優しい工業団地の基準も具体的に考慮されると述べた。これにより、高付加価値でグリーンかつ環境に優しい産業の誘致に貢献し、将来の科学技術産業団地の基盤が築かれます。

VARSの専門家は、産業用不動産の開発をさらに支援するために、政府が投資を促進し、輸送インフラ、物流、産業用ユーティリティをアップグレードして、工業団地の開発を支援することを継続すべきだとも提案した。

また、行政手続きの改革を継続し、企業にとってより好ましい投資環境を整備していく必要があります。人口黄金期の残り15年間を活用し、人材の質を向上させるため、特にハイテクおよびオートメーション分野の教育および職業訓練に投資する。

同時に、外国投資を誘致するための魅力的かつ安定したインセンティブ政策を強化します。

VARSのデータによると、2024年第1四半期末までに、全国で61/63省市に418の工業団地（4つの輸出加工区を含む）が設立され、自然土地の総面積は約1,299千ヘクタールでした。工業用地の総面積は約89万2千ヘクタールで、経済特区外工業団地が371か所、沿岸経済特区工業団地が39か所、国境経済特区工業団地が8か所となっている。

工業団地と経済特区には、10,400件を超える国内投資プロジェクトと11,200件を超える有効なFDIプロジェクトが誘致されており、登録投資資本の総額はそれぞれ2.54兆ベトナムドンと2,310億米ドルを超えています。近年、工業団地や経済特区へのFDI資本は、全国の登録済みFDI資本増加総額の約35～40％を占めています。

2023年までに、全国の工業団地と経済区は、約415万人の直接雇用者の雇用を創出しており、主に南東部と紅河デルタ地域に集中し、全国の工業団地で働く労働者のそれぞれ41.3％と30.3％を占める。

入居率と賃料は安定した上昇を維持しました。稼働中の工業団地の入居率は推定75％以上です。そのうち、主な南部の州では92％に達した。

高い需要と増加傾向により、工業団地の土地賃貸価格は上昇しており、年間8～12%の安定した増加が見られます。南部地域の平均賃貸価格は、賃貸期間あたり 188 米ドル/m2 です。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-van-gap-kho-a665592.html